A decisão de investimento num terreno para a construção de um imóvel é o passo inicial do grande projeto que é construir uma habitação. Apresentamos, em quatro passos, quais os aspetos a ter em conta, bem como que documentos deverão ser consultados e ainda como se trata de todo o processo de licenciamento que é necessário obter.
1º Passo - Encontrar um local para comprar terreno
A escolha de um local poderá não ser uma tarefa fácil, mas é crucial ter em atenção alguns aspetos para encontrar o mais indicado.
Características morfológicas do terreno
As particularidades do terreno que se pretende adquirir são de extrema importância para que todo o processo de construção possa ocorrer sem quaisquer problemas. Os declives, as características do solo ou a existência de lençóis de água são alguns dos fatores a estudar caso se pretenda comprar terreno para construir mais tarde.
Apesar de a engenharia estrutural se encontrar num avançado estádio de desenvolvimento, mais tarde poderá ser dispendioso resolver ou emendar problemas na estrutura de um edifício. O ideal será que o cliente se faça acompanhar por um técnico que possa aconselhar e que ajude a escolher o terreno mais indicado.
Localização
A localização do terreno é um dos pilares de todo o projeto de construção de uma habitação. O mesmo deverá já estar inserido numa zona com autorização para construção e que detenha as infraestruturas básicas, tais como saneamento básico e linhas de tensão elétrica.
2º Passo - Verificar o que é possível fazer no terreno
Antes de se iniciar o contrato-promessa de compra e venda, e sendo que a motivação para a aquisição é construir, é muito importante verificar as classificações do terreno a nível municipal.
A consulta destes documentos irá permitir perceber se se pode ou não construir após comprar o terreno e que condicionantes poderão ser aplicáveis.
Por conseguinte, é essencial que o consumidor consulte o PDM (Plano Diretor Municipal), parte do PMOT (Plano Municipal de Ordenamento do Território). Este último consiste no conjunto de documentos nos quais se podem encontrar todas as informações importantes, nomeadamente:
- O regulamento, a faceta normativa do PDM, responsável por estabelecer as regras que se aplicam ao uso, transformação e ocupação do solo, com caráter vinculativo perante as entidades públicas e particulares;
- A planta de ordenamento, na qual é possível verificar a organização do espaço presente no território municipal;
- A planta de condicionantes na qual são identificadas zonas de servidão administrativa, bem como quaisquer restrições de utilidade pública que possam limitar ou impedir, de qualquer forma específica, o aproveitamento do solo para outros fins.
Plano de ordenamento
O plano de ordenamento é uma planta na qual se pode encontrar a alocação de todas as zonas do município. A consulta do mesmo permite ao cliente perceber, antes de comprar terreno, se o mesmo está classificado como Solo Urbano Urbanizado ou Solo Urbano Urbanizável.
Caso o terreno se encontre classificado como Solo Rural, a construção não deixa de ser possível, mas, no entanto, serão necessários alguns procedimentos extra para que se possam realizar obras de construção.
Plano de condicionantes
No plano de condicionantes, também parte do PDM, o consumidor encontra todas as restrições (caso existam) a que o terreno que pretende adquirir está sujeito.
Plano de pormenor
Caso o terreno se encontre num loteamento já urbanizado, o plano de pormenor passa a ser o documento que fará mais sentido consultar, uma vez que permitirá uma vista detalhada da área urbanizada.
3º Passo – Financiamento
O terceiro passo é relativo à forma de financiamento do projeto final para o qual o cliente deseja comprar o terreno.
Caso o recurso ao crédito seja necessário, existem duas modalidades através das quais é possível comprar um terreno: o crédito pessoal e o crédito habitação para construção. Disponível, regra geral, até 50 mil euros, o crédito pessoal poderá ser o produto indicado para quem quer fechar rapidamente o negócio e procura terrenos por um preço mais reduzido.
No entanto, e uma vez que, por norma, comprar um terreno significa a construção de uma casa, muitos portugueses optam pela opção de crédito habitação com finalidade de construção.
Crédito habitação para construção
Esta será a melhor solução para a grande maioria dos projetos, uma vez que permite a inclusão do custo do terreno no
crédito para construção. Com este tipo de financiamento, a complexidade do processo aumenta e será necessária a documentação que normalmente é solicitada aos consumidores para um crédito habitação para aquisição de habitação própria permanente.
Também é exigido um projeto de arquitetura no qual será baseada a avaliação da obra e, consequentemente, o montante máximo de financiamento.
No entanto, o prazo máximo de pagamento é muito superior e também a taxa de juro a que o empréstimo estará sujeito será menor. Se o cliente optar por contratar alguns produtos ou serviços da instituição financeira, poderá também obter uma bonificação no
spread. É importante também perceber que
bancos oferecem o menor spread.
É também importante referir que, historicamente, a taxa de juro implícita nos contratos de crédito habitação para construção é menor do que a taxa encontrada nos contratos de crédito habitação apenas para compra de casa.
Deste modo, ao contratar um crédito habitação com a finalidade de construção e incluir neste financiamento o valor para comprar o terreno, o cliente terá mais vantagens financeiras do que se optar por dois empréstimos em separado.
Por outro lado, existe sempre a opção de, no futuro, recorrer à
transferência do crédito habitação para outra instituição de forma a conseguir um melhor
spread.
4º Passo – Comprar terreno e passos seguintes
Com o terreno estudado e a proposta de financiamento escolhida, o passo seguinte será assinar o contrato-promessa de compra e venda.
Após comprar o terreno, será necessário que o cliente apresente um projeto de licenciamento na Câmara Municipal da localização do terreno. Este documento é um projeto-base de arquitetura de uma nova construção e inclui todos os desenhos e elementos escritos necessários para o licenciamento da obra.
Mais tarde será também necessário submeter o projeto de especialidades, que terá também de receber um parecer positivo. Após comunicado o deferimento, é necessário entregar os documentos do construtor e do requerente, para que seja feito o pedido de alvará de construção.
Concluída a obra, serão entregues o livro de obra e os respetivos documentos e poderá depois ser requisitada, na Câmara Municipal, a licença/alvará de permissão de habitação.
Fiscalidade
A fase final do processo de comprar terreno para construção consistirá em entender a fiscalidade subjacente.
Porém, apurar a totalidade dos custos associados ao pedido de licenciamento pode ser uma tarefa árdua e com algum nível de complexidade.
O cliente deve verificar, no Regulamento Municipal de Taxas Relacionadas com a Atividade Urbanística e Operações Conexas (RMTRAUOC) do município no qual irá comprar o terreno, toda a informação sobre as taxas aplicáveis e também as isenções e reduções disponíveis.
Existem dois tipos de taxas a que o processo de licenciamento estará sujeito: as urbanísticas e a taxa de compensação urbanística. Para além das taxas aplicáveis a nível municipal, também o IMT (Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis) e o IMI (Imposto Municipal sobre Imóveis) são aplicáveis aos terrenos.
Relativamente ao IMI, e recorrendo ao CIMI (Código do Imposto Municipal sobre Imóveis), deve-se primeiramente compreender o enquadramento dos terrenos a nível fiscal. Assim, é importante entender o que, para efeitos fiscais, é considerado um prédio. Segundo o CIMI, este é definido do seguinte modo: “
prédio é toda a fração de território, abrangendo as águas, plantações, edifícios e construções de qualquer natureza nela incorporados ou assentes, com carácter de permanência, desde que faça parte do património de uma pessoa singular ou coletiva e, em circunstâncias normais, tenha valor económico”.
Dentro dos prédios existem ainda os prédios rústicos e os prédios urbanos. O valor do IMI a pagar sobre o imóvel será baseado no seu valor patrimonial tributário, sendo que as taxas aplicáveis são as seguintes:
- A taxa aplicável de IMI a um prédio rústico é de 0,80%;
- A taxa aplicável de IMI a um prédio urbano varia entre 0,30% e 0,45%.
Já o valor a pagar de IMT sobre terrenos irá também variar entre os dois tipos:
- A taxa aplicável de IMT a um prédio rústico é de 5%;
- A taxa aplicável de IMT a um prédio urbano é de 6%.
Comprar terreno para construção é, muitas vezes, um projeto que irá servir várias gerações de uma família e deve ser ponderado como tal, criando riqueza patrimonial para o agregado familiar.
