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Transferência de crédito habitação: reduza a prestação mensal do seu empréstimo da casa ao transferi-lo para outro banco

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Qual a poupança possível numa transferência de crédito habitação?

Especialmente para quem contratou um crédito habitação nos últimos cinco anos, é possível poupar dezenas de milhares de euros se proceder à transferência do crédito habitação.

Tomando como exemplo um casal a quem ainda faltam abater 200.000€ de capital ao longo de um período de 30 anos, é possível que consigam poupar - caso tenham solicitado o seu empréstimo em 2012 - cerca de 40.000€. Esta diferença, que já inclui a comissão de reembolso antecipado, deve-se à grande diferença na taxa de juro oferecida na altura da contratação do empréstimo.

Conforme vamos avançando no tempo, as diferenças nos custos vão diminuindo. Mesmo assim, para quem tenha feito o seu crédito no ano passado, para um montante em dívida de 200.000€ a 30 anos, as poupanças no final do empréstimo ascendem, em média, a mais de 6.000€.

Diferença de custos no crédito à habitação | Exemplo de casal a quem falta abater 200.000€ em 30 anos
Ano de contração do crédito 2012 2013 2014 2015 2016 2017
Spread médio (junho) 3,02% 2,92% 2,85% 2,35% 2,13% 1,93%
Mensalidade média 882€ 871€ 864€ 811€ 789€ 769€
Custo Total Final 319.447€ 315.572€ 312.876€ 294.018€ 285.945€ 278.726€
Poupança Média ** 39.721€ 35.846€ 33.150€ 14.292€ 6.219€ -
  • Fonte: Banco de Portugal
  • ** Inclui comissão de reembolso antecipado de 0,5% (1.000€)
Com a crise económica, as taxas de juro do crédito habitação chegaram a elevados valores históricos. No entanto, estas têm vindo a cair consecutivamente ao longo dos anos, consequência da melhoria da economia portuguesa. Deste modo, todas as famílias que têm um empréstimo contratado para comprar casa no período entre 2011 e 2016 devem considerar a transferência do mesmo.

Que aspetos devem justificar uma mudança de banco?

Para realizar a transferência de crédito habitação é imprescindível, antes de mais, fazer uma análise das condições que estão a ser oferecidas e compará-las com as do empréstimo atual para verificar se a mudança poderá efetivamente, ou não, ser vantajosa. Antes de se proceder a uma transferência de crédito habitação devem ter-se em conta essencialmente quatro questões.

Situação financeira

A transferência reside na realização de um novo contrato de financiamento e no cancelamento do anterior, pelo que é importante atender à atual condição financeira. Quem não tiver uma situação financeira estável poderá não ver o novo empréstimo aprovado.

Neste âmbito, há que atender à taxa de esforço, que não deverá ser superior a 33%, significando esta percentagem que as despesas com créditos não deverão ser superiores a um terço dos rendimentos do agregado familiar.

Taxas de juro

Para perceber se compensa mudar de banco para transferir o crédito habitação, há que olhar para a taxa atualmente contratada e para as que se encontram em vigor no mercado, atentando no spread, na Taxa Anual Efetiva (TAE) e na EURIBOR (Euro Interbank Offered Rate). A EURIBOR é o indexante utilizado em Portugal para a taxa de juro variável e as suas oscilações produzem impactos na prestação mensal a pagar.

Atualmente, uma vez que a EURIBOR se encontra em valores negativos e os bancos concorrem entre si para oferecer spreads cada vez mais reduzidos com vista a captarem clientes, o mais provável é ser vantajoso transferir, especialmente para quem contratou o seu empréstimo para comprar casa há uns anos atrás. Quanto menor for a EURIBOR menos se pagará mensalmente pelo crédito.

Por sua vez, a TAE reflete o custo anual de um empréstimo, englobando todos os encargos respeitantes ao mesmo: prémios dos seguros exigidos (de vida e do imóvel) e comissões bancárias (de abertura do processo, de avaliação do imóvel, de processamento mensal e outras).

Se a taxa oferecida na transferência do crédito habitação for inferior à atual, poupam-se milhares de euros no custo total do empréstimo (montante total imputado ao consumidor).

Spread

Muitas instituições financeiras têm vindo a reduzir o spread aplicado ao crédito habitação, pelo que fará sentido proceder à transferência do empréstimo da casa se o novo banco oferecer uma taxa mais baixa.

Produtos e serviços associados

São muitos os bancos que oferecem uma bonificação no spread aos clientes que contratam outros produtos ou serviços da instituição, tais como seguros, cartões de crédito ou contas-poupança, por exemplo.

Como tal, deve perceber-se se os custos com a aquisição de tais produtos ou serviços são mais reduzidos do que os que se tem atualmente. Além disso, deve ainda comparar-se o valor do empréstimo com a bonificação e sem esta.

Há que fazer as contas, olhar para a TAEG (Taxa Anual Efetiva Global), que engloba todos estes custos, para se decidir se é viável e benéfico realizar a transferência de crédito habitação.

Como transferir o crédito habitação?

Após a simulação da transferência de crédito habitação e depois de se escolher a instituição financeira com a melhor solução, seguem-se três etapas para conclusão do processo de mudança.

A primeira consiste em comunicar, ao banco escolhido, o desejo de mudar de banco para transferir o crédito, sendo, de seguida, necessário entregar alguma documentação:
  • Documentos de identificação dos titulares do crédito habitação;
  • Últimos três recibos de vencimento para trabalhadores dependentes ou recibos dos últimos seis meses para indivíduos que trabalhem por conta própria;
  • Declaração da entidade patronal;
  • Última declaração de IRS e nota de liquidação;
  • Mapa de Responsabilidades de Crédito do Banco de Portugal;
  • Caderneta predial e Certidão do Registo Predial;
  • Extrato bancário dos últimos três meses;
  • Comprovativos de IBAN e de morada.
Por outro lado, dever-se-á ainda informar a instituição na qual se detém atualmente o empréstimo de que se vai transferir o crédito habitação. Esta comunicação tem de ser feita com 10 dias de antecedência e, após este período, pode-se avançar com o processo.

A instituição na qual se contratou inicialmente o financiamento deve proporcionar ao banco para o qual se irá transferir o crédito habitação todas as informações e documentação necessárias num período máximo de 10 dias úteis.

Também é necessário referir que todos os créditos habitação são eventualmente reembolsáveis antecipadamente ou seja, é possível optar pela transferência para outra instituição. Imagine-se que o cliente pediu um crédito para comprar terreno e que mais tarde deseja transferir esse empréstimo para outro banco. Pode fazê-lo sem qualquer problema.

Quais os custos associados à transferência de crédito habitação?

Transferir o crédito habitação é um processo menos burocrático e moroso do que a contratação inicial de um empréstimo para comprar um imóvel. No entanto, é necessário considerar alguns custos para se perceber se é, ou não, vantajoso.

Primeiramente existe uma comissão de reembolso antecipado a considerar. Caso o contrato atual tenha uma taxa de juro variável, esta comissão não poderá ser superior a 0,5% do capital a reembolsar.

Por outro lado, se o empréstimo tiver taxa de juro fixa, esta comissão não deverá ser superior a 2% do capital reembolsado.

Existem ainda outras despesas e comissões a considerar, tais como: comissão de abertura ou de estudo; comissão de gestão; comissão de avaliação; custos com registos e escrituras; custos de solicitadoria e emolumentos notariais. Porém, algumas instituições financeiras suportam estes custos na totalidade para os consumidores que desejam transferir o seu crédito habitação.

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Sem ter de ir aos bancos encontrei ajuda no simulador do ComparaJá para escolher o meu empréstimo para a casa. O apoio ao telefone foi impecável e trataram-me tudo. Recomendo.
Ana Santos, 52 anos, Setúbal