Direito de Superfície: O que é, vantagens e riscos

Sabias que é possível seres proprietário de um edifício sem teres de comprar o terreno onde ele está construído? Pode parecer improvável, mas é precisamente isso que permite o direito de superfície.

Neste artigo, explico-te de forma simples e direta o que é este conceito jurídico, como pode ser constituído, quais os seus principais benefícios e desafios, e em que contextos pode representar uma solução vantajosa – seja para entidades públicas, investidores ou particulares.

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O que é o direito de superfície?

O direito de superfície é uma figura jurídica prevista no nosso Código Civil que permite a uma pessoa, a quem chamamos superficiário, construir ou manter uma construção ou plantação em terreno alheio, com a autorização do proprietário do solo.

Trata-se de uma solução particularmente útil em contextos urbanísticos, administrativos e económicos, pois permite separar a propriedade do solo da propriedade da construção nele edificada. Ou seja, quem constrói torna-se proprietário da edificação, embora não seja dono do terreno.

Como posso constituí-lo?

Podes constituir este direito gratuitamente ou mediante pagamento. A sua constituição pode ocorrer:

• Por contrato (ex: entre particulares ou com o Estado);

• Por usucapião (quando alguém exerce o direito de forma contínua e prolongada, nos termos legais);

• Por testamento, se aí estiver expressamente previsto.

Na prática…

Imagina que uma Câmara Municipal pretende promover a construção de habitação acessível, mas não quer vender os terrenos municipais. Nesse caso, pode atribuir o direito de superfície de um terreno municipal a uma entidade privada, por exemplo, por um prazo de 50 anos.

A entidade constrói um prédio nesse terreno, tornando-se proprietária dos edifícios, mas não do solo. Durante o período do direito de superfície, pode vender, arrendar ou hipotecar.

Terminando o prazo (salvo renovação), o município pode reaver o solo com as construções ou negociar uma nova solução com os superficiários.

Vantagens e desvantagens do direito de superfície

Tal como acontece com qualquer solução legal, o direito de superfície tem os seus prós e contras. Pode ser uma excelente ferramenta em determinadas situações, mas também traz alguns desafios que não devem ser ignorados.

Tudo depende da forma como é aplicado e do enquadramento jurídico escolhido. Para te ajudar a perceber melhor, explico de forma simples as principais vantagens e desvantagens deste regime.

Vantagens

• Flexibilidade urbanística - Permite a entidades públicas ou privadas utilizar terrenos para fins específicos (habitação, comércio, serviços), sem perder a titularidade do solo.

• Promoção do investimento - Facilita a construção e exploração de imóveis em terrenos públicos, reduzindo os encargos iniciais, já que não há necessidade de adquirir o terreno.

 Desvantagens

• Complexidade jurídica - Exige um contrato bem estruturado, com cláusulas claras.

• Menor valorização de mercado - Imóveis com direito de superfície tendem a ter menor valor comparado com imóveis de propriedade plena, devido à incerteza futura.

• Dificuldade de transmissão ou oneração - Em alguns casos, é necessária autorização do proprietário do solo para vender ou hipotecar o imóvel.

Perguntas frequentes:

É seguro comprar uma casa com direito de superfície?

Sim, é um direito legalmente protegido e deve ser registado. No entanto, é importante analisar bem o contrato, especialmente a duração e as condições.

É possível vender o direito de superfície?

Sim, o direito de superfície pode ser vendido, desde que esteja previsto no contrato e o dono do terreno tenha direito de preferência.

O que acontece quando acaba o direito de superfície?

O terreno e tudo o que foi construído volta a ser do proprietário, salvo se o contrato indicar outra solução. Normalmente, não há direito a indemnização.

Da teoria à prática: o desafio do direito de superfície

O direito de superfície é um instrumento versátil e estratégico para o ordenamento do território, políticas de habitação e dinamização económica. Contudo, exige um adequado enquadramento jurídico e contratual para prevenir litígios e assegurar a valorização do investimento, o que nem sempre se afigura tarefa fácil.

Como cada caso é um caso, nada como avaliares a situação, apoiado num profissional jurídico que te ajudará a tomar as melhores opções.