Distinguir a Taxa Anual Efetiva da TAN é mais importante do que o spread

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Quem solicita financiamento para comprar uma casa depara-se não apenas com um processo que é geralmente mais demorado do que com os outros tipos de crédito, mas também com uma série de taxas e de comissões para as quais deve olhar para perceber quanto está realmente a pagar pelo empréstimo à habitação. Não obstante haver uma tendência generalizada para olhar para o spread acima de tudo, neste artigo desmistificamos porque é que, na realidade, os consumidores deveriam estar, ao invés, a considerar a Taxa Anual Efetiva.

Quais as taxas que constituem um empréstimo à habitação?

Previamente à contração de um empréstimo – especialmente se for destino à aquisição de habitação, uma vez que este será provavelmente o maior compromisso financeiro de uma vida -, devem realizar-se diversas simulações em várias instituições financeiras para posteriormente se estabelecer um termo de comparação.

O objetivo dessa comparação será precisamente decidir sobre a melhor solução, isto é, a que mais se adequa às necessidades de cada consumidor. Mas para esta deliberação é necessário analisar diversos elementos das propostas, a começar pelas taxas de juro, que devem ter um peso considerável na decisão final (irá perceber porquê adiante).

Num crédito à habitação existem três taxas, para além do spread, que aparecem sempre na simulação que os bancos fornecem (a chamada FIN – Ficha de Informação Normalizada): a TAN, a TAE e a TAER.

Em primeiro lugar, a TAN (Taxa Anual Nominal) – que em termos numéricos possui um valor mais reduzido do que a TAE – é uma taxa anual que se aplica a todo o tipo de operações (créditos e aplicações financeiras) que envolvam o pagamento de juros. Quem contratar um crédito à habitação com taxa variável verá que a TAN não é nada mais nada menos do que a soma da EURIBOR com o spread.

Por sua vez, o spread, atualmente tão em evidência devido à concorrência aguerrida entre os bancos para ver quem disponibiliza as taxas menos elevadas do mercado – é a margem de lucro do banco, definida contrato a contrato, sendo uma percentagem cobrada pela instituição.

Finalmente, vejamos de que se tratam a TAE e a TAER.

Em que consiste a Taxa Anual Efetiva?

A TAE (Taxa Anual Efetiva) representa o custo anual de um empréstimo, variando em função do montante do mesmo, e contém em si todos os encargos inerentes ao crédito: comissões bancárias (de avaliação do imóvel, de abertura do processo, de processamento mensal e afins) e prémios dos seguros exigidos (de vida e do imóvel). Não inclui, todavia, o peso dos impostos (como o Imposto do Selo).

Já a TAER (Taxa Anual Efetiva Revista) é aplicada aos contratos que beneficiem de uma redução do spread em virtude de lhe terem sido associados outros produtos do banco (tais como cartão de crédito, domiciliação do ordenado ou outros), refletindo assim o custo do empréstimo com essa bonificação.

Contrapondo a TAN e a Taxa Anual Efetiva, é de salientar que dois empréstimos com a mesma TAN podem, todavia, possuir TAE diferentes – basta que um deles possua o valor de um dos seguros mais elevados ou que uma das comissões seja mais cara.

Olhar para além do spread: porquê?

Por abranger todos os elementos assinalados acima, que são obrigatórios no crédito à habitação, a TAE torna-se na melhor variável para aferir o custo do empréstimo. Tanto a TAE como a TAER englobam, na sua essência, os custos processuais, a bonificação no spread (quando aplicável) e o próprio spread.

 A priori, é possível, então, concluir que a melhor solução de crédito à habitação a escolher será a que possui o menor spread e também a TAE mais reduzida. No entanto, para que o exercício de comparação seja completamente fidedigno, é importante que as simulações que estão a ser comparadas sejam realizadas aproximadamente na mesma altura, dado que a EURIBOR sofre alterações constantes e as próprias condições dos bancos podem ser revistas de tempos a tempos. Para ter acesso a toda a oferta de crédito à habitação do mercado português, pode comparar na nossa plataforma:

Na realidade, a guerra dos spreads pode nem ser a maior beneficiadora dos consumidores a partir do momento em que estes não olham para além deste “indicador”. As taxas de juro, e nomeadamente a Taxa Anual Efetiva, contêm em si o custo real do crédito, ou seja, quanto é que o consumidor paga por estar a pedir emprestado.

Um pedido de crédito à habitação acopla toda uma panóplia de comissões e de seguros associados que vão encarecer o montante total imputado ao consumidor. E esses custos só são transmitidos pela Taxa Anual Efetiva e não pelo spread.

Nair Dos Santos

Sobre Nair Dos Santos

Especializada em Economia Internacional, a Nair iniciou o seu percurso profissional em Marketing Institucional. Alia a sua criatividade ao universo financeiro com o objetivo de ajudar os portugueses a melhorar a sua literacia financeira e contribuir para o desenvolvimento de uma economia sustentável.

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