Casas para arrendar: como os senhorios calculam a renda?

Os valores das casas para arrendar continuam numa tendência crescente, consequência sobretudo da elevada procura. Mas quando se arrenda um apartamento, impõem-se as questões: é muito caro, é muito barato? Qual será afinal a renda ideal?

Se, por um lado, os senhorios querem fazer um valor ajustado ao mercado que lhes garanta lucro, os inquilinos procuram, por outro, ofertas com o valor mais em conta possível.

Quais são os fatores que definem o valor de uma renda?

Perante a necessidade de se definir a renda certa, há que ter primeiramente em conta as despesas que lhe são inerentes:

• Imposto Municipal Sobre Imóveis;

• Imposto sobre rendas;

• Quotas de condomínio;

• Seguro multirriscos.

Para além destes encargos, é recomendável que o senhorio tenha uma poupança de parte, tanto para eventuais despesas de manutenção, como também para assegurar que não existe prejuízo. A estes encargos acrescerá, se for o caso, a prestação mensal do crédito à habitação.

As despesas de manutenção, de pintura e de reparação podem ser deduzidas no IRS, assim como os gastos de iluminação e aquecimento central. Também o IMI e encargos com seguros são dedutíveis.

Crédito à habitação destinado a casas para arrendar

Sendo o crédito à habitação o elemento mais importante no processo de compra de casa (pois raros são os casos em que se tem o valor total para pronto pagamento), o cliente tem de informar o banco sobre o propósito da solicitação do crédito.

Ou seja, se sabes de antemão que a casa que queres comprar será para arrendamento, o contrato contemplará essa situação, tanto em termos das condições, como do spread proposto pelo banco.

Se, por outro lado, decidires arrendar a tua habitação no decorrer do crédito, não há problema. Contudo, é obrigado a notificar o banco dessa intenção. Nestes casos, o banco geralmente renegocia o spread.

Ainda assim, existem naturalmente exceções: se a decisão decorrer do facto de um dos elementos do agregado familiar estar desempregado ou se o local de trabalho se alterar para outro local, pelo menos a 50km de distância da habitação, o banco não irá renegociar o spread.

Perante a decisão de alterar a finalidade do crédito, se as condições propostas pela instituição financeira não forem do teu agrado, poderás sempre recorrer a uma transferência do crédito para outra entidade bancária que apresente uma melhor proposta.

O mesmo se aplica aos seguros subscritos, existindo sempre a possibilidade de mudar para uma seguradora que contemple uma oferta com valores mais em conta e/ou condições mais apelativas. O proprietário da habitação terá custos com o seguro multirriscos e o seguro de vida que, apesar de propostos pelo banco, poderão ser contratados externamente e diretamente através de qualquer seguradora.

Como chegar ao valor ideal da renda

A Ana e o Carlos são um casal jovem que adquiriu um T2 em Lisboa por 140 mil euros com a finalidade de arrendamento. Para tal, recorreram a um crédito à habitação cuja prestação mensal é de 400 euros. A esta prestação, somemos o IMI, o imposto de renda, os seguros, o condomínio, bem como a poupança para dois meses de desocupação por ano. Bem feitas as contas, o casal terá de cobrar, pelo menos, cerca de 740 euros para não ter prejuízo.

Este valor pode ser alterado anualmente, mas há que ter atenção às diretrizes sobre a atualização dos valores rendas. Eis os cálculos:

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Exemplo prático de cálculo do valor da renda

Nota: Valores meramente referenciais a título exemplificativo.

É importante lembrar que, se por acaso o casal já tivesse terminado de reembolsar o crédito à habitação, a margem de lucro resultaria mais alta. Caso contrário, a chave está na comparação do mercado e, de seguida, na escolha da oferta de crédito mais vantajosa.

O que muda em 2026 no arrendamento?

Em 2026, entram em cena (ou ganham força) algumas mudanças pensadas para aumentar a oferta de casas com rendas moderadas e, ao mesmo tempo, dar incentivos a quem coloca imóveis no mercado de arrendamento.

Uma das mudanças mais faladas é a redução do IRS sobre rendas. Para casas em arrendamento habitacional com renda moderada, a tributação em IRS sobre as rendas pode baixar para 10%.

Na prática, isto significa que o senhorio fica a pagar menos imposto sobre o que recebe de renda, desde que cumpra o critério de “renda moderada” (neste pacote, o teto apontado é até 2.300 euros/mês).

O objetivo é simples: incentivar mais proprietários a arrendar (ou a manter casas no mercado), porque a carga fiscal passa a ser menor.

Outra medida importante é a isenção do AIMI (Adicional ao IMI) para habitações que estejam no arrendamento dentro do limite de 2.300 euros/mês.

O AIMI é um imposto que pesa sobretudo em património imobiliário de maior valor. Ao dispensar esse pagamento em imóveis colocados no arrendamento com renda moderada, o Estado está, novamente, a dizer ao senhorio: “se arrendares dentro deste teto, pagas menos”.

Também há uma alteração relevante para quem vende casa: as mais-valias em IRS (o imposto sobre o lucro da venda) podem ficar isentas se o valor da venda for reinvestido na compra de imóveis para arrendamento habitacional com renda moderada.

Ou seja: quem vende um imóvel pode ter um motivo extra para voltar a investir… mas com um “contrapartida”, o novo investimento tem de ir para o arrendamento com renda moderada.