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Por isso mesmo é que escolher o melhor banco é essencial para o teu futuro. No ComparaJá podes simular as tuas condições de crédito e comparar todo o mercado em poucos minutos. Depois de simulares podes contar com o nosso apoio especializado até à escritura da tua nova casa, sem qualquer custo extra.
Através do ComparaJá podes simplificar este processo em 5 simples passos, 100% digital e sem custos extra.
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Aprovação do teu crédito
Recolhemos os documentos necessários e negociamos tudo por ti de forma a facilitar a aprovação do crédito.
Avaliação do imóvel
Acompanhamos o processo e ajudamos na priorização da avaliação tal como negociamos por ti todos os seguros necessários.
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Como o ComparaJá pode facilitar a tua vida:
Recolhemos e comparamos propostas de todo o mercado por ti e depois indicamos-te a melhor solução.
Não precisas de perder tempo a analisar propostas: nós tratamos de tudo, desde a primeira simulação à adesão.
Garantimos a solução mais económica para ti, para que possas poupar no teu orçamento e tomar melhores decisões financeiras.
Numa única simulação, poderás calcular crédito habitação e comparar as propostas de todos os bancos que existem em Portugal.
Vê como podes simular, de forma simples e rápida, no nosso vídeo. Em 2 minutos podes comparar todo o mercado sem saíres do teu lugar.
Cada simulação irá gerar resultados diferentes pois a melhor proposta vai sempre depender do perfil de cada utilizador. Para exemplificar, vamos utilizar o seguinte cenário:
Valor do Imóvel: 230.000€
Valor de financiamento: 180.000€
Prazo: 30 anos
Após o preenchimento de todos os dados necessários, irás encontrar resultados de todos os bancos no mercado. Um dos factores mais importantes na comparação de propostas é o tipo de taxa aplicado, sendo que existem 3 tipos distintos:
Taxa Variável: varia consoante a Euribor ao longo do prazo do crédito, sendo que pode ser atualizada a 3, 6 ou 12 meses.
Taxa Fixa: não varia durante todo o prazo do empréstimo, não sofrendo qualquer variação
Taxa Mista: é uma junção das duas modalidades acima descritas, sendo que a taxa de juro é fixa nos primeiros anos do contrato de crédito, mas depois entra em regime variável
Se tiveres qualquer dúvida sobre as vantagens de cada taxa, podes sempre falar com os nossos especialistas para te conseguirem dar uma opinião. A melhor opção irá sempre depender da tua situação mas também das tuas preferências. Vamos utilizar um exemplo de uma simulação com taxa mista:
Banco | MTIC | Despesas Iniciais | TAN | TAEG | Spread | Mensalidade | *Condições Especiais |
A | 277.136,37€ | 720€ | 2,4% | 3,15% | 0.80% | 701,89€ | Spread 0% durante 2 anos + oferta das comissões iniciais |
B | 279.513,02€ | 695€ | 2,6% | 3,22% | 0.85% | 720,61€ | Oferta das comissões iniciais + possibilidade de spread a 0% |
C | 273.754,15€ | 715€ | 2,7% | 3,06% | 0,65% | 730,08€ | Oferta das comissões iniciais + desconto até 30% no seguro de vida |
Neste exemplo, com o banco A, a tua prestação mensal será menor mas o MTIC (o montante total que vais pagar pelo crédito) é maior que a proposta do banco C. Ou seja, ao comparares podes optar se queres pagar menos por mês agora ou se optas por uma mensalidade mais alta que te reduz o valor total que vais pagar pelo teu crédito habitação ao longo do contrato.
Como podes ver, para o mesmo produto e cenário, existem soluções diferentes que podem fazer sentido mediante as tuas preferências. Só comparando todas as propostas é que vais encontrar a que mais se ajusta ao teu caso.
"A escolha da taxa mista reflete a necessidade dos consumidores de protegerem os seus orçamentos num contexto de incerteza, garantindo previsibilidade nos primeiros anos do empréstimo"
Fonte: Dinheiro Vivo
Bruno Garcia, especialista de Crédito Habitação do ComparaJá
É uma componente da taxa de juro que é definida por cada banco quando concede um empréstimo e representa a margem de lucro que a instituição vai obter através do crédito, sendo esta percentagem adicionada aos juros cobrados a cada cliente.
Corresponde à média das taxas de juro às quais os principais bancos da Zona Euro estão dispostos a emprestar dinheiro entre si. A generalidade dos contratos a longo prazo, como o crédito imobiliário, é indexada à Euribor.
É um indicador que permite comparar produtos financeiros entre si. No caso do crédito habitação com taxa de juro variável, esta resulta simplesmente da soma do spread com a da Euribor.
Inclui todos os encargos associados ao contrato como juros, comissões, impostos, seguros e encargos com a manutenção da conta à ordem associada ao empréstimo. Também inclui outros custos como emolumentos cobrados no registo da hipoteca.
Para além das taxas de juro, os bancos cobram várias comissões relacionadas com a gestão dos processos burocráticos e administrativos associados ao financiamento concedido. Aqui importa ressalvar que a nomenclatura de cada comissão, bem como quais as comissões efetivamente cobradas, é algo que varia de instituição para instituição. De notar ainda que a cada comissão acresce a respetiva tributação (4% de Imposto do Selo ou 23% de IVA).
De uma forma geral, as comissões iniciais cobradas pelos bancos são as seguintes:
Também designada de comissão de abertura, a comissão de estudo de dossier abarca os encargos de análise da operação de concessão do empréstimo. De notar que esta comissão pode ser cobrada independentemente de haver uma concessão efetiva ou não do crédito.
Uma vez que o banco tem de determinar qual o valor da habitação para a qual está a ser pedido o financiamento, para tal terá de efetuar uma avaliação ao imóvel, sendo cobrada uma comissão ao cliente com esse propósito.
Sendo cobrada pelo banco no momento de efetivar o contrato, tem como intuito fazer face aos gastos inerentes aos diferentes processos burocráticos e administrativos associados à formalização da operação de crédito.
As instituições de crédito pretendem o reembolso do dinheiro concedido aos consumidores. Assim, para se obter uma aprovação rápida nos empréstimos bancários para habitação, é fundamental que o consumidor apresente o máximo de garantias à instituição bancária de forma a reduzir a perceção de risco. Existem seis grandes pontos a ter em atenção:
Quanto mais cumpridor fores ao longo da vida, maior é a probabilidade de ver o pedido de empréstimo habitação aprovado.
As entidades bancárias apenas têm em consideração os rendimentos efetivamente declarados para efeitos da avaliação de risco da operação de crédito.
Os bancos valorizam mais um contrato de trabalho sem termo numa empresa financeiramente sólida e a antiguidade. O ideal é que o encargo com a mensalidade não ultrapasse os 40% do rendimento do agregado familiar.
Quanto mais elevada for a entrada inicial que puderes disponibilizar para a compra de casa, menor será a percentagem de financiamento do valor do imóvel que necessitarás de solicitar, o que aumentará as possibilidades de aprovação e de obtenção de um spread mais baixo.
Se possível, inclui um segundo titular no empréstimo, uma vez que tal permite diluir o risco. Se um dos titulares ficar sem emprego, assim haverá sempre um rendimento fixo que permite fazer face aos pagamentos mensais.
Um consumidor muito jovem, dado ter potencialmente menor disponibilidade financeira e mais instabilidade profissional e salarial, poderá enfrentar mais dificuldades em obter financiamento para a compra de casa.
Para fazeres o teu pedido de crédito habitação, são necessários os seguintes documentos:
Documentos de Identificação (Cartão de Cidadão ou Bilhete de Identidade e Cartão de Contribuinte);
Recibos de Vencimentos (dos últimos 3 meses ou 6)
Extratos Bancários (dos últimos 3 meses ou 6)
Declaração da entidade patronal a comprovar o vínculo contratual ou declaração de início de atividade
Após a aprovação do teu crédito, para formalizar o contrato, poderão ser necessários mais alguns documentos:
Nada temas, carrega nos links de cada um deles para saberes como os podes requisitar. Podes também contar com o nosso apoio gratuito para responder às tuas dúvidas. Nós tratamos da burocracia por ti!
Porquê usar um simulador de crédito habitação?
Ao utilizar o nosso simulador de crédito habitação, consegues ter todos estes fatores em perspetiva e podes escolher, de forma fácil e clara, o melhor crédito para casa.
Para receberes propostas vinculativas (ou seja, já aprovadas pelos diferentes bancos), apenas terás de nos fazer chegar a documentação exigida pelas instituições bancárias para análise do processo.
Depois da avaliação de risco por parte das entidades bancárias, o pedido de crédito habitação poderá ser aprovado. Em caso de aprovação, é disponibilizado um documento com a descrição detalhada das condições oferecidas por cada banco : a chamada FINE.
Como ler a FINE de uma proposta de crédito habitação?
De cada vez que se solicita um financiamento, essa proposta tem de vir acompanhada da chamada Ficha de Informação Normalizada Europeia (FINE). Este documento é o conjunto de características do contrato de crédito em questão. Tem de ser disponibilizado ao cliente pela instituição bancária antes da celebração do contrato.
Uma FINE de crédito habitação é composta por quatro partes. A primeira parte é referente à identificação da entidade que concede o empréstimo, apresentando-se a sua denominação, morada e contactos.
De seguida, devem ser expostas as principais características do empréstimo: qual o tipo, o montante total de financiamento pretendido e o seu prazo, qual a modalidade de reembolso (prestações constantes, diferimento ou carência de capital) e de que forma se pode proceder ao reembolso antecipado (ou seja, que comissões se pagam para amortizar capital antes do tempo).
Na terceira parte, deve estar devidamente exposto o custo do crédito, ou seja, a indicação das taxas de juro aplicadas (TAN e TAEG) e das comissões cobradas pelos bancos (comissão de abertura, comissão de avaliação do imóvel, comissão de dossier, comissão de formalização e comissão de processamento de prestação), bem como as despesas notariais.
Deve ainda constar uma descrição dos direitos do cliente, nomeadamente o de proceder à revogação do crédito num prazo de 14 dias e o de obter uma cópia do contrato.
Finalmente, deve ainda estar apresentado, de forma detalhada, um plano financeiro do empréstimo, que contém, numa tabela, a indicação de todas as prestações mensais até ao fim do prazo do empréstimo. Aqui estão ainda discriminados o valor do seguro de vida e do seguro do imóvel, os juros a pagar, o valor do capital em dívida e o total de encargos correspondente ao montante total imputado ao consumidor (que é o valor final que se vai pagar pelo empréstimo).
O que é e como ler a informação Pré- Contratual de Carácter Geral?
De forma a garantir que os clientes bancários são devidamente informados sobre as caraterísticas fundamentais do empréstimo e sobre todos os elementos relevantes, desde a natureza, riscos, remuneração e encargos, os bancos deverão disponibilizar o acesso a este documento.
Agora que já foram percorridas todos as questões inerentes à contratação de um crédito habitação, dispões dos conhecimentos necessários para fazer uma escolha consciente e informada a este nível, podendo avançar para comparação de propostas de financiamento.
A comissão de processamento da prestação ainda é cobrada?
Cobrada a cada prestação liquidada pelo cliente (com acréscimo do Imposto do Selo) e ao longo de toda a vigência do crédito, a comissão de processamento aplica-se mensalmente aquando do pagamento da prestação mensal.
Apesar de desde janeiro de 2021 ter sido decretado o fim da comissão de processamento, esta medida é apenas aplicável aos novos créditos. Tal significa que nos contratos existentes os respetivos titulares vão ter de continuar a fazer face a esse encargo mensal.
Amortização antecipada do crédito habitação também obriga ao pagamento de comissões?
Os consumidores têm direito a reembolsar antecipadamente o seu crédito, isto é, proceder à sua amortização antes da data prevista para a respetiva liquidação. Tal poderá na forma de um reembolso total ou apenas parcial.
Porém, a amortização antecipada acarreta custos, cujos tetos máximos variam de acordo com o tipo de taxa de juro contratada:
Taxa variável: a comissão não pode ser superior a 0,5% do capital reembolsado;
Taxa fixa: a comissão não pode ultrapassar os 2% do capital amortizado.
Tenho de pagar comissões se falhar o pagamento da prestação do empréstimo da casa?
Quando o cliente bancário não paga as prestações na data estipulada, entra em mora. Nestas situações, a instituição bancária pode exigir o pagamento de juros moratórios e de uma comissão respeitante à recuperação de valores em dívida.
Existem, no entanto, limites máximos nestes domínios que importa conhecer:
Juros de mora: resultam da aplicação de uma sobretaxa anual máxima de 3%, que acresce à taxa de juros remuneratórios;
Comissão de recuperação de valores em dívida: não pode ultrapassar 4% do valor da prestação, com um valor mínimo de 12 euros e um valor máximo de 150 euros.
Deve saber que existem mecanismos - como o PARI e o PERSI - que visam proteger as famílias que entrem em incumprimento no empréstimo para comprar casa, uma situação indesejável para qualquer devedor.
Se nenhuma destas soluções funcionar, e em casos extremos, o cliente poderá ter de entregar a casa ao banco.
É necessário pagar alguma comissão pela amortização ou reembolso antecipado do crédito habitação?
Sim, há um custo por amortizar ou reembolsar antecipadamente o crédito habitação, mas depende da modalidade do empréstimo. No crédito habitação a taxa fixa, o custo desta comissão pode chegar aos 2% do valor que pretendes pagar. Já se o crédito hipotecário for de taxa variável, então podes esperar uma taxa de até 0,5% sobre o valor reembolsado.
O que acontece se falhar o pagamento da prestação do crédito habitação?
Entrar em incumprimento no empréstimo para comprar casa é uma situação indesejável para qualquer devedor. Caso falhes alguma mensalidade, e da primeira vez que isso acontecer, o banco tem 15 dias para entrar em contacto contigo. Entre o 31º e o 60º dia após o incumprimento, o caso é integrado no PERSI (Procedimento Extrajudicial de Regularização de Situações de Incumprimento), que visa chegar a um acordo entre o banco e o cliente.
30 dias a seguir ao processo dar entrada no PERSI, o cliente recebe uma proposta da instituição financeira para regularizar a dívida, seja através do alargamento do prazo ou até recorrendo à carência de capital ou ao diferimento de capital.
Se nenhuma destas soluções funcionar – e em casos extremos –, o cliente poderá ter de entregar a casa ao banco. No entanto, existe sempre maneira de evitar que tal aconteça. Especialmente se já houver outras dívidas, podes recorrer ao crédito consolidado, que junta todos os créditos de um devedor num só e permite reduzir significativamente a prestação mensal.
Existe ainda a hipótese de renegociar o spread com o banco ou, em última instância, transferir o crédito para comprar casa para outra instituição que ofereça melhores condições.
O banco pode alterar o Spread do crédito imobiliário a meio do contrato?
Embora seja uma prática pouco comum, poderão verificar-se alterações no Spread do crédito habitação ao longo da vigência do contrato. Tal pode suceder, por exemplo, caso o cliente tenha acordado com o banco o cumprimento de determinadas condições para a obtenção de um Spread mais baixo, tais como a domiciliação do ordenado ou ter débitos diretos ativos associados à conta detida na instituição mas, por algum motivo, deixar de cumprir essas mesmas condições.
Tendo já uma perceção clara do tipo de análise que as instituições de crédito fazem no sentido de avaliar qual o nível de risco de determinada operação e sabendo já como conseguir bonificações no Spread, deverás saber que tens a possibilidade de garantir a prestação mais baixa no teu crédito habitação sem sair do sofá.
Quais os seguros necessários em crédito habitação?
Existem dois seguros que os bancos exigem sempre quando se compra casa: por um lado, o seguro de vida e, por outro lado, o seguro de incêndio, que pode ser ampliado para um seguro multirriscos-habitação.
O seguro de incêndio cobre o risco de danos provocados no imóvel por incêndio e é obrigatório em todos os edifícios em regime de propriedade horizontal, tanto na fração autónoma como em todas as partes comuns do edifício (garagem, elevadores e afins).
Com este seguro ficam ainda cobertos os danos causados aos bens, seja por fumo, calor, vapor ou explosão que resultem do incêndio. Por extensão, é possível alargar o âmbito de coberturas deste seguro para um multirriscos-habitação.
Já o seguro de vida prevê as situações de morte ou invalidez permanente do segurado e até, nalguns casos, enquanto coberturas complementares, os casos de desemprego e de acidente.
Como podes baixar o spread e pagar menos pelo crédito?
Por Lei, as instituições de crédito não podem depender a concessão de crédito da contratação de outros produtos ou serviços, as denominadas “vendas associadas obrigatórias”. No entanto, estas entidades podem propor a redução do Spread mediante a contratação opcional de outros produtos.
Para a obtenção de bonificações na taxa de juro, os bancos permitem, usualmente, a contratação dos seguintes produtos para o efeito, os quais variam de instituição para instituição:
Contratação dos seus seguros de vida e multirriscos;
Domiciliação de despesas (débito direto);
Subscrição de contas-poupança ou de PPR.
Assim, por cada produto que o cliente contratar, o banco dispõe-se a baixar o Spread numa determinada percentagem, a qual em alguns casos poderá ser superior, no total, a mais de meio ponto percentual (por exemplo, de 1,6% para 1% de Spread).
Para conseguires o melhor spread e as condições ideais para o teu empréstimo, o ComparaJá negoceia por ti, sem qualquer custo extra.
Decreto-Lei n.º 74-A/2017 – Decreto que transpõe parcialmente a Diretiva 2014/17/UE, relativa a contratos de crédito aos consumidores para imóveis destinados a habitação.
Decreto-Lei n.º 349/98 – Decreto que estabelece o regime jurídico de concessão de crédito à habitação própria.
Portal do Cliente Bancário – Definição de crédito habitação e seus regimes.
Banco de Portugal – Aplicação de medidas macroprudenciais aos novos créditos à habitação e ao consumo.
Associação Portuguesa de Bancos - Prevenção e gestão do incumprimento do cliente bancário.
Portal do Cliente Bancário - Consulta e comparação de folhetos de comissões e despesas dos preçários das instituições de crédito em Portugal.