Crédito Hipotecário

Um empréstimo hipotecário é um tipo de crédito no qual o devedor coloca um bem (normalmente, um imóvel, mas pode ser outro bem) como garantia de pagamento.

Quando se solicita um financiamento para comprar casa, normalmente o mesmo é realizado com recurso ao crédito hipotecário, uma vez que o devedor coloca a habitação que está a adquirir como garantia, ficando a mesma hipotecada ao banco até ao término do prazo do empréstimo. O mesmo acontece com os empréstimos para aquisição de terreno para construção ou realização de obras numa casa.

A hipoteca constitui-se, no fundo, como uma segurança para a instituição credora que assim se reserva o direito de ficar com o bem hipotecado para si em caso de incumprimento do devedor (ou seja, se este deixar de liquidar a mensalidade do empréstimo).

Note-se que o bem imóvel ou outro a hipotecar pode até nem pertencer ao consumidor que solicita o crédito, podendo ser propriedade de terceiros, desde que estes se mostrem de acordo.

Outro exemplo de crédito hipotecário reside no crédito automóvel através do qual o banco normalmente faz uma reserva de propriedade sobre a viatura.

As hipotecas diferem consoante a forma como são determinadas.

Enquanto que o crédito hipotecário se baseia numa hipoteca voluntária – isto é, resultando de mútuo acordo entre o banco e o cliente, processando-se através de um pedido de financiamento por parte do consumidor -, existem outras duas categorias de hipoteca que se caracterizam por serem involuntárias: a legal e a judicial.

A hipoteca legal resulta diretamente da lei e aplica-se a favor do Estado, de autarquias locais ou de outras entidades públicas sempre que o devedor esteja endividado e não tenha outra forma de saldar as suas dívidas. Um exemplo comum em que se aplica este tipo de hipoteca é o das dívidas à Segurança Social. Através da hipoteca legal o devedor é obrigado a dar os seus bens como garantia de pagamento das suas dívidas.

Por sua vez, a hipoteca judicial resulta de uma sentença ditada por um tribunal no âmbito de um processo judicial através da qual se determina que o devedor tem de saldar uma determinada dívida com recurso a um registo de hipoteca sobre os seus bens. A hipoteca judicial é típica de situações de insolvência.

Sempre que um determinado bem é entregue como garantia de um financiamento, este fica hipotecado. Para solicitar um crédito hipotecário é necessário apresentar uma série de documentação à instituição financeira e preencher, de antemão, os requisitos estabelecidos por esta (ao nível de idade, de LTV, de garantias a apresentar e outros que variam de banco para banco).

Depois de submetida a proposta, o banco levará algumas semanas para analisar o pedido e fazer uma análise de risco ao perfil do consumidor para decidir se o mesmo é viável ou não para contratar um empréstimo hipotecário. É nesta fase do pedido que os bancos avaliam a solvabilidade dos clientes (por outras palavras, aferem se o consumidor em questão dispõe dos meios necessários para reembolsar o crédito). Se o parecer for positivo, então o crédito hipotecário é aprovado e avança-se para o contrato.

Comparativamente com o crédito ao consumo, as taxas de juro aplicadas à hipoteca de imóvel são normalmente mais reduzidas. Por sua vez, e naturalmente, o prazo de reembolso é mais extenso.

O crédito hipotecário é o tipo de empréstimo que mais documentos requer da parte do consumidor, sendo necessário que este entregue diferentes tipos de documentações nas duas grandes fases do processo.

1. Análise e aprovação

• Documento de identificação (de todos os titulares): Cartão de Cidadão ou Bilhete de Identidade com Número de Contribuinte;

• Última Declaração de IRS e respetiva Nota de Liquidação;

• Declaração de vínculo contratual (emitida pela entidade patronal);

• Recibos de vencimento dos últimos três meses ou recibos verdes dos últimos seis meses (conforme o que seja aplicável);

• Extratos bancários dos últimos três meses;

• Comprovativo de IBAN.

2. Avaliação da casa

• Caderneta Predial;

• Certidão de Teor;

• Planta do imóvel.

Embora os documentos solicitados para análise do processo de crédito hipotecário possam variar de banco para banco, normalmente são pedidos os que acima foram mencionados.

Antes de decidir qual é o banco no qual se vai contratar o crédito com hipoteca de imóvel é imprescindível proceder a uma comparação informada com base nas condições que estão a ser oferecidas. Para essa comparação há que consultar atentamente a chamada Ficha de Informação Normalizada Europeia (FINE), que a instituição financeira tem de fornecer quando faz uma oferta vinculativa. Este documento contém todas as informações que o cliente precisa de saber, nomeadamente:Montante e duração do empréstimo;

• Tipo de taxa de juro (taxa variável ou taxa fixa);

• Montante Total Imputado ao Consumidor (comummente referido através da sigla “MTIC”, refletindo o custo total do crédito para o devedor)

• TAEG (Taxa Anual Efetiva Global), que indica o custo do crédito expresso em percentagem, incluindo todos os custos inerentes ao financiamento (seguros, comissões e afins);

• Plano financeiro do crédito hipotecário (com a indicação das prestações mensais em cada mês até ao término do prazo de reembolso);

• Esclarecimento acerca das comissões de reembolso antecipado (parcial e total).

Conforme a legislação europeia, a entidade financeira é obrigada a dar ao cliente um prazo mínimo de sete dias para este avaliar as condições do crédito hipotecário que vai contratar. Ao longo deste período de reflexão o consumidor pode desistir da oferta.

O crédito para obras com hipoteca é uma solução que permite hipotecar um imóvel para obter financiamento para fazer obras. Este tipo de empréstimo acaba por ter uma taxa de juro mais baixa do que um crédito para obras normal, uma vez que acaba por ser um empréstimo hipotecário e não um crédito pessoal. No entanto, entre as desvantagens desta opção consta o facto de um processo de crédito habitação com a finalidade obras ser muito mais burocrático e moroso do que um crédito para obras.