Simulador de Crédito Habitação:
Calculadora de Prestação e Custos

A calculadora de prestação de crédito habitação dá-te em segundos uma estimativa do que vais pagar por mês, incluindo impostos e comissões. Usa este guia para tirares o máximo partido do simulador e entenderes como cada variável afeta a tua prestação.

Como usar o simulador de crédito habitação para calcular a prestação e custos?

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   Define o valor do financiamento. Podes introduzir diretamente o montante que queres pedir ao banco, ou usar a calculadora de entrada: indica o que tens disponível para entrada e o preço do imóvel, e o simulador calcula automaticamente o financiamento necessário. Se ainda não sabes qual o valor máximo que podes pedir, usa a Calculadora de Valor Máximo de Casa.
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   Escolhe o prazo. Indica durante quantos anos queres pagar o empréstimo. Em Portugal o prazo máximo é de 40 anos, mas este limite depende também da tua idade. O crédito tem de estar liquidado antes do titular mais velho atingir os 75 ou 80 anos, consoante o banco.
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   Seleciona o tipo de taxa. Escolhe entre taxa variável, fixa ou mista. A taxa variável está indexada à EURIBOR e pode descer ou subir ao longo do tempo. A taxa fixa mantém a prestação igual durante todo o contrato. A mista começa com um período fixo e depois passa a variável.
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   Indica a EURIBOR e o spread. Se escolheste taxa variável, seleciona o prazo de EURIBOR (3, 6 ou 12 meses) e introduz o spread que tens ou prevês conseguir. O spread é a margem do banco: quanto mais baixo, menos pagas. Pede uma simulação personalizada e os nossos especialistas mostram-te os spreads reais disponíveis no mercado.
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   Verifica se cumpres os requisitos para isenção de IMT e IS. Se és jovem e vais comprar a tua primeira habitação, podes estar isento de IMT e Imposto do Selo. Seleciona a tua situação no simulador e o valor dos impostos é automaticamente ajustado. Podes usar o simulador de IMT e Imposto do Selo para confirmares os valores.
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   Explora as opções avançadas. Podes ainda indicar a localização do imóvel (Portugal continental ou Regiões Autónomas) e o tipo de habitação (própria permanente ou secundária). Ambos influenciam o cálculo de impostos e as condições do crédito.
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   Analisa os resultados. O simulador mostra-te a prestação mensal estimada, o valor dos juros totais, os impostos e comissões e o custo total do crédito. Experimenta alterar o prazo, a entrada ou o tipo de taxa para perceber como cada variável afeta o que vais pagar.

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Como é calculada a prestação de um crédito habitação?

A prestação mensal de um crédito habitação em Portugal é calculada pelo Sistema Francês de Amortização, o método que todos os bancos usam por defeito. Neste sistema, pagas sempre o mesmo valor por mês, mas a composição interna da prestação muda ao longo do tempo: no início, a maior parte do que pagas são juros; no final, é quase tudo capital.

• Capital: montante total financiado pelo banco.
• i: TAN mensal, ou seja, a TAN anual dividida por 12.
• n: número total de prestações (anos × 12).

Na prática, se pedires 180 000 € a 30 anos com uma TAN de 3,5%, a taxa mensal é 3,5% ÷ 12 = 0,292%. Aplicando a fórmula, obtens uma prestação de aproximadamente 808 €/mês. Ao longo dos 30 anos, pagas cerca de 290 000 €, dos quais 180 000 € são devolução do capital e 110 000 € são juros.

O que influencia diretamente o valor da prestação?

• Montante financiado (Capital): quanto mais pedes, mais pagas. Uma entrada inicial maior reduz o capital e, por isso, a prestação e os juros totais.
• Duração do empréstimo (Prazo): um prazo mais longo baixa a prestação mensal, mas aumenta muito os juros totais pagos ao longo da vida do crédito.
• TAN: resulta da soma da Euribor com o spread. Uma variação de 0,5% pode significar dezenas de euros por mês.

Exemplo prático: quanto fica a prestação de um crédito de 200 000 €?

Para perceberes como o prazo e a taxa de juro influenciam o que pagas por mês, vê o impacto nos cenários mais comuns para um crédito de 200 000 € com uma TAN de 3,5%.

A diferença entre 20 e 40 anos é de pouco mais de 380 € por mês, mas pagas mais 93 000 € em juros ao longo da vida do crédito. Não há uma resposta certa: depende do teu orçamento hoje e de quanto queres pagar no total. Verifica também a tua taxa de esforço para saberes qual o prazo mais adequado ao teu rendimento.

O que ter em conta antes de negociar a prestação com o banco?

1. EURIBOR

A Taxa EURIBOR (European Interbank Offered Rate) é uma das principais componentes para calculares a prestação do crédito habitação. Trata-se da média dos juros praticados pelos maiores bancos europeus, servindo como referência para determinar a taxa de juro do teu empréstimo.

Sempre que a EURIBOR sobe, a prestação fica mais cara. Quando desce, a mensalidade também desce. Contudo, este reflexo não é imediato, porque a média é calculada mensalmente e não diariamente.

2. Spread

Qualquer que seja a modalidade da EURIBOR que escolhas, terás sempre de pagar o spread. Em termos simples, esta taxa designa o lucro que o banco vai ter ao conceder-te o empréstimo e, por isso, é a componente que deve ser negociada com a entidade financeira.

Geralmente, a média dos spreads situa-se em valores muito competitivos, sendo possível encontrar ofertas abaixo dos 2%. O valor tende a ser mais reduzido quando há um bom historial de crédito, quando há bens apresentados como garantia ou quando o cliente contrata outros produtos do banco, como a domiciliação do ordenado ou a subscrição de um seguro de vida.

A diferença entre um spread de 1% e de 1,5% num crédito de 200 000 € a 30 anos pode representar mais de 30 000 € no total de juros pagos. Aprende como baixar o spread do teu crédito habitação com as dicas da nossa equipa de especialistas.

3. TAEG e TAN

Para calcular a prestação do crédito habitação, há a considerar o valor de duas taxas fundamentais. A TAN (Taxa Anual Nominal) é a soma da EURIBOR com o spread. A TAEG (Taxa Anual Efetiva Global) engloba o custo total do crédito para o consumidor, incluindo juros, impostos, comissões e seguros obrigatórios. É a taxa mais usada para comparar propostas entre diferentes bancos.

O que fazer se a minha prestação subiu?

A subida da prestação num crédito a taxa variável é quase sempre provocada por uma atualização da Euribor, que acontece tipicamente a cada 6 ou 12 meses, consoante o indexante do teu contrato. Antes de agir, percebe exatamente o que mudou e depois avalia as tuas opções.

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   Confirma o motivo e o novo valor. Compara o extrato do mês anterior com o atual e verifica qual foi a nova Euribor aplicada. O banco é obrigado a comunicar-te a atualização com antecedência.
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   Renegocia o spread com o teu banco. Se nunca renegociaste as condições do teu crédito, ou se o fizeste há mais de dois anos, vale a pena pedir uma reunião. Os bancos têm margem para baixar o spread, especialmente se tiveres bom histórico de pagamento e rendimentos estáveis.
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   Transfere o crédito para outro banco. Se o teu spread já é alto ou o banco não for recetivo, a transferência de crédito habitação pode ser a opção mais eficaz. Mudar para um banco com spread mais competitivo pode compensar subidas da Euribor e poupar-te centenas de euros por ano.
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   Faz uma amortização antecipada. Se tens poupanças disponíveis, amortizar parte do capital em dívida reduz a base sobre a qual os juros são calculados, baixando a prestação mesmo que a Euribor não desça. Usa a Calculadora de Amortização Antecipada para veres o impacto concreto no teu caso.
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   Pede apoio se estiveres em dificuldade. Se a subida da prestação está a comprometer o teu orçamento, existem mecanismos de apoio previstos na lei, desde a renegociação obrigatória por parte do banco até ao regime de proteção para mutuários em incumprimento. Contacta o teu banco antes de deixares de pagar.

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