O que é a usucapião e como funciona?

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Sabia que legalmente é possível apropriar-se de um bem que não é seu se o possuir durante um longo período de tempo e de forma continuada? Esta situação designa-se por usucapião e através desta pode adquirir-se a propriedade plena de algo, inclusive de imóveis. Descubra como se adquire este direito e o que fazer para invocá-lo.

O que é a usucapião?

O artigo 1287º do Código Civil estipula que “A posse do direito de propriedade ou de outros direitos reais de gozo, mantida por certo lapso de tempo, faculta ao possuidor, salvo disposição em contrário, a aquisição do direito a cujo exercício corresponde a sua actuação: é o que se chama usucapião”.

Uma vez invocada a usucapião por alguém, esta começa a produzir efeitos a partir da data na qual a pessoa tomou posse do bem (artigo 1288º do Código Civil).

Para haver este tipo de apropriação, não basta que haja uma posse material do bem, sendo necessário que quem possui tenha mesmo a intenção de agir como sendo o único proprietário do bem em questão.

Ao fim de quanto tempo se pode invocar a usucapião em Portugal?

O prazo para a invocação deste direito varia consoante o tipo de bem a que se refere.

Consoante o Código Civil, se se tratar de bens móveis que não estejam sujeitos a registo, a usucapião dá-se ao fim de três anos após a posse do bem (artigo 1299º).

No caso dos bens imóveis, os prazos são os abaixo indicados.

Bens imóveis com existência de título de aquisição e registo

Gera-se o direito de propriedade sobre um imóvel ao fim de 10 anos a contar da data do registo e se este for de boa fé [alínea a) do artigo 1294º do Código Civil]. Se houver má fé, há lugar à usucapião ao fim de 15 anos a contar dessa mesma data [alínea b) do artigo supramencionado].

Bens imóveis sem título de aquisição e registo

Quando não existe registo do título de aquisição, mas apenas mera posse, são necessários 20 anos se a posse for de má fé ou 15 anos se for de boa fé (artigo 1296º).

Tome nota: boa fé versus má fé

A lei portuguesa utiliza esta distinção para estabelecer os prazos da usucapião. Estar de “má fé” nesta situação significa saber que o bem possuído pertence a outra pessoa e aproveitar-se da ausência desta. A única diferença entre estar de “boa fé” ou “má fé” na usucapião diz respeito ao prazo para poder invocá-la: se quem se apropria do bem estiver de má fé, acrescem cinco anos ao prazo que se aplicaria a quem estiver de boa fé.

Cabe referir ainda que, para que produza os devidos efeitos, a usucapião deve ser pública e pacífica – isto é, o bem que está a ser alvo de mudança de propriedade não deve gerar quaisquer conflitos e deve ser reconhecido, de forma generalizada, como sendo de quem invoca a usucapião.

O próprio artigo 1297º é elucidativo nesta matéria: “Se a posse tiver sido constituída com violência ou tomada ocultamente, os prazos da usucapião só começam a contar-se desde que cesse a violência ou a posse se torne pública.”

Como é que se invoca a usucapião de um bem imóvel?

Para reclamar para si um bem imóvel por usucapião terá de solicitar que lhe seja reconhecido o direito à propriedade através de uma escritura de justificação notarial. Para tal, terá de declarar que é o proprietário do bem em questão, excluindo qualquer outra pessoa.

Deve especificar o porquê da aquisição e quais foram as razões que o impediram de comprovar através de métodos normais. Terá também de mencionar a natureza da utilização do bem e as circunstâncias que determinaram o início da posse e que deram origem à usucapião.

Pode pedir o direito de reconhecimento num serviço de registo predial, processo este que requer as seguintes condições:

  • Os documentos que comprovem a sua situação concreta, sendo que estes podem variar consoante o que os serviços poderão considerar como relevantes;
  • Três testemunhas que não tenham uma relação de parentesco direta com o interessado que possam atestar relativamente à utilização do bem por parte do mesmo;
  • Afixação de editais;
  • Pagamento de emolumentos;
  • Um período para a oposição por parte de terceiros.

Caso não haja nenhum terceiro a contestar o direito de usucapião, então o bem imóvel passará a ser propriedade do interessado. Esta acaba por ser uma versão resumida deste processo, sendo que para um acompanhamento mais completo desta situação aconselhamos que recorra a apoio jurídico especializado.

É possível invocar a usucapião de um imóvel arrendado?

Para que uma casa se torne sua por usucapião, não basta que seja um mero detentor da mesma. Um inquilino de uma habitação arrendada não se torna proprietário desta ao fim de 20 anos, uma vez que a sua relação com o proprietário do imóvel existe, seja porque este emprestou a casa ou porque há um contrato de arrendamento. Desta forma, o detentor do imóvel (o inquilino) não se torna proprietário por usucapião.

Imagine que encontra um terreno que lhe parece abandonado e decide começar a arranjá-lo e a cultivá-lo. É possível que, dentro de 15 a 20 anos, se ninguém reclamar o direito de propriedade em questão, possa então invocar a usucapião, tornando-se o proprietário legítimo desse terreno.

Este direito também existe nas heranças

Suponha que recebe uma herança e que não procede logo à habilitação de herdeiros, tornando-se difícil, com o passar do tempo, saber o que pertence a cada herdeiro. Neste caso, estes podem invocar a usucapião de maneira a legalizarem a posse de determinados bens.

A usucapião pode ser revertida?

Se detetar que existe algum bem seu que está a ser alvo de usucapião de forma ilícita, deve atuar sobre isso e recorrer à justiça, uma vez que, para que se invoque este direito, é indispensável que seja de forma pacífica e não oculta.

Nestes casos, poderá avançar com uma ação judicial contra terceiros para que o direito à usucapião seja revogado e, consequentemente, que a posse do bem seja revertida para si.

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Sobre Rafael Outeiro

Licenciado em Relações Públicas e Comunicação Empresarial pela Escola Superior de Comunicação Social, é responsável pela redação de artigos financeiros para o ComparaJá.pt. Através da sua experiência na escrita de conteúdos em projetos como o TEDxULisboa, quer transformar o mundo das finanças pessoais num espaço para a partilha de ideias.

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