É um contrato de empréstimo por parte de uma instituição de crédito a um consumidor, por um período de tempo estabelecido previamente, utilizado para a aquisição, construção e realização de obras em habitação própria permanente, secundária ou para arrendamento, bem como para aquisição de terrenos para construção de habitação própria.
Trata-se, portanto, de um produto financeiro disponibilizado pelos bancos aos seus clientes com o intuito de financiar a compra de casa. Dado o elevado montante que implica, constitui-se geralmente como o maior encargo financeiro na vida de uma família.
Pode ser solicitado com taxa fixa ou variável e o prazo máximo, segundo o Banco de Portugal, é de 40 anos. Existem também limites à idade dos titulares no final do crédito, sendo 75 anos o padrão no mercado.
No que toca às modalidades de reembolso, o empréstimo para comprar casa pode ser realizado com:
Prestações constantes: neste caso, a prestação mensal terá sempre um valor que pouco se alterará ao longo do prazo do empréstimo;
Carência de capital: período de tempo durante o qual só se pagam os juros do empréstimo habitação e a prestação fica mais reduzida;
Diferimento de capital: permite adiar o reembolso de uma parte do capital em dívida para o final do crédito.
Dada a abrangência da oferta, é fundamental analisar todo o mercado e compará-lo detalhadamente para encontrar o banco com o spread mais baixo.
Existem quatro finalidades distintas:
Aquisição de habitação própria permanente ou secundária, quer seja para arrendamento ou enquanto casa de férias;
Crédito para construção para os casos da compra de terrenos que servirão para construir um imóvel;
Troca de casa, que se aplica a quem deseja trocar de casa, mas ainda tem um empréstimo habitação a decorrer;
Transferência, que serve o propósito de trocar de banco para ficar com melhores condições.
Note que as condições oferecidas pelos bancos variam de acordo com a finalidade pretendida pelo cliente.
Por exemplo, no caso da aquisição de um imóvel para arrendamento, o prazo geralmente não pode exceder os 30 anos e o rácio de financiamento é, regra geral, inferior comparativamente à finalidade de habitação própria permanente.
No crédito para habitação secundária o spread tenderá a ser mais elevado.
Existem essencialmente 18 bancos que disponibilizam crédito para comprar casa em Portugal: Abanca; ActivoBank; Banco Best; EuroBic; Banco BIG; Banco BNI Europa; Banco CTT; Banco Privado Atlântico; Bankinter; BPI; Caixa Geral de Depósitos; Crédito Agrícola; Deutsche Bank; Millennium bcp; Montepio; Novo Banco; Santander; UCI (União de Créditos Imobiliários).
Todas estas entidades se encontram autorizadas pelo Banco de Portugal a conceder crédito à habitação.
De cada vez que se solicita um financiamento, essa proposta tem de vir acompanha da chamada Ficha de Informação Normalizada Europeia (FINE). Este documento é, nada mais, nada menos, do que o conjunto de caraterísticas do contrato de crédito em questão e tem de ser disponibilizado ao cliente, por parte da instituição bancária, antes da celebração do contrato.
Uma FINE de crédito habitação é composta por quatro partes. A primeira parte é referente à identificação da entidade que concede o empréstimo, apresentando-se a sua denominação, morada e contactos.
De seguida, devem ser expostas as principais caraterísticas do empréstimo: qual o tipo, o montante total de financiamento pretendido e o seu prazo, qual a modalidade de reembolso (prestações constantes, diferimento ou carência de capital) e de que forma se pode proceder ao reembolso antecipado (ou seja, que comissões se pagam para amortizar capital antes do tempo).
Na terceira parte deve estar devidamente exposto o custo do crédito, ou seja, a indicação das taxas de juro aplicadas (TAN e TAEG) e das comissões cobradas pelos bancos (comissão de abertura, comissão de avaliação do imóvel, comissão de dossier, comissão de formalização e comissão de processamento de prestação), bem como as despesas notariais.
Deve ainda constar uma descrição dos direitos do cliente, nomeadamente o de proceder à revogação do crédito num prazo de 14 dias e o de obter uma cópia do contrato para si.
Finalmente, deve ainda estar apresentado, de forma detalhada, um plano financeiro do empréstimo, que contém, numa tabela, a indicação de todas as prestações mensais até ao fim do prazo do empréstimo, estando ainda discriminados o valor do seguro de vida e do seguro do imóvel, os juros a pagar, o valor do capital em dívida e o total de encargos correspondente ao montante total imputado ao consumidor (que é o valor final que se vai pagar pelo empréstimo).
A taxa fixa mantém-se constante ao longo do empréstimo, nunca se alterando, sendo acordada com a instituição financeira aquando do pedido de financiamento.
Já a taxa variável oscila de acordo com um indexante, o que significa que irá sofrer alterações ao longo do período de vida do empréstimo, o que, consequentemente, vai fazer com que a prestação mensal também se modifique.
Isto significa que, caso optes por este tipo de taxa no crédito habitação, se o valor do indexante aumentar, a taxa aplicável também será mais elevada, enquanto que, se baixar, a taxa também descerá.
Em Portugal, o indexante que normalmente se utiliza nos empréstimos habitação é a EURIBOR, que pode ser a 3, 6 ou 12 meses, que se trata precisamente do período findo o qual a prestação é revista (ao fim de 3, 6 ou 12 meses).