Simulador Crédito Habitação: todo o mercado num único lugar

É um contrato de empréstimo por parte de uma instituição de crédito a um consumidor, por um período de tempo estabelecido previamente, utilizado para a aquisição, construção e realização de obras em habitação própria permanente, secundária ou para arrendamento, bem como para aquisição de terrenos para construção de habitação própria.

Trata-se, portanto, de um produto financeiro disponibilizado pelos bancos aos seus clientes com o intuito de financiar a compra de casa. Dado o elevado montante que implica, constitui-se geralmente como o maior encargo financeiro na vida de uma família.

Pode ser solicitado com taxa fixa ou variável e, geralmente, o prazo máximo é de 40 anos. Existem também limites à idade dos titulares no final do crédito, sendo 75 anos o padrão no mercado.

No que toca às modalidades de reembolso, o empréstimo para comprar casa pode ser realizado com:

• Prestações constantes: neste caso, a prestação mensal terá sempre um valor que pouco se alterará ao longo do prazo do empréstimo;
• Carência de capital: período de tempo durante o qual só se pagam os juros do empréstimo habitação e a prestação fica mais reduzida;
• Diferimento de capital: permite adiar o reembolso de uma parte do capital em dívida para o final do crédito.

Dada a abrangência da oferta, é fundamental analisar todo o mercado e compará-lo detalhadamente para encontrar o banco com o spread mais baixo.

Para saber qual é o banco que oferece as taxas de juro mais baixas basta utilizar o simulador de crédito habitação que o ComparaJá.pt disponibiliza gratuitamente. Numa única simulação de crédito habitação poderá comparar as propostas de todos os bancos que existem em Portugal.

Através do ComparaJá.pt também é possível aderir de imediato ao melhor crédito habitação, num processo totalmente online que evita a deslocação física aos balcões dos bancos, beneficiando de um processo de aprovação mais rápido e menos burocrático com a ajuda da nossa equipa especializada.

Para utilizar o nosso simulador rápido de crédito habitação basta selecionar qual o montante de financiamento e o prazo pretendidos, bem como o valor de aquisição do imóvel, personalizando depois a simulação de empréstimo com alguns dados que permitirão apresentar o melhor banco para crédito habitação de acordo com o seu perfil e necessidades.

Na tabela de resultados apresentada no seguimento da nossa simulação de crédito habitação poderá comparar as várias ofertas de crédito imobiliário com base na TAEG, MTIC, spread e prestação mensal.

Ao utilizar o nosso simulador de crédito habitação consegue ter todos estes fatores em perspetiva e, desta forma, pode escolher, de forma fácil e clara, o melhor crédito para casa.

Para receber propostas vinculativas (ou seja, já aprovadas pelos diferentes bancos), apenas terá de nos fazer chegar a documentação exigida pelas instituições bancárias para análise do processo.

Depois da avaliação de risco por parte das entidades bancárias, o pedido de crédito habitação será, ou não, aprovado. Em caso de aprovação, é disponibilizado um documento com a descrição detalhada das condições oferecidas por cada banco – a chamada FINE.

Após selecionar a oferta vinculativa pretendida, a fase que se segue é a da avaliação do imóvel. Nesta etapa o banco irá determinar qual a percentagem de financiamento que vai atribuir ao cliente. Em conjunto com a análise da documentação enviada, o banco poderá até conceder-lhe um crédito habitação com 100% de financiamento.

Existem quatro finalidades distintas:

• Aquisição de habitação própria permanente ou secundária, quer seja para arrendamento ou enquanto casa de férias;
• Crédito para construção para os casos da compra de terrenos que servirão para construir um imóvel;
• Troca de casa, que se aplica a quem deseja trocar de casa, mas ainda tem um empréstimo habitação a decorrer;
• Transferência, que serve o propósito de trocar de banco para ficar com melhores condições.

Note que as condições oferecidas pelos bancos variam de acordo com a finalidade pretendida pelo cliente.

Por exemplo, no caso da aquisição de um imóvel para arrendamento, o prazo geralmente não pode exceder os 30 anos e o rácio de financiamento é, regra geral, inferior comparativamente à finalidade de habitação própria permanente.

No crédito para habitação secundária o spread tenderá a ser mais elevado.

Existem essencialmente 18 bancos que disponibilizam crédito para comprar casa em Portugal: Abanca; ActivoBank; Banco Best; EuroBic; Banco BIG; Banco BNI Europa; Banco CTT; Banco Privado Atlântico; Bankinter; BPI; Caixa Geral de Depósitos; Crédito Agrícola; Deutsche Bank; Millennium bcp; Montepio; Novo Banco; Santander; UCI (União de Créditos Imobiliários).

Todas estas entidades se encontram autorizadas pelo Banco de Portugal a conceder crédito à habitação.

Um pedido de crédito habitação em Portugal deve fazer-se acompanhar dos seguintes documentos:

• Documentos de Identificação: Cartão de Cidadão ou Bilhete de Identidade e Cartão de Contribuinte;
• Documentação Comprovativa de Rendimentos:

1. Funcionário público ou trabalhador por conta de outrem: fotocópia dos 3 últimos recibos de vencimento, extratos bancários (últimos 3 ou 6 meses), última Declaração de IRS e Nota de Liquidação, bem como declaração da entidade patronal a comprovar o vínculo contratual e a antiguidade na empresa.
2. Trabalhador por conta própria: fotocópia da última Declaração de IRS e Nota de Liquidação, declaração de início de atividade ou certidão de registo comercial e fotocópia dos extratos bancários dos últimos 6 meses.
3. Pensionista: comprovativo da pensão ou fotocópia dos extratos bancários dos últimos 3 meses e fotocópia da última Declaração de IRS e Nota de Liquidação.
• Documentação do Imóvel: Contrato-Promessa Compra e Venda ou Certidão do Registo Predial e Caderneta Predial Urbana.

Antes de submeter a documentação deve certificar-se de que a mesma está atual e em ordem para garantir que o seu empréstimo para casa é aprovado rapidamente.

Existem dois seguros que os bancos exigem sempre quando se compra casa: por um lado, o seguro de vida e, por outro lado, o seguro de incêndio, que pode ser ampliado para um seguro multirriscos-habitação.

O seguro de incêndio cobre o risco de danos provocados no imóvel por incêndio e é obrigatório em todos os edifícios em regime de propriedade horizontal, tanto na fração autónoma como em todas as partes comuns do edifício (garagem, elevadores e afins).

Com este seguro ficam ainda cobertos os danos causados aos bens, seja por fumo, calor, vapor ou explosão que resultem do incêndio. Por extensão, é possível alargar o âmbito de coberturas deste seguro para um multirriscos-habitação.

Já o seguro de vida prevê as situações de morte ou invalidez permanente do segurado e até, nalguns casos, enquanto coberturas complementares, os casos de desemprego e de acidente.

A taxa fixa mantém-se constante ao longo do empréstimo, nunca se alterando, sendo acordada com a instituição financeira aquando do pedido de financiamento.

Já a taxa variável oscila de acordo com um indexante, o que significa que irá sofrer alterações ao longo do período de vida do empréstimo, o que, consequentemente, vai fazer com que a prestação mensal também se modifique.

Isto significa que, caso opte por este tipo de taxa no crédito habitação, se o valor do indexante aumentar, a taxa aplicável também será mais elevada, enquanto que, se baixar, a taxa também descerá.

Em Portugal, o indexante que normalmente se utiliza nos empréstimos habitação é a EURIBOR, que pode ser a 3, 6 ou 12 meses, que se trata precisamente do período findo o qual a prestação é revista (ao fim de 3, 6 ou 12 meses).

De cada vez que se solicita um financiamento, essa proposta tem de vir acompanha da chamada Ficha de Informação Normalizada Europeia (FINE). Este documento é, nada mais, nada menos, do que o conjunto de caraterísticas do contrato de crédito em questão e tem de ser disponibilizado ao cliente, por parte da instituição bancária, antes da celebração do contrato.

Uma FINE de crédito habitação é composta por quatro partes. A primeira parte é referente à identificação da entidade que concede o empréstimo, apresentando-se a sua denominação, morada e contactos.

De seguida, devem ser expostas as principais caraterísticas do empréstimo: qual o tipo, o montante total de financiamento pretendido e o seu prazo, qual a modalidade de reembolso (prestações constantes, diferimento ou carência de capital) e de que forma se pode proceder ao reembolso antecipado (ou seja, que comissões se pagam para amortizar capital antes do tempo).
br>Na terceira parte deve estar devidamente exposto o custo do crédito, ou seja, a indicação das taxas de juro aplicadas (TAN e TAEG) e das comissões cobradas pelos bancos (comissão de abertura, comissão de avaliação do imóvel, comissão de dossier, comissão de formalização e comissão de processamento de prestação), bem como as despesas notariais.

Deve ainda constar uma descrição dos direitos do cliente, nomeadamente o de proceder à revogação do crédito num prazo de 14 dias e o de obter uma cópia do contrato para si.

Finalmente, deve ainda estar apresentado, de forma detalhada, um plano financeiro do empréstimo, que contém, numa tabela, a indicação de todas as prestações mensais até ao fim do prazo do empréstimo, estando ainda discriminados o valor do seguro de vida e do seguro do imóvel, os juros a pagar, o valor do capital em dívida e o total de encargos correspondente ao montante total imputado ao consumidor (que é o valor final que se vai pagar pelo empréstimo).

Numa simulação de empréstimo habitação é sobretudo fundamental atentar na TAEG, que é a taxa que engloba todos os custos do crédito (juros, impostos e comissões), e no MTIC, que é o custo total do crédito no final do prazo.

De maneira a garantir que a comparação que faz entre diferentes tipos de crédito é fiável, deve efetuar a sua simulação de crédito habitação sempre com o mesmo prazo e com a mesma finalidade de financiamento.

Da mesma forma, as condições de acesso à bonificação do spread também devem ser comparadas.

Por exemplo: para bonificar a taxa de juro, os bancos podem exigir desde a domiciliação do ordenado até uma utilização mínima mensal do cartão de crédito, bem como a subscrição de produtos de poupança ou de seguros de vida e multirriscos da própria instituição.

No momento de simular o empréstimo habitação, os consumidores devem ainda ter em atenção que as características dos seguros podem ter um impacto muito grande na prestação do crédito (quanto mais completas forem, mais dispendioso será o seguro).

No caso particular do seguro de vida, por exemplo, é fundamental atentar na diferença entre a cobertura de Invalidez Absoluta e Definitiva (IAD) e entre Invalidez Total e Permanente (ITP).

Para se obter uma aprovação rápida nos empréstimos bancários para habitação é fundamental que o consumidor apresente o máximo de garantias à instituição de crédito, de forma a reduzir a perceção de risco.

Para além do nível de rendimentos, um bom histórico de pagamentos de empréstimos anteriores é uma condição essencial. Quanto mais cumpridor o consumidor for ao longo da sua vida, maior é a probabilidade de ver o seu pedido aprovado.

Além disso, convém que não deixe o saldo da sua conta à ordem atingir valores negativos (especialmente se isto acontecer regularmente), pois tal poderá levar a uma reprovação do pedido de empréstimo imobiliário.

Outro fator que os bancos privilegiam é a estabilidade profissional, o que significa que valorizam mais um contrato de trabalho sem termo numa empresa financeiramente sólida e a antiguidade nessa mesma empresa.

Esta estabilidade nos rendimentos tem muita influência na perceção do banco, pois é imprescindível que os titulares do empréstimo consigam cumprir as prestações mensais do empréstimo habitação, especialmente se houver uma subida das taxas de juro. O ideal é que o encargo com a mensalidade não ultrapasse os 40% do rendimento do agregado familiar.

Quanto mais elevada for a entrada inicial que puder disponibilizar para a compra de casa, menor será a percentagem de financiamento do valor do imóvel que necessitará de solicitar (é o chamado rácio Loan-To-Value), o que aumentará as possibilidades de aprovação e de obtenção de um spread mais baixo.

Se possível, inclua um segundo titular no empréstimo, uma vez que tal permite diluir o risco. Supondo, por exemplo, que um dos titulares fica sem emprego, assim haverá sempre um rendimento fixo que permita fazer face aos pagamentos mensais, evitando situações de incumprimento.

Por último, importa salientar que a idade também é tida em consideração por parte dos bancos para a concessão de empréstimos imobiliários. Um consumidor muito jovem, dado ter potencialmente menor disponibilidade financeira e mais instabilidade profissional e salarial, poderá enfrentar mais dificuldades em obter financiamento para a compra de casa.

Embora seja uma prática pouco comum, poderão verificar-se alterações no spread do crédito habitação ao longo da vigência do contrato.
Tal poderá suceder, por exemplo, caso o cliente tenha acordado com o banco o cumprimento de determinadas condições para a obtenção de um spread mais baixo – tais como a domiciliação do ordenado ou ter débitos diretos ativos associados à conta detida na instituição – e, por algum motivo, deixar de cumprir essas mesmas condições.

Se no momento da contratualização do empréstimo o cliente tiver aceitado uma bonificação do spread através da subscrição de produtos do banco (tais como seguros de vida e multirriscos ou mesmo um PPR) e posteriormente cancelar algum, isto refletir-se-á diretamente na taxa de juro aplicada ao crédito.

Sim, há um custo por amortizar ou reembolsar antecipadamente o crédito habitação, mas depende da modalidade do empréstimo. No crédito habitação a taxa fixa, o custo desta comissão pode chegar aos 2% do valor que pretende pagar. Já se o crédito hipotecário for de taxa variável, então pode esperar uma taxa de até 0,5% sobre o valor reembolsado.

Entrar em incumprimento no empréstimo para comprar casa é uma situação indesejável para qualquer devedor. Caso falhe alguma mensalidade, e da primeira vez que isso acontecer, o banco tem 15 dias para entrar em contacto consigo. Entre o 31º e o 60º dia após o incumprimento, o caso é integrado no PERSI (Procedimento Extrajudicial de Regularização de Situações de Incumprimento), que visa chegar a um acordo entre o banco e o cliente.

Após 30 dias a seguir ao processo dar entrada no PERSI, o cliente recebe uma proposta da instituição financeira para regularizar a dívida, seja através do alargamento do prazo ou até recorrendo à carência de capital ou ao diferimento de capital.

Se nenhuma destas soluções funcionar – e em casos extremos -, o cliente poderá ter de entregar a casa ao banco. No entanto, existe sempre maneira de evitar que tal aconteça. Especialmente se já houver outras dívidas, pode recorrer-se ao crédito consolidado, que junta todos os créditos de um devedor num só e permite reduzir significativamente a prestação mensal.

Existe ainda a hipótese de renegociar o spread com o banco ou, em última instância, transferir o crédito para comprar casa para outra instituição que ofereça melhores condições.

Enquanto um simulador de spread realiza apenas o cálculo dos juros, um simulador de crédito habitação calcula todos os custos associados ao financiamento para a compra de casa, incluindo assim, para além dos juros, os encargos com comissões, seguros e impostos.

Neste sentido, atendendo às diferenças entre estes dois tipos de simuladores associados ao crédito imobiliário, para terem uma perspetiva clara da prestação mensal e do custo total do financiamento, os consumidores devem sempre procurar um simulador de empréstimo habitação e não um simulador de spread.

Os bancos não são obrigados a disponibilizar qualquer tipo de simulador de crédito habitação online, existindo mesmo várias instituições bancárias em Portugal que não têm este tipo de simulador de financiamento no seu site.

Como alternativa, os consumidores poderão utilizar o ComparaJá.pt, a única plataforma em Portugal que permite calcular a prestação do empréstimo nos vários bancos.

A remuneração do ComparaJá.pt surge por parte das instituições bancárias de cada vez que um utilizador opta, de forma totalmente livre, por aderir a um produto disponibilizado pelas mesmas através da nossa plataforma, não havendo qualquer tipo de impacto nas condições do crédito para o consumidor devido a esta intermediação.

De salientar que, para além de pouparmos tempo aos nossos utilizadores, os quais só necessitam de simular crédito habitação uma única vez para aceder a um comparativo de todos os bancos do mercado, o ComparaJá.pt disponibiliza também um serviço personalizado de apoio ao cliente que permite tornar o pedido de empréstimo imobiliário menos burocrático, potenciando uma aprovação mais rápida do mesmo.

A equipa de Apoio ao Cliente do ComparaJá.pt presta ainda gratuitamente todo o apoio de que os utilizadores necessitem ao nível do esclarecimento de dúvidas sobre as características dos produtos, o que permite uma escolha mais consciente e informada, bem como no que diz respeito à gestão do processo de pedido de financiamento junto das instituições bancárias.