Crédito Habitação

O spread é uma componente da taxa de juro que é definida por cada banco, contrato a contrato, quando concede um empréstimo. De forma simplificada, representa a margem de lucro que a instituição vai obter através do crédito, sendo esta percentagem adicionada aos juros cobrados a cada cliente.

Uma vez que, ao emprestar dinheiro, a entidade bancária está a assumir um determinado risco, o cliente pode, no limite, entrar em incumprimento e não pagar o crédito. Quanto mais elevado for este risco, maior será a percentagem do spread.

Assim, e uma vez que este risco varia caso a caso, também o spread varia de cliente para cliente.

A Euribor, que significa em inglês Euro Interbank Offered Rate, corresponde à média das taxas de juro às quais os principais bancos da Zona Euro estão dispostos a emprestar dinheiro entre si.

A generalidade dos contratos a longo prazo, como o crédito imobiliário, é indexada à Euribor. Este indexante poderá ter vários prazos (desde uma semana a um ano), sendo que em Portugal a Euribor a 6 ou a 12 meses é a regra nos empréstimos à habitação.

Ora, isto significa que, se tiveres um contrato indexado à Euribor a 6 meses, a cada seis meses esta taxa vai ser revista. Como consequência, de acordo com as oscilações deste indexante, a tua prestação poderá aumentar ou diminuir. E o mesmo acontece se contratares a Euribor a 12 meses ou a qualquer outro prazo.

Sendo aplicada a todo o tipo de operações, sejam aplicações financeiras ou empréstimos que impliquem o pagamento de juros, a Taxa Anual Nominal (TAN) é um indicador que permite comparar produtos entre si. No caso do crédito habitação com taxa de juro variável, esta resulta simplesmente da soma do spread com a da Euribor.

Representando o custo total do crédito habitação, a Taxa Anual Efetiva Global (TAEG) inclui todos os encargos associados ao contrato:

• Juros, comissões e impostos;

• Seguros associados ao crédito;

• Encargos com a manutenção da conta à ordem associada à gestão do empréstimo;

• Outros custos e despesas, tais como emolumentos cobrados no registo da hipoteca.

Contendo todos os encargos associados ao empréstimo, desde as comissões bancárias, como as de avaliação do imóvel e de abertura do processo, até aos prémios dos seguros exigidos, passando pelos impostos e despesas, a TAEG afirma-se, assim, como o melhor indicador ao comparar propostas de diferentes bancos.

Ao utilizar o nosso simulador de crédito habitação, consegues ter todos estes fatores em perspetiva e podes escolher, de forma fácil e clara, o melhor crédito para casa.

Para receberes propostas vinculativas (ou seja, já aprovadas pelos diferentes bancos), apenas terás de nos fazer chegar a documentação exigida pelas instituições bancárias para análise do processo.

Depois da avaliação de risco por parte das entidades bancárias, o pedido de crédito habitação poderá ser aprovado. Em caso de aprovação, é disponibilizado um documento com a descrição detalhada das condições oferecidas por cada banco : a chamada FINE.

De cada vez que se solicita um financiamento, essa proposta tem de vir acompanhada da chamada Ficha de Informação Normalizada Europeia (FINE). Este documento é o conjunto de características do contrato de crédito em questão. Tem de ser disponibilizado ao cliente pela instituição bancária antes da celebração do contrato.

Uma FINE de crédito habitação é composta por quatro partes. A primeira parte é referente à identificação da entidade que concede o empréstimo, apresentando-se a sua denominação, morada e contactos.

De seguida, devem ser expostas as principais características do empréstimo: qual o tipo, o montante total de financiamento pretendido e o seu prazo, qual a modalidade de reembolso (prestações constantes, diferimento ou carência de capital) e de que forma se pode proceder ao reembolso antecipado (ou seja, que comissões se pagam para amortizar capital antes do tempo).

Na terceira parte, deve estar devidamente exposto o custo do crédito, ou seja, a indicação das taxas de juro aplicadas (TAN e TAEG) e das comissões cobradas pelos bancos (comissão de abertura, comissão de avaliação do imóvel, comissão de dossier, comissão de formalização e comissão de processamento de prestação), bem como as despesas notariais.

Deve ainda constar uma descrição dos direitos do cliente, nomeadamente o de proceder à revogação do crédito num prazo de 14 dias e o de obter uma cópia do contrato.

Finalmente, deve ainda estar apresentado, de forma detalhada, um plano financeiro do empréstimo, que contém, numa tabela, a indicação de todas as prestações mensais até ao fim do prazo do empréstimo. Aqui estão ainda discriminados o valor do seguro de vida e do seguro do imóvel, os juros a pagar, o valor do capital em dívida e o total de encargos correspondente ao montante total imputado ao consumidor (que é o valor final que se vai pagar pelo empréstimo).

De forma a garantir que os clientes bancários são devidamente informados sobre as caraterísticas fundamentais do empréstimo e sobre todos os elementos relevantes, desde a natureza, riscos, remuneração e encargos, os bancos deverão disponibilizar o acesso a este documento.

Agora que já foram percorridas todos as questões inerentes à contratação de um crédito habitação, dispões dos conhecimentos necessários para fazer uma escolha consciente e informada a este nível, podendo avançar para comparação de propostas de financiamento.

Cobrada a cada prestação liquidada pelo cliente (com acréscimo do Imposto do Selo) e ao longo de toda a vigência do crédito, a comissão de processamento aplica-se mensalmente aquando do pagamento da prestação mensal.

Apesar de desde janeiro de 2021 ter sido decretado o fim da comissão de processamento, esta medida é apenas aplicável aos novos créditos. Tal significa que nos contratos existentes os respetivos titulares vão ter de continuar a fazer face a esse encargo mensal.

Os consumidores têm direito a reembolsar antecipadamente o seu crédito, isto é, proceder à sua amortização antes da data prevista para a respetiva liquidação. Tal poderá na forma de um reembolso total ou apenas parcial.

Porém, a amortização antecipada acarreta custos, cujos tetos máximos variam de acordo com o tipo de taxa de juro contratada:

• Taxa variável: a comissão não pode ser superior a 0,5% do capital reembolsado;

• Taxa fixa: a comissão não pode ultrapassar os 2% do capital amortizado.

Quando o cliente bancário não paga as prestações na data estipulada, entra em mora. Nestas situações, a instituição bancária pode exigir o pagamento de juros moratórios e de uma comissão respeitante à recuperação de valores em dívida.

Existem, no entanto, limites máximos nestes domínios que importa conhecer:

• Juros de mora: resultam da aplicação de uma sobretaxa anual máxima de 3%, que acresce à taxa de juros remuneratórios;

• Comissão de recuperação de valores em dívida: não pode ultrapassar 4% do valor da prestação, com um valor mínimo de 12 euros e um valor máximo de 150 euros.

Deve saber que existem mecanismos - como o PARI e o PERSI - que visam proteger as famílias que entrem em incumprimento no empréstimo para comprar casa, uma situação indesejável para qualquer devedor.

Se nenhuma destas soluções funcionar, e em casos extremos, o cliente poderá ter de entregar a casa ao banco.

Sim, há um custo por amortizar ou reembolsar antecipadamente o crédito habitação, mas depende da modalidade do empréstimo. No crédito habitação a taxa fixa, o custo desta comissão pode chegar aos 2% do valor que pretendes pagar. Já se o crédito hipotecário for de taxa variável, então podes esperar uma taxa de até 0,5% sobre o valor reembolsado.

Entrar em incumprimento no empréstimo para comprar casa é uma situação indesejável para qualquer devedor. Caso falhes alguma mensalidade, e da primeira vez que isso acontecer, o banco tem 15 dias para entrar em contacto contigo. Entre o 31º e o 60º dia após o incumprimento, o caso é integrado no PERSI (Procedimento Extrajudicial de Regularização de Situações de Incumprimento), que visa chegar a um acordo entre o banco e o cliente.

30 dias a seguir ao processo dar entrada no PERSI, o cliente recebe uma proposta da instituição financeira para regularizar a dívida, seja através do alargamento do prazo ou até recorrendo à carência de capital ou ao diferimento de capital.

Se nenhuma destas soluções funcionar – e em casos extremos –, o cliente poderá ter de entregar a casa ao banco. No entanto, existe sempre maneira de evitar que tal aconteça. Especialmente se já houver outras dívidas, podes recorrer ao crédito consolidado, que junta todos os créditos de um devedor num só e permite reduzir significativamente a prestação mensal.

Existe ainda a hipótese de renegociar o spread com o banco ou, em última instância, transferir o crédito para comprar casa para outra instituição que ofereça melhores condições.

Embora seja uma prática pouco comum, poderão verificar-se alterações no Spread do crédito habitação ao longo da vigência do contrato. Tal pode suceder, por exemplo, caso o cliente tenha acordado com o banco o cumprimento de determinadas condições para a obtenção de um Spread mais baixo, tais como a domiciliação do ordenado ou ter débitos diretos ativos associados à conta detida na instituição mas, por algum motivo, deixar de cumprir essas mesmas condições.

Tendo já uma perceção clara do tipo de análise que as instituições de crédito fazem no sentido de avaliar qual o nível de risco de determinada operação e sabendo já como conseguir bonificações no Spread, deverás saber que tens a possibilidade de garantir a prestação mais baixa no teu crédito habitação sem sair do sofá.