Crédito Habitação: todo o mercado num único lugar

Segundo se lê na entidade máxima reguladora em Portugal, o crédito habitação é um contrato de empréstimo da instituição de crédito ao cliente, por um período de tempo previamente estabelecido, utilizado para aquisição, construção e realização de obras em habitação própria permanente, secundária ou para arrendamento, bem como para aquisição de terrenos para construção de habitação própria.

Trata-se de um produto financeiro disponibilizado pelos bancos que serve para os consumidores financiarem a compra de uma casa. Dado o elevado montante que implica, constitui-se geralmente como o maior encargo financeiro na vida de uma família.

Pode ser solicitado com taxa fixa ou variável e geralmente o prazo máximo é de 40 anos. No que toca às modalidades de reembolso, o empréstimo para comprar casa pode ser realizado com prestações constantes (neste caso, a prestação mensal terá sempre um valor que muito pouco se alterará ao longo do período do empréstimo), carência de capital (tempo durante o qual só se pagam os juros do crédito habitação e a prestação fica mais reduzida) ou diferimento de capital (que permite adiar o reembolso de uma parte do capital em dívida para o final do empréstimo). No entanto, mais importante que tudo é analisar bem o mercado e compará-lo para encontrar o banco com o spread mais baixo.

Através da plataforma do ComparaJá.pt é possível solicitar um empréstimo na instituição que se desejar, recorrendo-se à comparação de todas as ofertas do mercado e constituindo-se uma simulação personalizada sem ser precisa uma deslocação física à instituição financeira. Ao utilizar o nosso simulador de crédito à habitação será necessário selecionar qual o montante de financiamento e o prazo pretendidos, bem como o valor de aquisição do imóvel. Pode fazer uma simulação rápida e recebe diversas soluções diferentes de acordo com o seu perfil. Neste simulador de custos de compra de habitação pode comparar várias ofertas de crédito hipotecário, sobretudo com base na sua TAEG, MTIC, spread e prestação mensal. Ao simular o financiamento do imóvel tem todos estes fatores em perspetiva e pode assim escolher o melhor produto para si.

Para receber propostas vinculativas, terá de nos fazer chegar a documentação exigida pelas instituições bancárias para análise do processo. Depois da avaliação do risco por parte do banco, o pedido de crédito será ou não aprovado. Em caso de aprovação, o banco tem de disponibilizar uma proposta das condições financeiras do financiamento.

De seguida, vem a fase da avaliação do imóvel, que irá determinar a percentagem de financiamento que a instituição financeira estará disposta a assumir. Em conjunto com a análise da documentação enviada, o banco poderá conceder-lhe um crédito habitação com 100% de financiamento.

Finalmente, o último passo corresponde à realização da escritura de compra e venda da habitação no Cartório Notarial ou na Conservatória do Registo Predial.

Embora os requisitos para a contratação variem naturalmente de instituição para instituição, é necessário assegurar um conjunto mínimo de condições, até pelo facto de o financiamento de uma casa se tratar de um encargo financeiro muito avultado. Desde logo, quanto mais estável for a situação profissional do devedor, mais fácil é conseguir o financiamento. O mesmo acontece se conseguir arranjar fiadores, pois trata-se de uma garantia para o banco.

Antes de iniciar um processo de solicitação de um empréstimo habitação, verifique se tem conhecimento dos critérios de elegibilidade pedidos pelos bancos nacionais. Estes variam consoante a instituição que disponibiliza o empréstimo, mas os mais comuns passam por ser residente em Portugal e ter idade igual ou superior a 18 anos, entre outros critérios.

No ComparaJá.pt prestamos o devido aconselhamento para que possa preencher todos os requisitos e reunir toda a documentação necessária.

Quanto à documentação a submeter, certifique-se de que está atual e em ordem.

Em Portugal, uma inscrição comum de crédito habitação deve fazer-se acompanhar dos seguintes documentos:

• Documentos de Identificação (Cartão de Cidadão ou Bilhete de Identidade e Cartão de Contribuinte);
• Documentação Comprovativa de Rendimentos:
  1. Funcionário público ou trabalhador por conta de outrem: fotocópia dos 3 últimos recibos de vencimento, extratos bancários (últimos 3 ou 6 meses), última declaração de IRS e nota de liquidação e declaração da entidade patronal a comprovar o vínculo contratual e a antiguidade na empresa.
  2. Trabalhador por conta própria: fotocópia da última declaração de IRS e nota de liquidação, declaração de início de atividade ou certidão de registo comercial e fotocópia dos extratos bancários dos últimos 6 meses.
  3. Pensionista: comprovativo da pensão ou fotocópia dos extratos bancários dos últimos 3 meses e fotocópia da última declaração de IRS e nota de liquidação.
• Documentação do Imóvel: escritura de compra e venda ou certidão do registo predial e caderneta predial urbana.

Como é óbvio, os bancos gostam de receber de volta o dinheiro que concedem aos consumidores. Por isso, é lógico que cedam crédito habitação mais rapidamente a pessoas com um bom histórico de pagamentos noutros empréstimos. Quanto mais cumpridor for ao longo da sua vida, maior é a probabilidade de ver o seu pedido aprovado.

Não deixe o saldo da sua conta à ordem ficar negativo, especialmente se for de forma regular, porque isto pode passar a imagem de que é um cliente inconstante e os bancos não apreciam isto. Mesmo que não tenha culpa de uma situação de desemprego ou de ter levado um corte no ordenado, os bancos privilegiam quem possui uma situação profissional estável, implicando isto que o melhor é ter um contrato sem termo, trabalhar numa empresa financeiramente sólida e estar empregado há muito tempo na mesma. Este é indubitavelmente um fator de análise do risco do cliente.

Consequentemente, a estabilidade dos rendimentos também tem influência na perceção do banco, uma vez que é importante que os titulares do empréstimo consigam cumprir as prestações mensais, especialmente se houver uma subida das taxas de juro. O ideal é que o encargo mensal com a renda da casa não ultrapasse os 40% do rendimento do agregado familiar.

Quanto mais elevada for a entrada que der para a casa, maior é a percentagem de financiamento do valor do imóvel que conseguirá (é o chamado rácio Loan-To-Value). Neste sentido, a capacidade de poupança é fulcral.

Se possível, arranje um segundo titular para o empréstimo. Isto ainda é mais fácil para um casal em que ambos compram casa juntos. Havendo mais do que um titular, é possível diluir o risco. Supondo, por exemplo, que um dos titulares fica sem emprego, assim haverá sempre um segundo para assegurar o esforço dos pagamentos mensais, evitando que se entre em incumprimento.

Por último, mas não menos importante, é de salientar que a idade conta. Depois dos 25 anos é a melhor fase para solicitar um crédito habitação, pois antes disso geralmente há menos disponibilidade financeira e mais instabilidade profissional e salarial.

Num crédito habitação é possível optar pela taxa de juro fixa ou pela taxa variável.

No caso da taxa fixa, esta é acordada com a instituição financeira aquando do pedido de financiamento e mantém-se constante ao longo do empréstimo, nunca se alterando.

Já a taxa variável oscila de acordo com um indexante, o que significa que irá sofrer alterações ao longo do período de vida do empréstimo, o que, consequentemente, vai fazer com que a prestação mensal também se modifique. Ou seja, se o valor do indexante aumentar, a taxa aplicável também será mais elevada, enquanto que, se baixar, a taxa também descerá.

Em Portugal, o indexante que normalmente se utiliza é a EURIBOR, que pode ser a 3, 6 ou 12 meses, que se trata precisamente do período findo o qual a prestação é revista (ao fim de 3, 6 ou 12 meses).

Existem essencialmente 18 bancos que disponibilizam: Abanca; Banco Best; EuroBic; Banco BIG; Banco CTT; Banco Popular; Banco Privado Atlântico; Santander; Bankinter; BBVA; BPI; Caixa Geral de Depósitos; Crédito Agrícola; Deutsche Bank; Millennium bcp; Montepio; Novo Banco; UCI (União de Créditos Imobiliários). Todas estas entidades encontram-se registadas no Banco de Portugal.

Existem diversas finalidades: aquisição (de habitação própria permanente ou secundária para arrendamento ou até destinada a ser casa de férias), crédito para construção (no caso da compra de terrenos que servirão para construir um imóvel), troca de casa (para quem deseja trocar de casa, mas ainda tem um empréstimo habitação a decorrer) e transferência (que serve o propósito de trocar de banco para procurar por melhores condições).

Note-se que a diferentes finalidades estão associadas condições diversas. Por exemplo, no caso da aquisição de habitação própria permanente para arrendamento, o prazo geralmente não pode exceder os 30 anos e o spread costuma ser mais elevado (o que se afigura normal dado o risco acrescido de possuir um segundo crédito habitação e tendo ainda em conta que a idade dos titulares será mais avançada do que no momento em que compraram a primeira residência).

Quando se compra casa, existem dois seguros que são obrigatórios. Por um lado, o seguro de vida e, por outro lado, o seguro de incêndio, que pode ser ampliado para um seguro multirriscos-habitação.

O seguro de incêndio cobre o risco de danos provocados no imóvel por incêndio e é compulsório em todos os edifícios em regime de propriedade horizontal, tanto na fração autónoma como em todas as partes comuns do edifício (garagem, elevadores e afins). Com este seguro ficam ainda cobertos os danos causados aos bens, seja por fumo, calor, vapor ou explosão que resultem do incêndio. Por extensão, é possível alargar o âmbito de coberturas deste seguro para um multirriscos-habitação.

Já o seguro de vida, obrigatório na subscrição de um empréstimo habitação desde 2008, prevê as situações de morte ou invalidez permanente do segurado e até, nalguns casos, como coberturas complementares, os casos de desemprego e de acidente.

De cada vez que se solicita um financiamento, essa proposta tem de vir acompanha da chamada Ficha de Informação Normalizada Europeia (FINE). Este documento é, nada mais, nada menos, do que o conjunto de caraterísticas do contrato de crédito em questão e tem de ser disponibilizado ao cliente, por parte da instituição bancária, antes da celebração do contrato.

Uma FINE é composta por quatro partes. A primeira parte de uma FINE de crédito habitação é referente à identificação da entidade que concede o empréstimo, apresentando-se a sua denominação, morada e contactos.

De seguida, devem ser expostas as principais caraterísticas do empréstimo: qual o tipo (habitação, pessoal, automóvel, cartão de crédito e afins), o montante total de financiamento pretendido e o seu prazo, qual a modalidade de reembolso do empréstimo (prestações constantes, diferimento ou carência de capital) e de que forma se pode proceder ao reembolso antecipado (ou seja, que comissões se pagam para amortizar capital antes do tempo).

Na terceira parte deve estar devidamente exposto o custo do crédito, ou seja, a indicação das taxas de juro aplicadas (TAN e TAEG) e das comissões cobradas pelos bancos (comissão de abertura, comissão de avaliação do imóvel, comissão de dossier, comissão de formalização e comissão de processamento de prestação), bem como as despesas notariais.

Deve ainda constar uma descrição dos direitos do cliente, nomeadamente o de proceder à revogação do crédito num prazo de 14 dias e o de obter uma cópia do contrato para si.

Finalmente, deve ainda estar apresentado, de forma detalhada, um plano financeiro do empréstimo, que contém, numa tabela, a indicação de todas as prestações mensais até ao fim do prazo do empréstimo, estando ainda discriminados o valor do seguro de vida e do seguro do imóvel, os juros a pagar, o valor do capital em dívida e o total de encargos correspondente ao montante total imputado ao consumidor (que é o valor final que se vai pagar pelo empréstimo).

Entrar em incumprimento no empréstimo para comprar casa é uma situação indesejável para qualquer devedor. Caso falhe alguma mensalidade, e da primeira vez que isso acontecer, o banco tem 15 dias para entrar em contacto consigo. Entre o 31º e o 60º dia após o incumprimento, o caso é integrado no PERSI (Procedimento Extrajudicial de Regularização de Situações de Incumprimento), que visa chegar a um acordo entre o banco e o cliente.

Após 30 dias a seguir ao processo dar entrada no PERSI, o cliente recebe uma proposta da instituição financeira para regularizar a dívida, seja através do alargamento do prazo ou até recorrendo à carência de capital ou ao diferimento de capital.

A falha de todas estas estratégias culmina na entrega da casa ao banco. No entanto, existe sempre maneira de evitar que tal aconteça. Especialmente se houver outras dívidas, pode recorrer-se ao crédito consolidado, que junta todos os créditos de um devedor num só e permite reduzir significativamente a prestação mensal. Existe ainda a hipótese de renegociar o spread com o banco ou, em última instância, transferir o crédito para comprar casa para outra instituição que ofereça melhores condições.

É uma prática pouco comum, mas que acontece em certas e determinadas situações. Uma das ocasiões em que o spread pode mudar, e até beneficiar o cliente, é quando este concorda em transferir o crédito habitação para outro banco a meio do período contratual. Aliás, o nosso simulador de crédito imobiliário permite analisar esse tipo de situações.

No entanto, existem muitas situações em que, ao negociar o empréstimo para comprar casa, o cliente aceita um spread mais reduzido e em troca subscreve um produto do banco. Se o cliente abandonar esse serviço, o spread pode ser agravado pela entidade financeira. No caso das hipotecas em Portugal é comum tal acontecer no seguro de vida associado ao crédito habitação, quando o cliente quer mudar este produto para outra instituição. O melhor mesmo é, antes de pensar em efetuar mudanças no seu crédito habitação, recorrer ao nosso simulador de financiamento imobiliário para ver qual é o banco que oferece o spread mais baixo.

Sim, há um custo por amortizar, mas depende da modalidade do seu empréstimo habitação. No crédito habitação a taxa fixa, o custo desta comissão pode chegar aos 2% do valor que vai pagar. Se o seu crédito hipotecário for de taxa variável pode esperar uma taxa de 0,5% sobre o valor reembolsado.