O que é o NRAU (Novo Regime do Arrendamento Urbano)?

Nos últimos anos, houve mudanças na legislação do arrendamento em Portugal, as quais foram materializadas no chamado Novo Regime do Arrendamento Urbano (NRAU).

Este regime jurídico de atualização das rendas tem impacto tanto nos proprietários como nos arrendatários, com o objetivo de beneficiar ambas as partes através da redução dos impostos a pagar pelos senhorios e da concessão de mais direitos aos inquilinos.

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O que é o NRAU?

O Novo Regime do Arrendamento Urbano contempla uma série de medidas implementadas com o propósito de dinamizar o mercado de arrendamento. Nasce na sequência da reforma do arrendamento urbano de 2006, que visa dar resposta aos problemas que se verificam neste setor.

Desde 2012 que o mercado da habitação tem vindo a mudar com base nas novas soluções postas em prática pelo NRAU. Isto verifica-se no descongelar dos contratos estabelecidos antes de 1990 e nos processos mais rápidos e eficazes para os despejos de inquilinos que não pagam.

O NRAU possibilitou, assim, a criação de um mecanismo de negociação de rendas antigas que agora podem ser reajustadas de acordo com as preferências dos senhorios. Anteriormente esta renegociação não era possível.

A quem é que se destina?

O NRAU foi implementado com vista a dar um pouco mais de flexibilidade aos proprietários relativamente aos termos previamente acordados com os inquilinos.

No entanto, também está adaptado aos inquilinos com rendimentos mais baixos, que através do novo regime podem contestar a atualização das rendas se provarem que os seus rendimentos são insuficientes.

Quais são as mudanças mais recentes?

As alterações mais recentes ao NRAU ocorreram entre 2023 e 2024, especialmente no âmbito do pacote legislativo “Mais Habitação”. Estas novas medidas substituem ou complementam as de 2019.

1. Atualização anual das rendas

• 2024: Coeficiente fixado em 1,0694 (aumento de 6,94%).

• 2025: Coeficiente fixado em 1,0216 (aumento de 2,16%).

• Se não houve atualização nos últimos 3 anos, o senhorio pode aplicar os coeficientes acumulados, com aumento até cerca de 11%.

• Cálculo: Renda atual × coeficiente; arredondar para o cêntimo superior.

2. Compensações para contratos antigos (pré-1990)

• Decreto-Lei n.º 132/2023 prevê compensações isentas de IRS para senhorios com contratos antigos congelados.

• Beneficiários: contratos anteriores a 18/11/1990; inquilinos com ≥65 anos ou deficiência ≥60%; famílias com rendimento ≤5×IAS.

• Cálculo da compensação: diferença entre renda paga e 1/15 do VPT do imóvel.

3. Criação do Balcão do Arrendatário e do Senhorio (BAS)

• Portaria n.º 49/2024 criou o BAS, que centraliza processos de despejo e injunções, substituindo o antigo BNA e SIMA.

• Facilita comunicação entre senhorios, inquilinos e tribunais, tornando os processos mais rápidos e transparentes.

4. Proteção reforçada a arrendatários vulneráveis

• Lei n.º 56/2023 amplia proteção a idosos (≥65 anos), deficientes (≥60%) e famílias de baixos rendimentos.

• Congelamento da renda por até 8 anos (famílias ≤5×IAS) ou 10 anos (casos com idade ou deficiência).

• Fiscalização reforçada para garantir que despejos e atualizações sejam justos.

5. Incentivos fiscais para contratos longos

IRS reduzido conforme duração do contrato:

• 2–5 anos: 26% (redução 2% por renovação até 14%)

• 5–10 anos: 23%

• 10–20 anos: 14%

• 20 anos: 10%

6. Rescisão legítima de contrato

• Senhorio pode rescindir se precisar do imóvel ou para obras que impliquem demolição.

• Obras não profundas suspendem contrato, com direito a realojamento equivalente para o inquilino.

• Inquilinos com >15 anos só podem ser despejados por demolição ou obras profundas.

7. Arrendar imóvel com crédito habitação ativo

• Permite arrendar imóveis com crédito ativo sem alterar condições do empréstimo (ex.: spread)

8. Arrendamento acessível

• Incentivos para rendas até 20% abaixo do mercado e taxa de esforço ≤35% do arrendatário: isenção total de IRS/IRC.

• Contratos mínimos de 3 anos (9 meses para estudantes), contrato seguro e registo obrigatório.

• Construção para renda acessível: IVA reduzido a 6% se a renda se mantiver acessível por 25 anos.

• Programas reforçados pelo Plano Nacional de Habitação.

9. Novos prazos de contrato

• Prazo mínimo de 1 ano, com renovação automática por 3 anos, salvo acordo em contrário.

• Contratos para estudantes mantêm duração mínima de 9 meses.

• Flexibilidade reforçada para diferentes tipos de arrendamento.