Simulador Crédito Habitação: quanto vais ter de pagar?

Se queres comprar casa e precisas de simular e encontrar a melhor oferta possível, então este simulador é para ti! Permite-te ver quanto terás de pagar de prestação no teu crédito habitação, é de fácil utilização e podes usar para simular diferentes circunstâncias, conseguindo resultados realistas perante o contexto atual do mercado.

Os valores apresentados como sugestão têm como base a TAEG de todos os bancos de Portugal, com valores ajustados à tua situação. O ComparaJá negoceia diretamente com os bancos de forma a garantir as melhores propostas, sem que tenhas de te deslocar a qualquer instituição.

O montante mínimo é de 10.000 euros. O montante máximo varia entre 80 a 90% do valor da avaliação do imóvel que vais comprar para habitação própria permanente (excepto se fores elegível para a garantia pública. Se estiveres a simular crédito habitação para habitações secundárias (para casa de férias, por exemplo), então será entre 80% do valor de avaliação.

Contratar um crédito habitação é possivelmente a decisão financeira mais impactante na tua vida. Por isso mesmo é que escolher o melhor banco é essencial para o teu futuro.

No ComparaJá podes simular as tuas condições de crédito e comparar todo o mercado em poucos minutos. Depois de simulares podes contar com o nosso apoio especializado até à escritura da tua nova casa, sem qualquer custo extra.

Fica a saber todos os conceitos fundamentais para a tua escolha:

A Taxa Euribor (em inglês, European Interbank Offered Rate) é uma das principais componentes a considerares para calculares a prestação do crédito habitação. Esta taxa é a média dos juros praticados pelos maiores bancos europeus, e serve como referência para determinar a taxa de juro de um determinado crédito, neste caso do crédito habitação.

Uma vez que se trata de uma média, o valor sofre oscilações frequentes. Sempre que a Euribor sobe, a prestação do crédito habitação fica mais cara. Por sua vez, quando o valor desta taxa desce, desce também a mensalidade. Contudo, este reflexo não é direto, porque a média é calculada não diariamente, mas mensalmente – o que explica por que razão as variações da Euribor não se refletem imediatamente no valor da prestação da casa.

O Spread, em termos simples, representa o lucro que o banco vai ter ao conceder-te o empréstimo e, por isso, é a componente que deve ser negociada com a entidade financeira.

Geralmente, a média dos spreads situa-se em valores muito competitivos, sendo possível encontrares ofertas abaixo dos 1,5%. Assim, spreads que se situem abaixo deste referencial podem ser considerados como boas opções. O valor tende a ser mais reduzido quando há um bom historial de crédito do cliente, quando há bens que são apresentados como garantia ou quando o cliente contrata outros produtos do banco, como, por exemplo, domiciliação do ordenado ou subscrição de seguros.

A taxa fixa mantém-se constante ao longo do empréstimo, nunca se alterando, sendo acordada com a instituição financeira aquando do pedido de financiamento.

Já a taxa variável oscila de acordo com um indexante, o que significa que irá sofrer alterações ao longo do período de vida do empréstimo, o que, consequentemente, vai fazer com que a prestação mensal também se modifique.

Isto significa que, caso optes por este tipo de taxa no crédito habitação, se o valor do indexante aumentar, a taxa aplicável também será mais elevada, enquanto que, se baixar, a taxa também descerá.

Em Portugal, o indexante que normalmente se utiliza nos empréstimos habitação é a Euribor, que pode ser a 3, 6 ou 12 meses, que se trata precisamente do período findo o qual a prestação é revista (ao fim de 3, 6 ou 12 meses).

Uma boa entrada inicial para o pagamento da habitação a adquirir, pode afetar positivamente o teu rácio Loan-to-Value (LTV). O que significa este rácio? Um rácio LTV de, por exemplo, 80% indica que o teu empréstimo equivale a 80% do valor total do imóvel.

Neste caso o banco fica com uma margem de segurança, uma vez que em caso de incumprimento o banco fica com um imóvel mais valorizado em relação ao valor emprestado. Desta forma o banco minimiza eventuais perdas que possa vir a ter.

Existem três impostos a considerar para comprar casa: o IMT, o Imposto do Selo e o IMI. O primeiro, o IMT (Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis), incide sobre a transmissão onerosa do direito de propriedade ou de figuras parcelares deste direito (uso e habitação, direito de superfície, usufruto, entre outros) sobre bens imóveis. As taxas de incidência deste imposto variam consoante a localização do imóvel (Continente ou Regiões Autónomas) e conforme o valor de aquisição da casa (a cada intervalo de preços corresponde um valor de imposto a aplicar).

Por sua vez, o Imposto do Selo é cobrado em duas circunstâncias: sobre o preço da casa e sobre o dinheiro que é emprestado pelo banco.

Já o Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI) é pago anualmente e é aplicado a todas as pessoas que possuem uma habitação própria. Incide sobre o valor patrimonial do imóvel, variando entre 0,3% e 0,45% e conforme o município. A fórmula de cálculo deste encargo é relativamente simples de perceber: basta multiplicar o Valor Patrimonial Tributário da casa pela taxa que se aplica ao respetivo município. Por exemplo: se a casa estiver avaliada em 200.000€ e se a taxa de IMI aplicável for de 0,3%, então o valor do IMI a liquidar por ano é de 600€.

Desde a entrada em vigor das medidas do Banco de Portugal (inicialmente implementadas a 1 de abril de 2022), os prazos máximos continuam a depender da idade do titular no momento da celebração do contrato. A lógica mantém-se: quanto mais jovem o mutuário, maior pode ser o prazo do empréstimo.

Até 30 anos

• Prazo máximo: 40 anos — Os jovens até aos 30 anos continuam a beneficiar do prazo mais alargado possível, permitindo prestações mensais mais reduzidas.

Entre 31 e 35 anos

• Prazo máximo: 37 anos — Esta faixa etária teve uma ligeira redução no prazo máximo. Em vez dos antigos 40 anos, o limite agora é de 37 anos, ajustando-se progressivamente à proximidade da idade da reforma.

Mais de 35 anos

• Prazo máximo: 35 anos — Para quem já passou os 35 anos, o prazo máximo para um crédito habitação é de 35 anos. Este limite visa reduzir o risco de endividamento a longo prazo e assegurar que o contrato termina preferencialmente antes da idade da reforma.