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Qual a poupança possível numa transferência de crédito habitação?

Especialmente para quem contratou um crédito habitação entre 2011 e 2018, aproveitando a “guerra dos spreads” verificada nos últimos meses é possível poupar dezenas de milhares de euros se proceder à transferência do crédito habitação. As poupanças poderão ser ainda mais avultadas caso beneficie das campanhas de suporte dos custos associados a esta operação que já várias instituições promovem.

Atentando nos casos de alguns consumidores que utilizaram o serviço gratuito de comparação de crédito à habitação do ComparaJá.pt para transferir o seu empréstimo, comprova-se que as poupanças poderão ascender às várias dezenas de milhares de euros.

Foi o caso de um casal que, em 2014, em plena crise, decidiu comprar um T3 com 110 m2 nos Olivais pelo valor de 200 mil euros. Na altura, contrataram o crédito no seu banco com um spread de 3,5%. Em 2019 decidiram utilizar o ComparaJá.pt para obter as melhores propostas de transferência para o seu caso e, tendo contratado um spread de 1,1%, baixaram a prestação em 246 euros mensais. No total, no final do crédito irão poupar quase 80 mil euros.

Conforme atestam dois outros casos de utilizadores do ComparaJá.pt, a transferência não é unicamente vantajosa para situações em que os spreads superam os 2% ou 3%.

Um casal que em 2016 decidiu construir casa em Pombal, tendo para tal solicitado um financiamento de 192 mil euros ao seu banco, obteve um spread de 1,85%. Tendo verificado que o mercado estava propício à redução das taxas de juro, recorreu ao ComparaJá.pt para transferir o seu empréstimo em 2019 e conseguiu baixar em quase 50 euros a sua prestação ao contratar um spread de 1,1%, uma poupança que no final do crédito ascenderá a 21 mil euros.

Já no caso de um gestor de uma grande empresa que em 2018 solicitou um crédito de 700 mil euros para a aquisição de um T8 no centro de Lisboa, tendo então obtido um spread de 1,25% para o seu financiamento a 40 anos, ao transferir o crédito em 2019 através do ComparaJá.pt conseguiu reduzir a sua prestação em 159 euros ao contratar um spread de 0,88%, o que resultará numa poupança superior a 70 mil euros no final do contrato.
Diferença de custos no crédito à habitação | Casos reais de utilizadores do CompraJá.pt
Ano de contratação Montante

 

Prazo (anos)

Spread Prestação Transferência em 2019 Poupança
Montante

Prazo (anos)

Spread Prestação Mensal Total
2014 200.000€ 32 3,5% 880€ 180.750€ 27 1,1% 634€ 246€ 79.704€
2016 192.000€ 40 1,85% 411€ 139.250€ 37 1,1% 364€ 47€ 20.979€
2017 184.500 38 2,25% 590€ 179.000€   36  1,2%  487€ 103€  44.643€ 
2018 700.000€ 40 1,25% 1.856€ 679.000€ 38 0,88% 1.697€ 159€ 70.605€
  • Nota: valores sem seguros incluídos

Há milhares de famílias portuguesas a suportar spreads acima de 3%

Com a crise económica, as taxas de juro do crédito habitação chegaram a elevados valores históricos. No entanto, estas têm vindo a cair consecutivamente ao longo dos anos, consequência da melhoria da economia portuguesa.

Conforme os dados do Banco de Portugal referentes à evolução das taxas de juro, é possível verificar que, a partir do segundo semestre de 2010, o spread médio dos novos contratos de crédito à habitação disparou, tendo-se mantido acima de 1,5% até ao início do segundo semestre de 2019. Entre 2012 e 2014, o spread médio chegou mesmo a superar os 3%.

Por sua vez, atentando aos dados do Relatório de Acompanhamento dos Mercados Bancários de Retalho de 2018, publicado também por este regulador, é possível perceber que, entre 2011 e 2018, período em que as taxas de juro se mantiveram mais elevadas, foram realizados cerca de 393 mil contratos de crédito à habitação.

Neste sentido, atendendo a que os spreads mínimos atualmente praticados pelos bancos variam entre 1% e 1,4%, conclui-se que há milhares de famílias que potencialmente poderão poupar milhares de euros pela transferência do seu empréstimo.

Que aspetos devem justificar uma mudança de banco?

Para realizar a transferência de crédito habitação é imprescindível, antes de mais, fazer uma análise das condições que estão a ser oferecidas e compará-las com as do empréstimo atual para verificar se a mudança poderá efetivamente, ou não, ser vantajosa. Antes de se proceder a uma transferência de crédito habitação devem ter-se em conta essencialmente quatro questões.

Situação financeira

A transferência reside na realização de um novo contrato de financiamento e no cancelamento do anterior, pelo que é importante atender à atual condição financeira. Quem não tiver uma situação financeira estável poderá não ver o novo empréstimo aprovado.

Neste âmbito, há que atender à taxa de esforço, que não deverá ser maior do que 33%, significando esta percentagem que as despesas com créditos não deverão ser superiores a um terço dos rendimentos do agregado familiar.

Taxas de juro

Para perceber se compensa mudar de banco para transferir o crédito habitação, há que olhar para a taxa atualmente contratada e para as que se encontram em vigor no mercado, atentando no spread, na Taxa Anual Efetiva Global (TAEG) e na EURIBOR (Euro Interbank Offered Rate). A EURIBOR é o indexante utilizado em Portugal para a taxa de juro variável e as suas oscilações produzem impactos na prestação mensal a pagar.

Atualmente, uma vez que a EURIBOR se encontra em valores negativos e os bancos concorrem entre si para oferecer spreads cada vez mais reduzidos com vista a captarem clientes, o mais provável é ser vantajoso transferir, especialmente para quem contratou o seu empréstimo para comprar casa há uns anos. Quanto menor for a EURIBOR, menos se pagará mensalmente pelo crédito.

Por sua vez, a TAEG reflete o custo anual de um empréstimo, englobando todos os encargos respeitantes ao mesmo: prémios dos seguros exigidos (de vida e do imóvel) e comissões bancárias (de abertura do processo, de avaliação do imóvel, de processamento mensal e outras).

Se a taxa oferecida na transferência do crédito habitação for inferior à atual, poupam-se milhares de euros no custo total do empréstimo (Montante Total Imputado ao Consumidor).

Spread

Muitas instituições financeiras têm vindo a reduzir o spread aplicado ao crédito habitação, pelo que fará sentido proceder à transferência do empréstimo da casa se o novo banco oferecer uma taxa mais baixa.

Produtos e serviços associados

São muitos os bancos que oferecem uma bonificação no spread aos clientes que contratam outros produtos ou serviços da instituição, tais como seguros, cartões de crédito ou contas-poupança, por exemplo.

Como tal, deve perceber-se se os custos com a aquisição de tais produtos ou serviços são mais reduzidos do que os que se tem atualmente. Além disso, deve ainda comparar-se o valor do empréstimo com a bonificação e sem esta.

Há que fazer as contas, olhar para a TAEG, que engloba todos estes custos, para se decidir se é viável e benéfico realizar a transferência de crédito habitação.

Como transferir o crédito habitação?

Após a simulação da transferência de crédito habitação e depois de se escolher a instituição financeira com a melhor solução, seguem-se três etapas para a conclusão do processo de mudança.

A primeira consiste em comunicar, ao banco escolhido, o desejo de mudar de banco para transferir o crédito, sendo, de seguida, necessário entregar alguma documentação:
  • Documentos de identificação dos titulares do crédito habitação;
  • Últimos três recibos de vencimento para trabalhadores dependentes ou recibos dos últimos seis meses para indivíduos que trabalhem por conta própria;
  • Declaração da entidade patronal;
  • Última declaração de IRS e Nota de Liquidação;
  • Mapa de Responsabilidades de Crédito do Banco de Portugal;
  • Caderneta Predial e Certidão de Teor;
  • Extrato bancário dos últimos três meses;
  • Comprovativos de IBAN e de morada.
Por outro lado, dever-se-á ainda informar a instituição na qual se detém atualmente o empréstimo de que se vai transferir o crédito habitação. Esta comunicação tem de ser feita com 10 dias de antecedência e, após este período, pode-se avançar com o processo.

A instituição na qual se contratou inicialmente o financiamento deve proporcionar ao banco para o qual se irá transferir o crédito habitação todas as informações e documentação necessárias num período máximo de 10 dias úteis.

Também é necessário referir que todos os créditos habitação são eventualmente reembolsáveis antecipadamente, ou seja, é possível optar pela transferência para outra instituição. Imagine-se que o cliente pediu um crédito para comprar terreno e que mais tarde deseja transferir esse empréstimo para outro banco. Pode fazê-lo sem qualquer problema.

Quais os custos associados à transferência de crédito habitação?

Transferir o crédito habitação é um processo menos burocrático e moroso do que a contratação inicial de um empréstimo para comprar um imóvel. No entanto, é necessário considerar alguns custos para se perceber se é, ou não, vantajoso.

Primeiramente existe uma comissão de reembolso antecipado a considerar. Caso o contrato atual tenha uma taxa de juro variável, esta comissão não poderá ser superior a 0,5% do capital a reembolsar. Por outro lado, se o empréstimo tiver taxa de juro fixa, esta comissão não deverá ser superior a 2% do capital reembolsado. Isto significa que, no caso de um financiamento a taxa variável com um capital em dívida de 100 mil euros, o custo da comissão de reembolso antecipado ascenderá a 500 euros.

Existem ainda outras despesas e comissões a considerar, tais como: comissão de abertura ou de estudo; comissão de gestão; comissão de avaliação; custos com registos e escrituras; custos de solicitadoria e emolumentos notariais.

Existem bancos a suportar os custos da transferência do empréstimo?

De forma a captar novos clientes, existem várias instituições financeiras que suportam estes custos, parcialmente ou na totalidade, para os consumidores que desejam transferir o seu crédito habitação.

Assim, para além das ofertas cada vez mais competitivas na sequência da queda dos spreads nos últimos meses, os consumidores poderão beneficiar destas campanhas que reduzem ou eliminam completamente os encargos com a mudança do crédito de banco, tornando ainda mais apelativa a transferência, visto as poupanças potenciais serem ainda mais avultadas.

Sendo uma análise que deverá ser feita caso a caso, de uma forma genérica, é possível concluir que quem tem um spread superior aos valores atualmente praticados - entre 1 e 1,4% - deverá ponderar optar pela mudança do seu financiamento para outro banco. Mesmo para aquelas famílias em que eventualmente a redução da taxa de juro seja de apenas 0,1 p.p. ou de 0,2 p.p., atendendo a que há vários bancos a suportar os custos de transferência, tal poderá resultar em avultadas poupanças.
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