Transferência de Crédito Habitação

Conhece o caso da Luísa e do Manuel, um casal com 40 anos de idade que possui um crédito habitação com 15 anos (prazo total de 30). Com uma taxa variável indexada à Euribor a 3 meses, para a sua vivenda em Lagos e que na altura auferiram um spread de 3,5%, vejamos as condições que alguns bancos do mercado português oferecem para a transferência de crédito habitação:

A Luísa e o Manuel têm um capital em dívida de 80 mil euros, o que corresponde a 50% do valor inicial de 160 mil euros financiados para a sua casa em Lagos avaliada em 200 mil euros e construída no ano de 2001.

Precisaram, portanto, de simular 80 mil euros a 15 anos (que é o resto do prazo que lhes falta).

Nota: simulações realizadas com inclusão dos seguros de vida e multirriscos.

Com um spread de 3,5% e uma prestação mensal de 780 euros, a avaliar pela tabela acima parecem existir opções que este casal deve considerar. A mais apelativa é a do Banco 3, que permite obter uma prestação de 538,72 euros. Se a Luísa e o Manuel optassem por esta poupariam 241,28 euros mensais.

Já a solução do Banco 4 ficaria a 607,91 euros, mas, mesmo assim, permitiria ter uma poupança de 172,09 euros por mês. Igualmente apelativa também é a opção do Banco 2 com uma mensalidade de 631,80 euros.

Após recorrer-se a um simulador de transferência de crédito habitação e depois de se escolher a instituição financeira com a melhor solução, seguem-se três etapas para a conclusão do processo de mudança.

A primeira consiste em comunicar, ao banco escolhido, o desejo de mudar de banco para transferir o crédito, sendo, de seguida, necessário entregar alguma documentação:

• Documentos de identificação dos titulares do crédito habitação;

• Últimos três recibos de vencimento para trabalhadores dependentes ou recibos dos últimos seis meses para indivíduos que trabalhem por conta própria;

• Declaração da entidade patronal;

• Última declaração de IRS e Nota de Liquidação;

• Mapa de Responsabilidades de Crédito do Banco de Portugal;

• Caderneta Predial e Certidão de Teor;

• Extrato bancário dos últimos três meses;

• Comprovativos de IBAN e de morada.

Por outro lado, deves ainda informar a instituição na qual deténs atualmente o empréstimo de que vais transferir o crédito habitação. Esta comunicação tem de ser feita com 10 dias de antecedência e, após este período, pode-se avançar com o processo.

A instituição na qual se contratou inicialmente o financiamento deve proporcionar ao banco para o qual se irá transferir o crédito habitação todas as informações e documentação necessárias num período máximo de 10 dias úteis.

Também é necessário referir que todos os créditos habitação são eventualmente reembolsáveis antecipadamente, ou seja, é possível optar pela transferência para outra instituição. Imagine-se que o cliente pediu um crédito para comprar terreno e que mais tarde deseja transferir esse empréstimo para outro banco. Pode fazê-lo sem qualquer problema.

Para realizar a transferência de crédito habitação é imprescindível, antes de mais, fazer uma análise das condições que estão a ser oferecidas e compará-las com as do empréstimo atual para verificar se a mudança poderá efetivamente, ou não, ser vantajosa. Antes de se proceder a uma transferência de crédito habitação devem ter-se em conta essencialmente quatro questões.

Situação financeira

A transferência reside na realização de um novo contrato de financiamento e no cancelamento do anterior, pelo que é importante atender à atual condição financeira. Quem não tiver uma situação financeira estável poderá não ver o novo empréstimo aprovado.

Neste âmbito, há que atender à taxa de esforço, que não deverá ser maior do que 33%, significando esta percentagem que as despesas com créditos não deverão ser superiores a um terço dos rendimentos do agregado familiar.

Taxas de juro

Para perceber se compensa mudar de banco para transferir o crédito habitação, há que olhar para a taxa atualmente contratada e para as que se encontram em vigor no mercado, atentando no spread, na Taxa Anual Efetiva Global (TAEG) e na EURIBOR (Euro Interbank Offered Rate). A Euribor é o indexante utilizado em Portugal para a taxa de juro variável e as suas oscilações produzem impactos na prestação mensal a pagar.

Atualmente, uma vez que a Euribor se encontra em valores negativos e os bancos concorrem entre si para oferecer spreads cada vez mais reduzidos com vista a captarem clientes, o mais provável é ser vantajoso transferir, especialmente para quem contratou o seu empréstimo para comprar casa há uns anos. Quanto menor for a Euribor, menos se pagará mensalmente pelo crédito.

Por sua vez, a TAEG reflete o custo anual de um empréstimo, englobando todos os encargos respeitantes ao mesmo: prémios dos seguros exigidos (de vida e do imóvel) e comissões bancárias (de abertura do processo, de avaliação do imóvel, de processamento mensal e outras).

Se a taxa oferecida na transferência do crédito habitação for inferior à atual, poupam-se milhares de euros no custo total do empréstimo (Montante Total Imputado ao Consumidor).

Spread

O spread é um elemento da taxa de juro que é definido individualmente por cada banco num empréstimo habitação. No fundo, trata-se da margem de lucro da instituição financeira. Muitas instituições financeiras têm vindo a reduzir o spread aplicado ao crédito habitação, pelo que fará sentido proceder à transferência do empréstimo da casa se o novo banco oferecer uma taxa mais baixa.

Produtos e serviços associados

São muitos os bancos que oferecem uma bonificação no spread aos clientes que contratam outros produtos ou serviços da instituição, tais como seguros, cartões de crédito ou contas-poupança, por exemplo.

Como tal, deve perceber-se se os custos com a aquisição de tais produtos ou serviços são mais reduzidos do que os que se tem atualmente. Além disso, deve ainda comparar-se o valor do empréstimo com a bonificação e sem esta.

Há que fazer as contas, olhar para a TAEG, que engloba todos estes custos, para se decidir se é viável e benéfico realizar a transferência de crédito habitação.

Transferir o crédito habitação é um processo menos burocrático e moroso do que a contratação inicial de um empréstimo para comprar um imóvel. No entanto, é necessário considerar alguns custos para se perceber se é, ou não, vantajoso.

Primeiramente existe uma comissão de reembolso antecipado a considerar. Caso o contrato atual tenha uma taxa de juro variável, esta comissão não poderá ser superior a 0,5% do capital a reembolsar. Por outro lado, se o empréstimo tiver taxa de juro fixa, esta comissão não deverá ser superior a 2% do capital reembolsado. Isto significa que, no caso de um financiamento a taxa variável com um capital em dívida de 100 mil euros, o custo da comissão de reembolso antecipado ascenderá a 500 euros.

Existem ainda outras despesas e comissões a considerar, tais como: comissão de abertura ou de estudo; comissão de gestão; comissão de avaliação; custos com registos e escrituras; custos de solicitadoria e emolumentos notariais.

De forma a captar novos clientes, existem várias instituições financeiras que suportam estes custos, parcialmente ou na totalidade, para os consumidores que desejam transferir o seu crédito habitação.

Assim, os consumidores poderão beneficiar destas campanhas que reduzem ou eliminam completamente os encargos com a mudança do crédito de banco, tornando ainda mais apelativa a transferência, visto as poupanças potenciais serem ainda mais avultadas.

Sendo uma análise que deverá ser feita caso a caso, de uma forma genérica, é possível concluir que quem tem um spread superior aos valores atualmente praticados - entre 1 e 1,4% - deverá ponderar optar pela mudança do financiamento para outro banco. Mesmo para aquelas famílias em que eventualmente a redução da taxa de juro seja de apenas 0,1 p.p. ou de 0,2 p.p., atendendo a que há vários bancos a suportar os custos de transferência, tal poderá resultar em avultadas poupanças.

Na transferência de um crédito habitação, podes diminuir a tua prestação mensal, diminuir o spread, alterar o prazo de pagamento e até diminuir o custo total do crédito. Basta escolheres a melhor opção, consoante as tuas necessidades.

Para tal, importa saber os preços praticados pelos bancos e se os custos de transferência estão cobertos. Consulta este artigo para saber mais.

Desde 2018 que se tem vindo a assistir a uma "guerra de spreads" entre os diversos bancos em Portugal, os quais têm baixado a sua margem de lucro com esta taxa para competirem entre si na angariação de clientes. Se este ano estás à procura de conseguir melhores condições para o empréstimo que já tem, fica a saber quais os valores dos spreads em 2025 neste artigo.