Casa devoluta: o que diz a lei e como agir

Sabias que ter uma casa devoluta pode sair-te bem caro em impostos e até levar a riscos legais? Vamos explicar-te o que significa, quais os impactos e como transformar um imóvel devoluto numa oportunidade.

O que é uma casa devoluta?

Nos termos do Decreto-Lei n.º 159/2006, de 8 de agosto, um prédio urbano ou fração autónoma é considerado imóvel devoluto quando estiver desocupado por pelo menos 1 ano.

Mas não basta a casa estar vazia, há critérios legais que servem como indícios de desocupação. A ausência de contratos ativos de fornecimento de água, eletricidade, gás ou telecomunicações é um dos indícios, assim como a consumos muito baixos (um máximo 7 m³ de água e 35 kWh de eletricidade por ano). Pode ainda considerar-se uma casa devoluta através de uma eventual vistoria municipal que confirme a desocupação efetiva.

Nota que não é preciso que o imóvel esteja em ruínas ou absolutamente degradado, basta que não haja uso, nem ligação ativa de serviços para efeito fiscal.

Quais as exceções que não consideram uma casa como devoluta?

Nem todo o imóvel vazio é automaticamente devoluto. A lei prevê exceções que justificam a desocupação ou impedem a sua classificação como devoluto. Eis algumas situações:

• A casa é usada como habitação por curtos períodos, por exemplo em zonas de praia ou turismo, arrendamento temporário ou para uso próprio.

• Estão em curso obras de reabilitação, devidamente certificadas ou autorizadas pelo município.

• A data de conclusão da construção ou emissão de licença de utilização é inferior a 1 ano.

• Quando a casa foi adquirida para revenda e beneficiou de isenção de IMT.

• O imóvel é a residência de emigrantes portugueses ou de cidadãos nacionais que exercem funções no estrangeiro e que estejam autorizados, desde que devidamente comprovado.

• Outras situações previstas legalmente, como impossibilidade de habitação por motivo judicial, de saúde, ou mudança forçada por prestação de cuidados.

Em que situações uma casa deixa de ser devoluta?

Uma casa que era considerada devoluta pode deixar de sê-lo quando volta a estar ocupada de forma contínua e se regularizam os contratos de eletricidade, água, gás ou telecomunicações. Caso necessário, quando o proprietário executa obras certificadas e reabilita juridicamente.

Após isso, é necessário revogar ou cancelar a classificação de devoluto, após averiguação e notificação. Em suma, basta que deixes de preencher os requisitos de desocupação ou que entres numa situação legal que elimine a condição de devoluto.

Quais os impactos fiscais para uma casa devoluta?

Ter uma casa que é considerada devoluta pode trazer consequências fiscais bastante penalizadoras.

O principal impacto é no Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI). O Código do IMI prevê que prédios devolutos possam ter taxas agravadas. Normalmente, a taxa de IMI para prédios urbanos varia entre 0,3% e 0,45%. Um imóvel devoluto pode ter o triplo da taxa normal.

Em zonas de pressão urbanística, os municípios podem aplicar agravamentos mais severos: dobro, sexto ou até dez vezes a taxa normal, dependendo das deliberações municipais. Além disso, em anos subsequentes, pode haver escalonamento extra de até 20% de agravamento ou limites máximos.

Com o Pacote Mais Habitação ficou instaurado que se o proprietário recusar ou não responder à proposta de utilização do imóvel (por arrendamento), os municípios podem proceder ao arrendamento forçado do imóvel, sob condições definidas por lei. Além disso, a câmara pode realizar obras de conservação obrigatórias na casa, às custas do proprietário, se este não agir.

Como comprar uma casa devoluta?

Adquirir uma casa devoluta pode trazer algumas oportunidades, mas também riscos, que convém conhecer.

1. Pesquisa mais sobre a casa e faz diagnóstico prévio

Verifica no caderno de encargos municipal ou na câmara se o imóvel está identificado como devoluto. Solicita uma vistoria para saber o estado de conservação, infraestruturas, licenças e viabilidade de reabilitação e avalia os custos de reabilitação (estrutura, eletricidade, água, saneamento, acabamentos).

2. Entende a classificação e o regime legal

Uma casa devoluta pode ter restrições adicionais, como obrigações municipais, prazos para uso, possibilidade de arrendamento forçado se deixares de agir. É crucial garantir que tens clareza legal antes de avançar.

3. Negoceia preço com margem para obras

Por causa dos custos de reabilitação e eventual penalização fiscal (caso permaneça devoluto), deves negociar um preço que te permita margem de investimento.

4. Regularização legal

Assegura que a casa tem licença de utilização ou que possa ser legalizada. Verifica eventuais dívidas fiscais, encargos ou multas municipais e certifica-te de que não há processos judiciais ou litígios que impeçam o uso.

Quais os riscos de ter uma casa devoluta?

Como foi mencionado anteriormente, existem vários riscos associados a uma casa devoluta. Para além dos encargos fiscais associados, existem os custos de conservação e reparação. Quanto mais tempo ficar desocupada, mais sujeito a degradação.

Acrescentam-se ainda problemas de seguro: as seguradoras podem recusar cobertura ou impor cláusulas mais rígidas para imóveis desocupados.

Podes ainda ser obrigado a realizar obras de conservação, ou imposição pela câmara e existe o risco de arrendamento coercivo, com imposição de renda pelo município.

E, por fim, problemas legais, especialmente se contestares ou fores contestado quanto à classificação de imóvel devoluto.

Como rentabilizar uma casa devoluta?

Depois de comprares, há várias formas de tornar esse imóvel rentável:

• Arrendamento de longa duração — rendimento estável e previsível.

• Alojamento local — pode trazer rendimento mais alto, mas requer cumprimento de regulamentos locais e licenças.

• Arrendamento de média duração para estudantes ou estadias temporárias — meio termo entre a estabilidade do arrendamento e os rendimentos do AL.

• Venda após reabilitação — podes valorizar o imóvel e vendê-lo por um preço superior, obtendo margem de lucro.

• Parcerias público-privadas — em algumas zonas, pode haver incentivos à reabilitação ou convocatórias municipais que concedem apoio.

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