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Simular TAEG e MTIC: obter as melhores condições dos vários bancos (sem custos)

Comparar todos os Bancos

Crédito Habitação

A TAEG (Taxa Anual de Encargos Efetiva Global), bem como o MTIC (Montante Total Imputado ao Consumidor), são excelentes indicadores para comparar propostas de diferentes instituições financeiras. Mas atenção: é importante que os critérios de comparação - montante solicitado, prazos de pagamento, etc. - sejam exatamente os mesmos.

Entender a diferença entre todas as taxas constituintes de um empréstimo, assim como qual delas é que reflete verdadeiramente o custo do crédito, é o desafio mais importante para quem pretende solicitar um financiamento.

A TAEG, expressa em percentagem, engloba todos os encargos do empréstimo: despesas de cobrança de reembolsos e pagamentos de juros, impostos, comissões e seguros obrigatórios e demais encargos. Esta percentagem é, como indica o seu nome, anual, e é o principal indicador a ter em conta aquando da subscrição de um empréstimo para comprar casa.

Por sua vez, o MTIC corresponde ao montante total que o cliente terá de pagar à instituição durante todo o período do empréstimo, resultando da soma do montante total do empréstimo com os custos do crédito (juros, comissões, impostos e outros encargos). Nos empréstimos contratados a taxa de juro variável ou mista, o MTIC é apenas indicativo dado ser suscetível a variações no indexante (EURIBOR).

Por serem indicadores que têm em conta as várias componentes do crédito, a TAEG e o MTIC devem prevalecer face ao Spread enquanto fatores de decisão no crédito habitação. Isto porque o Spread é apenas, conforme a definição do próprio Banco de Portugal, “uma componente da taxa de juro, definida pelo banco, contrato a contrato, quando concede um empréstimo”. Ou seja, é uma percentagem que o banco inclui nos juros que cobra e que resulta em lucro para a própria instituição, não representando a totalidade dos custos para o consumidor.
O ComparaJá.pt é um comparador gratuito, independente e imparcial. Para além de poderem aceder a simulação gratuita com todos os bancos em Portugal de acordo com o seu perfil, os utilizadores do ComparaJá.pt podem ainda beneficiar de apoio personalizado - sempre sem qualquer custo ou compromisso - por parte da nossa equipa no sentido de obterem as melhores propostas já aprovadas pelas diversas instituições.

Para acederem a uma simulação personalizada, os utilizadores têm apenas de completar um conjunto de passos que permitem gerar uma tabela comparativa com as condições dos vários bancos. De seguida, tendo fornecido os seus contactos, receberão acompanhamento especializado por parte da equipa do ComparaJá.pt no sentido de obterem propostas finais vinculativas (já com base na análise de risco feita pelo banco para aprovação do crédito), as quais são enviadas por email com todos os detalhes e documentos, em particular as FINE.
Pelo avultado valor que detém, os bancos assumem um risco elevado quando concedem crédito à habitação, por isso é normal que o spread seja mais elevado para os clientes que apresentem um risco maior. Para esta avaliação contribui o historial de crédito do consumidor (se alguma vez entrou em incumprimento ou não), montante do financiamento, as garantias que são dadas ao banco, bem como fatores relacionados com a idade, o estado civil (que vai determinar se o crédito terá mais do que um titular), o rendimento e a dimensão do agregado familiar. A relação que o cliente tem com o banco também pode ser um fator-chave.

Embora, conforme estipula o Decreto-Lei n.º 51/2007 de 7 de março, um banco não possa fazer depender a concessão de crédito da contratação de outros produtos ou serviços - as chamadas “vendas associadas obrigatórias” -, pode, todavia, propor a redução dos custos do empréstimo (leia-se, spread) mediante a contratação facultativa de outros produtos financeiros – processo designado por “vendas associadas facultativas”.

Desta forma, independentemente do risco do cliente, existem alguns fatores que normalmente contribuem para se ter uma bonificação (ou seja, um spread mais baixo).

Domiciliar o vencimento, deter cartão de crédito e/ou débito, subscrever os seguros de vida e multirriscos, assim como aderir a serviços de débito direto, homebanking, e constituir PPRs ou outras soluções de poupança são alguns dos produtos que, quando subscritos, podem fazer toda a diferença na mensalidade a pagar no final do mês.
Há instituições que apresentam diferentes escalões de spreads de acordo com o montante de financiamento e o rácio de financiamento/garantia (LTV). Nestes casos, quanto mais reduzido for o LTV, mais competitivo será o spread oferecido dado a operação revestir-se de menor risco para a instituição bancária. Por outro lado, quanto mais elevado for o montante do crédito, também mais competitivo será o spread.
Na contratação de um crédito habitação os bancos exigem a contratação de um seguro de vida e um seguro multirriscos. No entanto, desde 2009 que é possível contratar estes seguros fora da própria instituição financeira.

Mesmo que tal signifique não beneficiar de uma potencial bonificação no spread, esta opção poderá, ainda assim, ser economicamente mais vantajosa.

Ainda relativamente ao seguro de vida, é fundamental atentar na diferença entre a cobertura IAD e ITP. Poderá saber tudo sobre este tema neste artigo do ComparaJá.pt.
Existem instituições que estão a suportar parte ou a totalidade dos custos associados à transferência do crédito habitação. O ComparaJá.pt poderá ajudar a obter as melhores condições na transferência do seu crédito, de forma totalmente gratuita, bastando para tal utilizar o nosso simulador (selecionando a finalidade "Transferência de Crédito").
Atualmente o financiamento a 100% é ainda possível, no entanto, com um conjunto grande de limitações, nomeadamente tratar-se de um imóvel do próprio banco.

Nos casos em que o imóvel não seja da instituição bancária, apesar de ser possível beneficiar de um valor elevado de financiamento - o máximo do mercado fixa-se atualmente no menor valor entre 90% do valor de escritura e 90% do valor de avaliação -, as instituições não estão a promover financiamento na totalidade após as recomendações do Banco de Portugal.
O Loan-to-Value (LTV) é o rácio entre o valor de avaliação do imóvel e o valor da garantia que é dada ao banco. Corresponde, então, à percentagem de financiamento que é efetivamente concedida pelas instituições financeiras.

A avaliação dos imóveis é, por norma, feita pelo banco, podendo, ou não, corresponder ao valor de mercado da habitação. O valor de aquisição é o valor efetivo que o cliente irá pagar pela compra do imóvel.

As instituições bancárias financiam, regra geral, o menor valor entre o valor de avaliação e de aquisição.
Os spreads mínimos apresentados estão de acordo com os preçários das instituições financeiras. Conforme as condições e garantias apresentadas pelos clientes, as instituições podem, ainda assim, oferecer spreads exclusivos (mais competitivos dos que os publicados no preçário).

A apresentação de garantias adicionais, como fiadores, a hipoteca de um segundo imóvel ou deter aplicações e investimentos no banco, poderão ser fatores decisivos na hora de obter as melhores condições no pedido de crédito.