Crédito à habitação com produtos associados: ofertas com menos custos

Numa altura em que se assiste a uma tendência geral de retoma da concessão de crédito para a compra de casa, analisámos a oferta dos seis maiores bancos portugueses para perceber quais os custos associados ao início do processo de crédito à habitação: as conclusões apontam para uma diferença do preço da prestação mensal superior a 230 euros caso se subscrevam produtos de bonificação do crédito.

Crédito à habitação com menos custos continua a crescer

De acordo com os últimos dados divulgados pelo Banco de Portugal, os empréstimos à habitação concedidos pelos bancos a particulares atingiram valores cujo volume de novas operações ascenderam a um total de 535 milhões de euros em empréstimos para a aquisição de casa, o que constitui o valor mais elevado dos últimos cinco meses.

No entanto, apesar de neste ano ter aumentado o número de contratos associados a taxa fixa, a maioria dos empréstimos à habitação continua a estar indexada à EURIBOR, num mercado dominado por seis instituições.

Na altura de contrair um crédito à habitação, seja na modalidade de taxa fixa ou variável, existem custos relacionados que os clientes devem ter em consideração – para além do spread –, como a comissão de abertura de dossier, avaliação, escritura, assim como as comissões mensais de pagamento e as contas necessárias e as comissões que implicam.

Para apurar precisamente quais são estes custos, debruçámo-nos sobre a oferta disponibilizada pelas seis instituições bancárias com maior quota mercado no nosso país, de forma a identificar qual o peso que as diferentes comissões têm no valor da prestação mensal a ser suportada pelas famílias portuguesas, bem como qual a diferença entre uma prestação bonificada e outra não bonificada.

As simulações foram obtidas a partir do perfil de um casal com 30 anos cada, para um financiamento de 150 mil euros a pagar durante 30 anos (taxa variável indexada à EURIBOR a 12 meses).

⅓ dos bancos presentes em Portugal detém mais de ⅘ da quota de mercado

São seis os grandes bancos que “dominam” a concessão de crédito hipotecário para compra de casa. Santander Totta, Millennium bcp, Caixa Geral de Depósitos, BPI, Novo Banco e Bankinter são as grandes instituições financeiras que estão a beneficiar com a recuperação do crédito à habitação, sendo, regra geral, aquelas que oferecem spreads mais baixos.

De facto, esta recuperação do mercado imobiliário nos últimos dois anos tem sido suportada pela maior abertura dos bancos para conceder crédito. Na maioria dos financiamentos de crédito à habitação, mais de 80% ficou nas “mãos” dos seis maiores bancos nacionais, dentro de um conjunto de 19 instituições.

De acordo com a nossa análise – tendo em conta o perfil analisado – de entre os grandes bancos nacionais, o BPI é a instituição que apresenta custos com as comissões iniciais mais baixos, 572 euros, seguido pela Caixa Geral de Depósitos, que cobra aos clientes pouco mais de 660 euros pelas comissões de abertura de dossier, avaliação do imóvel e formalização da escritura.

Por sua vez, o Novo Banco e o Bankinter têm os custos com as comissões mais elevados, cobrando aos clientes 811 e 972 euros, respetivamente.

A somar à fatura existem também as comissões periódicas de processamento da prestação do empréstimo, que são uma realidade cada vez mais transversal e, regra geral, são cobradas mensalmente em conjunto com a prestação. No entanto, nem todos os bancos praticam esta comissão que, em média, ronda os 2 euros.

Diferença na prestação mensal superior a 230€ com outros produtos associados

O preço da prestação mensal a pagar pelos consumidores está cada vez mais dependente de outras contratações de produtos. Aliás, esta é mesmo uma estratégia muitas vezes utilizada pelos clientes para conseguirem baixar a sua mensalidade.

Desde a domiciliação do ordenado, cartão de crédito e débito, seguro de vida e multirriscos para a casa, até aos serviços de débito direto, homebanking, passando pelos PPRs, estes são alguns dos produtos que, quando subscritos, podem fazer toda a diferença no preço a pagar no final do mês.

Portanto, saber olhar para além do spread para poupar é fundamental. Perante spreads que não sejam tão competitivos, é difícil não ficar tentado a aceitar a venda associada para diminuir o custo do crédito. Regra geral, tal permite uma redução de 1 a 2 pontos percentuais, valores que fazem muita diferença na prestação final.

Como se pode constatar, o Millennium bcp é o banco que apresenta as prestações mensais mais elevadas, tanto para o empréstimo à habitação sem a subscrição de outros produtos (731 euros), como para a opção que contempla outros serviços associados, que iria custar ao casal pouco mais de 606 euros todos os meses.

O Santander Totta é o banco que possui uma maior diferença nos preços entre uma mensalidade bonificada (494 euros que, a par do Bankinter, constitui a mensalidade mais baixa para um empréstimo à habitação com produtos financeiros associados) e outra sem qualquer subscrição adicional (727 euros), mostrando uma diferença de cerca de 232 euros por mês.

É importante sublinhar que, com a promulgação do Decreto-Lei nº 222/2009 (que veio estabelecer a possibilidade de o cliente poder trocar de seguradora em qualquer período de vigência do contrato), o seguro de vida deixou de ser um vínculo permanente, podendo os clientes optar pela contratação desta proteção junto da empresa de seguros da sua preferência.