Crédito habitação 100% financiado? Esclarecemos como adquirir.

O loan-to-value é o rácio entre o valor de avaliação do imóvel e o valor da garantia que é dada ao banco.Corresponde, então, à percentagem de financiamento que é efetivamente concedida pelas instituições financeiras. A avaliação dos imóveis é, por norma, feita pelo banco, podendo, ou não,corresponder ao valor de mercado da habitação.

Quem pretende comprar casa sem entrada inicial – ou até se preferir dar algum montante inicialmente – tem de dar a habitação como garantia hipotecária, por norma. Isto significa que, em caso de incumprimento, o cliente corre o risco de perder a habitação para o banco e este, mais tarde, irá vendê-lo ou leiloá-lo para tentar recuperar parte ou a totalidade do investimento feito anteriormente.

O valor de avaliação do imóvel é relevante porque irá determinar o montante da entrada inicial a pagar pelo cliente. Se o valor de avaliação for inferior ao valor de mercado da casa, então é necessário que o cliente dê uma entrada inicial. Por outro lado, se estes dois valores forem iguais, então o loan-to-value é de 100% e poderá ser possível obter um financiamento de imóveis sem entrada.

No caso de o imóvel ser avaliado acima do seu valor de mercado, então a probabilidade de obter um crédito habitação 100 financiamento é muito elevada. Imaginando que deseja adquirir apartamentos 100% financiados cujo preço de mercado se encontra nos 80 mil euros e a instituição financeira avalia-a em 100 mil euros, os típicos 80% do financiamento habitacional (a percentagem a que normalmente os bancos financiam) correspondem ao valor total da casa.

No entanto, saiba que é difícil uma entidade financeira avaliar uma habitação acima do seu valor de mercado, pois, desta forma, o próprio banco acaba por ficar a perder dinheiro ao fazê-lo.

A entrada inicial a pagar ao banco encontra-se diretamente relacionada com o loan-to-value, na medida em que este último irá ditar quanto é que o consumidor terá de pagar. Assim, imaginando que o loan-to-value é de 80%, o cliente deverá pagar 20%.

No caso do crédito habitação 100 financiamento, não é necessário dar entrada inicial, pelo que o loan-to-value corresponde a 100%. Aqui, o risco de emprestar dinheiro é mais elevado para o banco e, por isso, é mais difícil obter crédito Habitação sem entrada inicial.

Se, por outro lado, o cliente der um determinado valor de entrada inicial, depois será mais fácil à entidade financeira recuperar o dinheiro financiado, uma vez que esta não teve de financiar o total da habitação.

Sim, mas não atribuem a todos os clientes. Ao concederem crédito habitação 100 financiamento, as entidades financeiras estão a assumir um risco maior, ou seja, a probabilidade de incumprimento por parte do cliente é superior, uma vez que o valor do empréstimo e, consequentemente, o custo total do crédito serão maiores.

Assim, as entidades bancárias são mais seletivas na escolha dos clientes que pretendem comprar casa sem entrada inicial. Uma razão para os bancos atribuírem este tipo de financiamento, prende-se com o facto do cliente comprar ou não o imóvel no banco. Se a casa for do banco, então pode conseguir comprar este tipo de imóveis da banca com 100% de financiamento. Logo, é possível que o banco no qual pretende contrair o seu crédito à habitação 100 financiamento tenha esta opção, mas deverá saber junto do mesmo se está, ou não, elegível para tal.

Normalmente, os bancos oferecem esta solução de ter acesso a casas com 100% de financiamento se adquirir imóveis que pertençam ao portefólio da instituição. Por diversas razões, os bancos foram adquirindo vários imóveis, que vão tendo em carteira. Nesse sentido, e para procurarem rentabilizar esses ativos normalmente cedem condições atrativas a quem os procura adquirir.

Daí que, com frequência, se vejam estes imóveis com 100% de financiamento nas ofertas das diferentes entidades financeiras. Mas atenção: se, a título de exemplo, vir um destes imóveis pertencente, digamos, ao Santander, então só poderá aceder ao crédito habitação com 100% de financiamento no Santander. Outro banco, como é óbvio, não o fará.

Existem clientes e imóveis mais propensos a ter um financiamento sem entrada. Devem considerar-se, pelo menos, quatro fatores.

Taxa de esforço

É necessário demonstrar aos bancos que tem capacidade financeira para suportar os encargos associados a um crédito habitação 100 financiamento. Para comprar casa sem entrada é necessário, antes de mais, que a sua taxa de esforço – percentagem dos rendimentos que são utilizados para despesas com créditos – não seja superior a 33%. Quanto maior for a sua taxa de esforço, mais difícil será pagar as prestações mensais e isso não é bom sinal para o banco.

Imóveis do banco

As instituições financeiras têm habitações em sua posse - muitas vezes devido ao incumprimento do crédito à habitação por parte de outros clientes – e, para conseguirem reaver parte do valor investido nesses imóveis, vendem-nos a preços mais reduzidos e com condições únicas. Daí disponibilizarem, nas suas ofertas de imobiliário, muitas moradias com 100% de financiamento.

Dentro dessas condições incluem-se benefícios no spread e na taxa de juro, isenção do pagamento de comissões iniciais e financiamento sem entrada inicial. Além disso, é ainda possível pedir carência de capital e ter um prazo de pagamento mais alargado.

Os bancos normalmente também tem, em carteira, opções para a compra de terrenos para construção no qual concedem financiamento a 100%.

Histórico de pagamentos de crédito

Outro aspeto relevante para as entidades bancárias é o Mapa de Responsabilidades de Crédito do consumidor. Ou seja, se nunca teve problemas com os seus empréstimos anteriores – como, por exemplo, o incumprimento de pagamento das prestações mensais – será visto como um bom potencial cliente.

Outras características importantes

Uma vez que o crédito habitação 100 financiamento possui um nível de risco mais elevado para as instituições financeiras, estas são mais seletivas na conceção deste tipo de empréstimo sem entrada inicial. Como tal, dão preferência a consumidores mais jovens, uma vez que têm mais longevidade para pagar o financiamento sem entrada, e que tenham boas perspetivas financeiras e profissionais.

As principais vantagens de comprar casa sem entrada inicial passam por não existir necessidade de dar um determinado valor no princípio e, como tal, esse montante poderá ser utilizado para pagar outras despesas inerentes a este processo, como é o caso do IMT (Imposto sobre Transmissões Onerosas de Imóveis).

No caso de obter um financiamento sem entrada derivado da aquisição de um imóvel da banca, as vantagens vão para além de comprar casa sem entrada: poderá ainda ter uma bonificação no spread, beneficiar do alargamento do prazo de pagamento e, naturalmente, de um preço da habitação mais reduzido.

Por outro lado, como pontos menos positivos contabiliza-se o maior risco de incumprimento, o que muitas vezes leva os bancos a oferecer taxas mais elevadas. Desta forma, também o custo total do financiamento e, consequentemente, as prestações mensais serão superiores. Isto leva a um maior peso nas finanças pessoais do agregado familiar e maior dificuldade de gestão do orçamento.

A aquisição de imóveis do banco, no entanto, também detém alguns aspetos negativos, nomeadamente a obrigação de se restringir às casas disponibilizadas pelo mesmo, sendo que a oferta também é menor do que a do mercado. Pode sempre procurar ver alternativas de financiamento de casas para venda que não passem exactamente pelo crédito habitação a 100%.