Um inquérito do INE às despesas das famílias em 2015/2016 revelou que quase 32% dos gastos dos agregados familiares portugueses destinam-se a habitação, água, eletricidade, gás e outros combustíveis. Sendo o financiamento da casa um dos custos que mais pesa no orçamento das famílias portuguesas que detêm residência própria, é crucial conhecer algumas estratégias para reduzir o peso deste encargo e, consequentemente, passar a ter um crédito à habitação mais barato.
1) Comece pelos seguros
Quando se contrai um crédito à habitação é normal que os bancos exijam que se tenha de subscrever dois seguros: o de vida e o multirriscos (este último destinado a proteger o imóvel). Normalmente, este são contratados no próprio banco, porque, se assim for, o cliente recebe uma bonificação no spread.
Todavia (e muitos portugueses desconhecem esta realidade), é possível contratar os seguros associados ao empréstimo da casa noutra seguradora que não a da instituição financeira, mesmo depois de o contrato de crédito à habitação já ter sido assinado e em qualquer momento de vigência do mesmo – desde 2009 que isto é legalmente aceite.
Para ter uma noção, é possível reduzir em mais de 50% a despesa que tem com os seguros associados ao empréstimo se os transferir para uma seguradora que ofereça um prémio mais acessível. Diminuir o peso deste encargo fará com que tenha um crédito à habitação mais barato porque o valor da prestação mensal irá reduzir-se.
É uma questão de fazer as contas e de tentar perceber se a bonificação que provavelmente irá perder no spread não será menos vantajosa do que o valor que consegue reduzir com a transferência dos seguros. Pode não compensar.
2) Spread acima de 2%? Renegociar para ter um crédito à habitação mais barato
Atualmente, com a retoma do mercado imobiliário, já existem muitas instituições a praticarem spreads abaixo de 2%, pelo que quem ainda dispõe de um spread no seu empréstimo à habitação acima deste valor deve tentar reduzi-lo.
Como? A primeira etapa deve passar por realizar diversas simulações noutros bancos que ofereçam melhores condições e usá-las para tentar negociar com o seu banco. De seguida, fale com o seu gestor de conta, até porque se já for um cliente antigo e com um bom historial de cumprimento vai ser muito mais fácil negociar.
3) Transferir pode ser o melhor remédio
Tentou negociar uma redução no spread com o seu banco e não conseguiu? Ponderou mudar os seguros de vida e multirriscos para outra seguradora, mas a perda da bonificação no spread com o seu banco não compensava? A alternativa seguinte é transferir.
Basicamente existem três situações que devem influenciá-lo a mudar de banco: conseguir um spread menos elevado, reduzir a TAE aplicada ao financiamento ou se estiver sobreendividado.
Antes de mais, tome conhecimento das reais condições do empréstimo que possui. Nem tudo é spread. Um crédito à habitação é composto igualmente por todos os produtos e/ou serviços que foram contratados juntamente com o mesmo (os seguros, o cartão de crédito, a domiciliação do ordenado). Como tal, precisa de verificar se não será, por exemplo, o seguro de vida que está a fazer disparar a prestação mensal.
Os elementos que devem ser analisados são os seguintes: o montante ainda em dívida e o prazo remanescente para terminar o empréstimo, a prestação mensal que está a pagar atualmente, o spread, o tipo de taxa de juro (se é fixa ou variável), o prémio dos seguros que é pago regularmente e, tal como referido acima, quais os produtos associados.
É preciso ter ainda em atenção que esta mudança pode não ocorrer sem custos: ao transferir o seu empréstimo para outra instituição poderá ter de pagar, ao seu banco atual, uma comissão de reembolso antecipado que, no caso dos empréstimos com taxa variável, é de 0,5% sobre o capital reembolsado. Já nos empréstimos com taxa fixa este valor ascende a 2%.
Poderão ainda existir despesas com novas comissões de abertura, de avaliação, uma nova escritura e, consequentemente, emolumentos notariais e custos de solicitadoria.
4) Consolidar (se tiver outros empréstimos)
Outra das estratégias que existem para se poder ter um crédito à habitação mais barato pode passar por consolidar, mas esta apenas se aplicará se tiver outros empréstimos para além do que fez para a casa (seja o do automóvel, o crédito pessoal que fez para remodelar a casa ou até o cartão de crédito que usou para pagar as férias).
O crédito consolidado permite agregar todos os empréstimos num só, ficando-se com uma única prestação mensal que pode ser reduzida até 60%. Por exemplo: se a soma de todas as suas prestações for de 799 euros, com a consolidação este valor poderá passar para 479 euros.
Para quem detém mais do que um, impõe-se a questão: será mais benéfico transferir o empréstimo à habitação ou consolidar? Há que fazer as contas e comparar.
5) Mudar o prazo
Por último, ainda existe uma alternativa: estender ou reduzir o prazo do empréstimo. É claro que esta estratégia se encontra dependente da idade do devedor, mas pode ser uma solução para ter um crédito à habitação mais barato, uma vez que, quanto maior for o período temporal do reembolso, mais reduzida ficará a prestação.
Todavia, ao se aumentar o prazo, o crédito ficará mais caro na sua totalidade, devido ao pagamento extra de juros, o que pode ser uma desvantagem a assinalar, para além de que estará a prolongar a dívida. Ademais, pode acontecer que a instituição financeira faça alterações no spread.
Ainda assim, existe uma vantagem nesta opção: o facto de o banco não lhe poder cobrar comissões por querer aumentar o prazo do reembolso.
Por sua vez, se se diminuir o prazo, a prestação ficará mais elevada, mas o montante total imputado será menor.
Pelo facto de o empréstimo contraído para aquisição de casa ser uma responsabilidade financeira que vai acompanhá-lo em grande parte da sua vida, quanto mais conseguir reduzir o peso deste na carteira, para tornar o seu crédito à habitação mais barato, melhor.
Neste sentido, e em jeito de conclusão, é de salientar que o crédito à habitação deve ser encarado não tanto como uma aquisição de um produto, mas sim como um serviço e, como tal, convém sempre rever as condições do mesmo e pesquisar se entretanto não surgiram melhores opções. Em 20, 30 ou 40 anos muito pode mudar. O mercado flutua, os bancos adaptam-se e existem alturas em que mudar pode significar uma poupança de milhares de euros. É uma questão de estar atento.
