Como calcular a prestação do crédito habitação?

João Melo Especialista: João Melo

Sabes quanto vais pagar de prestação da casa no mês que vem? Se não, descobre como calcular a prestação do crédito habitação e como reduzires o valor a pagar.


Se confirmas (e bem) a fatura das compras quando sais do supermercado, porque não confirmar se o que estás a pagar pela mensalidade da casa é o valor certo? Se não sabes como fazer as contas, explicamos-te como calculares a prestação do teu crédito habitação e damos-te ainda 7 dicas para reduzires o seu valor.

Que fatores devo ter em conta para calcular a prestação do crédito habitação?

O cálculo da prestação do crédito habitação está dependente de várias parcelas e condições, que podem ser negociadas com o banco com que contrataste este serviço. Toma nota.

1. Euribor

A Taxa Euribor (em inglês, European Interbank Offered Rate) é uma das principais componentes a considerares para calculares a prestação do crédito habitação. Esta taxa é a média dos juros praticados pelos maiores bancos europeus, e serve como referência para determinar a taxa de juro de um determinado crédito; neste caso do crédito habitação.

Uma vez que se trata de uma média, o valor sofre oscilações frequentes. Sempre que a Euribor sobe, a prestação do crédito habitação fica mais cara. Por sua vez, quando o valor desta taxa desce, desce também a mensalidade. Contudo, este reflexo não é direto, porque a média é calculada não diariamente, mas mensalmente – o que explica por que razão as variações da Euribor não se refletem imediatamente no valor da prestação da casa.

Os bancos dão a escolher entre uma taxa fixa, mista ou taxa variável. Se optares por uma taxa de juros fixa, o valor da prestação crédito habitação é independente da Euribor, nunca sofrendo alterações. Assim, saberás sempre quanto vais pagar por mês. Em contrapartida, esta segurança e previsibilidade tem um custo, que normalmente se traduz em taxas de juros mais elevadas.

Por outro lado, se escolheres uma taxa de juros variável, o valor estará associado às oscilações da Euribor, e o valor da prestação do crédito habitação sofre também oscilações. Neste cenário, tanto usufruis de uma redução do valor a pagar quando a Euribor desce, mas também terás de pagar um valor mais alto quando ela sobe.

Ainda no que diz respeito à taxa de juros variável, os prazos mais utilizados são a 3, 6 e 12 meses, ou seja, o valor da prestação do crédito habitação é atualizado nesses tempos. Por exemplo, se escolheste a Euribor a 3 meses, significa que o teu contrato vai ser revisto e atualizado trimestralmente e, no mês em que é feita esta revisão, o cálculo é feito com a média do mês anterior.

Não percas:

2. Spread

Qualquer que seja a modalidade da Euribor que escolhas, terás sempre de pagar também o Spread. Em termos simples, esta taxa designa o lucro que o banco vai ter ao conceder-te o empréstimo e, por isso, é a componente que deve ser negociada com a entidade financeira.

Geralmente, a média dos spreads situa-se em valores muito competitivos, sendo possível encontrares ofertas abaixo dos 2%. Assim, spreads que se situem abaixo deste referencial podem ser considerados como boas opções. O valor tende a ser mais reduzido quando há um bom historial de crédito do cliente, quando há bens que são apresentados como garantia ou quando o cliente contrata outros produtos do banco, como, por exemplo, domiciliação do salário ou subscrição de seguros.

Sabe mais:

3. TAEG e TAN

Para calcular a prestação do crédito habitação, há a considerar o valor de duas taxas: a TAN (Taxa Anual Nominal) e a TAEG (Taxa Anual Efetiva Global). A primeira mais não é do que a soma dos dois fatores acima descritos: Euribor e Spread. Dito de outro modo, se optaste por uma taxa variável, a TAN vai corresponder à soma da Euribor com o Spread. Se optaste por uma taxa fixa, a TAN passa a corresponder à soma da taxa contratada com o Spread.

Por outro lado, a TAEG engloba o custo total do crédito para o consumidor; ou seja, inclui juros, impostos, comissões, seguros obrigatórios, comissão de manutenção de conta à ordem, remuneração do intermediário de crédito, entre outros encargos. É, por isso, muito utilizada para fazer a comparação entre propostas, uma vez que permite avaliar o custo real e total do empréstimo.

7 dicas para reduzires a prestação do crédito habitação

A prestação do crédito habitação ocupa uma fatia significativa do orçamento familiar. Contudo, existem algumas formas de tentares reduzir o valor a pagar e, assim, ganhares alguma folga financeira.

1. Pede propostas a outros bancos

Esta dica é importante, não apenas para tentares reduzir a prestação do crédito habitação, mas também para te manteres informado sobre o estado atual do mercado relativamente às condições contratuais. Vais ficar a saber se ainda é o teu banco que continua a oferecer as melhores condições. Além disso, ficas com um poder de negociação muito maior se tiveres na tua mão uma proposta mais favorável.

Descobre:

2. Amortiza o crédito

Esta dica requer que tenhas liquidez para abater parte da dívida. Se tiveres um pé-de-meia, este pode ser usado para reduzires a dívida ao banco. É a forma mais eficaz de baixares o valor da prestação mensal. Contudo, tem em atenção que, na maior parte das vezes, é cobrado um valor para fazeres esta operação, que pode variar entre 0,5 e 2%. Ainda assim, costuma compensar. Até ao final de 2024, as instituições estão proibidas de cobrar a comissão de reembolso antecipado parcial ou total nos contratos de crédito à habitação para aquisição ou construção de habitação própria permanente com taxa de juro variável, independentemente do valor em dívida. Aproveita!

3. Estende o prazo

Estender o prazo do crédito é a forma mais imediata de baixares o valor da prestação mensal, resultando instantaneamente num alívio financeiro. A contrapartida é que o saldo final de juros a pagar será maior, porque o período sobre o qual incidem os juros também é maior. Tudo depende das tuas necessidades no momento.

4. Negoceia o Spread

O Spread é a componente do crédito habitação que pode ser negociada com o banco, na medida em que representa o lucro que tem em emprestar-te dinheiro. Não está, portanto, indexado a referências externas. Atualmente, os Spreads apresentam um comportamento bastante competitivo no mercado, pelo que poderás aqui obter uma redução significativa.

Vê ainda:

5. Avalia a consolidação de serviços financeiros no mesmo banco

Os bancos oferecem condições de crédito mais vantajosas a clientes que subscrevem outros produtos financeiros, como, por exemplo, domiciliação do ordenado, cartões de crédito ou contratação de um seguro. Assim, fala com o teu banco e verifica se é possível consolidares os produtos para obteres uma redução da prestação do crédito habitação. Contudo, garante que esse passo representa, efetivamente, uma vantagem financeira, e não um aumento de encargos.

6. Muda de seguradora

Os créditos habitação envolvem também custos com vários seguros, como o seguro multirriscos, que protege o imóvel, ou o seguro de vida, que protege o consumidor em caso de morte ou invalidez. Contudo, nada te obriga a contratar esses seguros no mesmo banco onde contratas o crédito. Por isso, se encontrares uma seguradora que ofereça condições mais vantajosas, podes sempre mudar.

7. Muda de banco

Seguindo a velha máxima de “quem não está bem, muda-se”, é possível mudares de banco e transferires o crédito habitação para outra entidade que disponibilize uma prestação mensal mais reduzida. Normalmente, existem custos associados, mas, feitas a contas, é provável que a poupança total seja superior. Não deixes de fazer todos os cálculos para confirmares se efetivamente compensa transferires o crédito habitação.

Conhecendo estes detalhes, é mais fácil calculares a prestação do crédito habitação, e estarás em melhores condições para negociar com o banco e obteres uma redução significativa. Na hora de tomar a decisão, é importante fazeres várias simulações para teres a certeza que cobre todas as ofertas disponíveis no mercado, e podes fazê-lo através dos nossos simuladores.


João Melo
João Melo
Especialista Crédito Habitação