Guia de Crédito Habitação em Portugal

O crédito habitação é um produto financeiro disponibilizado pelos bancos que serve para os consumidores financiarem a compra de uma casa. Dado o elevado montante que implica, constitui-se geralmente como o maior encargo financeiro na vida de uma família. Pode ser solicitado com taxa fixa ou variável (ou ambas) e geralmente o prazo de reembolso máximo é de quarenta anos. Todavia, se no final do empréstimo a idade de um dos titulares for inferior a 75 anos, o prazo pode ser alargado até cinquenta anos.

Na hora de solicitar um empréstimo para comprar casa existem sempre muitos fatores a analisar para tomar uma boa decisão: qual o que oferece a melhor taxa de juro, qual é o spread praticado, que seguros vêm acoplados, qual é o prazo mais adequado, quais as comissões que são cobradas e quais os produtos obrigatórios para manter o spread originalmente contratado.

Tanto a contratação de um crédito habitação com taxa fixa, como com variável, tem as suas vantagens e inconvenientes. Ao escolher a taxa variável, a prestação mensal vai alterar-se durante o período de vida do empréstimo - isto acontece porque o crédito habitação com taxa variável é indexado à EURIBOR.

De cada vez que este indexante se altera, a mensalidade do crédito à habitação aumenta ou diminui. Em Portugal, os indexantes mais utilizados são a EURIBOR a 3 e a 6 meses (embora exista noutros prazos). Portanto, conforme o prazo da EURIBOR que se escolher, a cada 3 ou 6 meses a prestação é revista.

Já nos empréstimos com taxa fixa, a taxa de juro é estabelecida na data da celebração do contrato e mantém-se inalterada ao longo do prazo. Por exemplo, num crédito habitação a 35 anos, a taxa de juro que se pagará durante este tempo não se altera.

Ainda existe uma opção mista, permitida por vários bancos em Portugal: é possível fixar a taxa durante 10 anos, por exemplo, ficando o resto do empréstimo com taxa variável. Se as taxas de juro estiverem elevadas na altura em que vai comprar a casa dos seus sonhos, então a última solução compensa.

A mais comum é a de prestações constantes: ao longo do prazo do empréstimo e até ao final do mesmo, o consumidor vai pagando regularmente, todos os meses, um montante ao banco, acrescido da taxa de juro – a chamada prestação mensal.

No entanto, existe ainda a possibilidade de pagar menos no início do crédito. Esta modalidade é designada por carência de capital, que corresponde a um período do empréstimo no qual só se pagam os juros, ficando a prestação mensal mais baixa durante esse tempo. Se na altura em que se solicita o crédito habitação possui muitas despesas, sendo benéfico pagar uma prestação mais reduzida, esta é a modalidade ideal.

Há também um outro modo de reembolso: o diferimento de capital, que consiste em adiar o pagamento de uma parte considerável (normalmente de 10% a 30%) do capital em dívida para o final do empréstimo, nomeadamente para a última prestação.

Desta forma, as mensalidades serão mais baixas, mas o capital diferido será pago de uma só vez e os juros também serão mais elevados, o que pode ter um grande impacto no orçamento mensal para quem não está preparado.

Quando se recorre a um crédito habitação existem custos acrescidos que terão de ser suportados. Essas despesas estão associadas às comissões iniciais, como a de dossiê e a de avaliação, e as comissões de gestão e de amortização. Por outro lado, ainda há os custos associados aos seguros: o de vida e incêndio, sendo este último obrigatório.

Dentro das comissões iniciais, os bancos cobram uma comissão de dossiê. Esta pode ter várias outras designações, como comissão de abertura ou de contratação.

Existe outra comissão inicial, designada por comissão de avaliação. A instituição bancária cobra esta comissão por recorrer a uma empresa que irá avaliar o preço do imóvel, com o objetivo de poder definir o montante a ser emprestado.

Já a comissão de processamento mensal diz respeito aos encargos que a instituição tem ao longo do reembolso do crédito e nem todos os bancos a cobram.

Em certas situações, o devedor entende que, afinal de contas, é capaz de amortizar a prestação mensal acordada ou até o total da dívida de uma só vez. Pode fazê-lo, mas terá de pagar uma comissão estabelecida no contrato desde o início.

Por fim, relativamente aos seguros, incluem-se, desde logo, o seguro de vida, que serve como garantia de pagamento do empréstimo em caso de morte ou invalidez do titular do crédito. Apesar de não ser obrigatório, é um requisito da esmagadora maioria das entidades financeiras.

Já o seguro de incêndio, que é obrigatório, contempla exatamente o que o nome indica, mas costuma ser abrangido por aquilo a que se chama seguro multirriscos, que pode cobrir situações como roubo, tempestades, inundações, riscos elétricos e também morte do segurado ou do cônjuge na decorrência de uma explosão, queda de raio ou roubo ocorridos na habitação.

Comprar casa é um dos investimentos mais importantes da vida, sendo de primordial importância tomar uma decisão com total conhecimento das soluções disponíveis no mercado, consultando-se todos os bancos e respetivos produtos.

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Antes de iniciar um processo de solicitação de crédito habitação, há que verificar quais são os critérios de elegibilidade pedidos pelos bancos nacionais. Estes variam consoante a instituição que disponibiliza o empréstimo, mas os mais comuns passam por ser residente em Portugal e ter idade igual ou superior a 18 anos, entre outros.

Muitas vezes, a maior dificuldade que se tem para conseguir um crédito habitação é a entrada inicial que é exigida pelo banco. A instituição de crédito fá-lo por uma questão de segurança face ao risco do cliente. Ao garantir que a pessoa que contrai o crédito assume parte do valor do imóvel, o banco salvaguarda-se em caso de default. Em caso de incumprimento, este fica com um imóvel com maior valorização face ao valor do financiamento e evita assim perdas maiores.

Outra razão que leva os bancos a exigirem esta entrada inicial prende-se com o facto de que se o cliente der esta entrada, vai esforçar-se mais para não entrar em incumprimento, não desejando perder o valor já dado.

O valor que é necessário para dar como entrada é, naturalmente, variável e depende do banco a que se vai pedir o empréstimo para a compra de casa. No entanto, o mercado está – para já – relativamente alinhado em relação a este ponto.

A entrada inicial pedida pela instituição de crédito varia entre os 15% e os 20% do valor do imóvel. Ou seja, no caso de uma entrada inicial de 20% para um imóvel que esteja avaliado em 100.000€, quem pede crédito deve preparar-se para ter 20.000€ de lado para comparticipar o financiamento do imóvel.

O Loan-to-Value (LTV) é uma percentagem que estabelece o rácio entre o montante do financiamento cedido pelo banco e o valor de avaliação da habitação. É calculado através da divisão entre o valor do financiamento e o valor de avaliação do imóvel.

Os bancos normalmente estabelecem este rácio em 80% aquando da cedência do crédito. Ou seja, para habitações avaliadas em 100.000€, financiam 80.000€.

Há vantagens em ter um rácio LTV reduzido, porque, quanto maior for a entrada inicial dada pelo cliente, menor o risco por parte da instituição financeira em caso de incumprimento e isso reflete-se, automaticamente, em termos do spread oferecido. Ou seja, quanto menor o rácio Loan-to-Value, maior é a possibilidade de o cliente conseguir prestações mais reduzidas. Mas para isso tem que estar preparado para dar uma entrada inicial maior.

Os bancos pretendem obviamente receber de volta o dinheiro que concedem aos consumidores. Por isso, é lógico que cedam mais rapidamente empréstimos a pessoas com um bom histórico de pagamentos de outros créditos. Quanto mais cumpridor se for ao longo da vida, maior é a probabilidade de se ver o pedido de crédito habitação aprovado.

Um bom começo será não deixar o saldo da conta à ordem ficar negativo, especialmente se for de forma regular, porque isto pode passar a imagem de que se é um cliente inconstante e os bancos, naturalmente, não valorizam isso.

Depois, mesmo que não se tenha culpa de uma situação de desemprego ou de ter levado um corte no ordenado, os bancos privilegiam quem possui uma situação profissional estável, implicando isto que o melhor é ter um contrato sem termo, trabalhar numa empresa financeiramente sólida e estar empregado há muito tempo.

Aqui, se possível, o melhor é arranjar um segundo titular para o empréstimo. Isto ainda é mais fácil para um casal em que ambos compram casa juntos. Havendo mais do que um titular, é possível diluir o risco. Supondo, por exemplo, que um fica sem emprego, assim haverá sempre o segundo para assegurar o esforço dos pagamentos mensais, evitando que se entre em incumprimento.

Por último, mas não menos importante, salientamos que a idade conta. Depois dos 25 anos é a melhor fase para solicitar um crédito habitação, pois antes disso geralmente há menos disponibilidade financeira e mais instabilidade profissional e salarial.

Sim, é possível refinanciar o crédito habitação (isto é, substituí-lo por um novo). De uma forma geral, as pessoas recorrem a este método para obterem taxas de juro mais baixas, encurtarem o prazo do empréstimo, passarem de uma taxa variável para uma taxa fixa (ou vice-versa) ou mesmo consolidarem a dívida. Porém, como tudo na vida, isto pode ter as suas desvantagens, até porque implica pagar uma percentagem do montante de crédito à habitação pedido inicialmente e pode não compensar estar a arruinar as poupanças se não se vir uma descida substancial nos custos associados.