Crédito Habitação a 100%: é possível? Veja o LTV de cada banco

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Está a pensar em comprar casa mas não dispõe de capitais próprios suficientes para fazer face à entrada inicial e, nesse sentido, procura uma solução que lhe permita financiar a habitação sem a necessidade de avançar com vários milhares de euros? Leia o nosso artigo e fique a par das suas opções.

Qual o valor máximo de financiamento num empréstimo habitação?

Antes de mais importa explicar que existem três conceitos que, neste âmbito, terão grande impacto nas condições de crédito apresentadas pelas instituições bancárias:

  • Valor de Compra: Preço de compra do imóvel conforme acordado entre o vendedor e o comprador;
  • Valor de Avaliação: Determinado por um perito credenciado, depende da análise a um conjunto alargado de critérios – desde a qualidade da construção do imóvel ao seu estado de conservação, passando pela sua localização, dimensão ou tipologia, entre outras características;
  • Valor de Financiamento: Total de capital a ser concedido pela instituição bancário para a compra da habitação, sendo definido em função do valor de avaliação.

Tendo estes conceitos em consideração, vamos então perceber em que consiste o rácio Loan-To-Value (LTV) e qual o seu impacto no valor máximo de crédito habitação que um banco está disposto a conceder.

Como se calcula e qual a importância do LTV?

O LTV traduz-se numa percentagem estabelecida entre o montante do crédito que o banco está disposto a conceder e o valor da garantia do empréstimo, que é o próprio imóvel.

Ora, aqui é essencial perceber que o valor que o banco considera enquanto garantia é o menor dos valores entre o valor de avaliação e o valor de compra.

A fórmula de cálculo do rácio financiamento garantia, como é denominado em português, é a seguinte:

(Montante do Empréstimo / Valor da Garantia) x 100 = LTV (%)

Como é que o LTV se relaciona com a entrada inicial?

A entrada inicial a pagar ao banco encontra-se diretamente relacionada com o loan-to-value, na medida em que este último irá ditar quanto é que o consumidor terá de pagar. Assim, imaginando que o loan-to-value é de 80%, o cliente deverá pagar 20%.

No caso do crédito habitação 100% financiamento, não é necessário dar entrada inicial, pelo que o loan-to-value corresponde a 100%. Aqui, o risco de emprestar dinheiro é mais elevado para o banco e, por isso, é mais difícil obter crédito habitação sem entrada inicial.

Se, por outro lado, o cliente der um determinado valor de entrada inicial, depois será mais fácil à entidade financeira recuperar o dinheiro financiado, uma vez que esta não teve de financiar o total da habitação.

Os bancos ainda disponibilizam crédito habitação com 100% financiamento?

Sim, mas não atribuem a todos os clientes e a todo o tipo de operações. Isto porque o Banco de Portugal implementou um conjunto de medidas no sentido de limitar o risco das operações de crédito, nomeadamente ao nível do rácio de financiamento e do respetivo prazo de pagamento.

É que ao concederem crédito habitação com LTV de 100%, as entidades financeiras estão a assumir risco elevado, ou seja, a probabilidade de incumprimento por parte do cliente é acaba ser superior, uma vez que o valor do empréstimo e, consequentemente, o custo total do crédito serão maiores.

Assim, as entidades bancárias são mais seletivas na escolha dos clientes que pretendem comprar casa sem entrada inicial, pelo que atualmente a única razão para os bancos atribuírem este tipo de financiamento se, prende com o facto do cliente comprar ou não o imóvel no banco.

Se a casa for do banco, então pode conseguir comprar este tipo de imóveis da banca com 100% de financiamento.

O que são imóveis da banca com 100% de financiamento?

Normalmente, os bancos oferecem esta solução de ter acesso a casas com 100% de financiamento se adquirir imóveis que pertençam ao portefólio da instituição. Por diversas razões, os bancos foram adquirindo vários imóveis, que vão tendo em carteira. Nesse sentido, e para procurarem rentabilizar esses ativos normalmente cedem condições atrativas a quem os procura adquirir.

Daí que, com frequência, se vejam estes imóveis com 100% de financiamento nas ofertas das diferentes entidades financeiras. Mas atenção: se, a título de exemplo, vir um destes imóveis pertencente, digamos, ao Santander, então só poderá aceder ao crédito habitação com 100% de financiamento no Santander. Outro banco, como é óbvio, não o fará.

Abaixo fica a listagem dos bancos que dispõem de portal online para a consulta de oportunidades de imóveis próprios com crédito habitação a 100%:

Instituição Link de Acesso
Bankinter Ver imóveis do banco
BPI Ver imóveis do banco
CGD Ver imóveis do banco
Crédito Agrícola Ver imóveis do banco
Millennium bcp Ver imóveis do banco
Montepio Ver imóveis do banco
Santander Ver imóveis do banco
UCI Ver imóveis do banco

E no caso de não ser um imóvel do banco, qual o LTV máximo possível?

Caso não pretenda adquirir um imóvel disponibilizado diretamente pelas entidades bancárias, então deverá ter em atenção qual o rácio de financiamento que cada banco oferece para um processo normal de compra de habitação.

Nesse sentido, conforme os dados da tabela abaixo, é possível perceber que o LTV máximo que os consumidores poderão ambicionar ascende até 90% do menor valor entre o valor da avaliação e da aquisição do imóvel, havendo inclusivamente bancos que limitam o rácio de financiamento a 80%.

LTV e Prazo máximo no Crédito Habitação por instituição bancária

Instituição Financiamento Máximo – LTV
(menor entre ambos)
Prazo Máximo
(anos)
Idade Limite
(final do crédito)
Avaliação Aquisição
ABANCA 80% 80% 40 75
ActivoBank 80% 90% 40 75
Bankinter 80% 90% 40 75
Montepio 80% 90% 40 75
BPI 85% 90% 40 75
CGD 85% 90% 40 80
Santander 85% 90% 40 75
UCI 90% 90% 35 75
Banco Best 90% 90% 40 75
Banco CTT 90% 90% 40 75
Crédito Agrícola 90% 90% 40 75
Eurobic 90% 90% 40 75
Millennium bcp 90% 90% 40 75
Novo Banco 90% 90% 40 75
  • Valores conforme preçários das instituições bancárias a 1 de janeiro de 2021 para crédito habitação regime geral com taxa variável para aquisição de habitação própria e permanente.

Qual o prazo máximo de um crédito à habitação?

Para além do LTV, existe outra característica que poderá ter grande impacto no financiamento e que, nesse sentido, é importante ter em consideração: o prazo e idade limite aplicáveis aos contratos de crédito habitação.

Conforme os dados acima, é possível verificar que o prazo máximo estipulado para os contratos de crédito à habitação está fixado nos 40 anos em todos os bancos. A única exceção a esta regra está na UCI, instituição que limita a 35 anos os seus empréstimos.

De notar que o Banco de Portugal pretende uma convergência gradual para uma maturidade média de 30 anos até ao final de 2022, pelo que é expectável que os bancos comecem a adaptar as suas condições a este tecto ao longo dos próximos meses.

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