Garantia de construção nova: o que é e quanto tempo dura?

Comprar casa é uma grande conquista — mas também um processo cheio de detalhes importantes que nem sempre são falados. Um deles, embora essencial, passa muitas vezes despercebido: a garantia de construção nova. Sabes exatamente o que isso significa e como te podes proteger? Continua a ler e garante que estás mesmo preparado para dar este passo com confiança.

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O que é a garantia de construção nova?

Compraste ou estás prestes a comprar casa? Parabéns! Mas antes de assinares tudo com confiança, há uma coisa essencial que precisas de saber: a garantia de construção nova.

A garantia de imóvel novo é um direito legal, previsto na legislação portuguesa, que protege o comprador contra defeitos de construção, acabamentos mal feitos, falhas técnicas ou problemas estruturais. Ou seja, se algo correr mal, não estás sozinho — o construtor tem responsabilidade legal para corrigir as falhas.

Serve como uma espécie de “seguro” legal obrigatório, que obriga o empreiteiro a responder por danos ou anomalias que tornem a habitação imprópria para uso ou que afetem a sua durabilidade e segurança.

Qual é o prazo de garantia de casa nova?

Segundo o Código Civil Português, artigo 1225.º, os prazos legais são os seguintes:

• 5 anos para defeitos estruturais ou que afetem a segurança e estabilidade do imóvel;

• 1 ano para defeitos de acabamento, ou seja, situações que não ponham em causa a estrutura, mas prejudiquem o conforto ou o aspeto visual.

Dentro destes períodos, se detectares problemas, podes (e deves) acionar a garantia de habitação nova — é o teu direito.

Quando e como acionar a garantia de habitação nova?

Sempre que identificares um defeito, deves comunicar o problema ao construtor ou à promotora por escrito. Idealmente, utiliza carta registada com aviso de receção ou email com comprovativo de leitura.

O que incluir na comunicação:

• Identificação do imóvel (morada e, se aplicável, número de fração);

• Descrição clara do defeito (ex: “infiltração no teto da casa de banho”);

• Fotografias ou vídeos como prova;

• Data aproximada em que foi detetado o problema;

• Pedido explícito de reparação ao abrigo da garantia legal.

Se a resposta demorar ou for negativa, podes:

• Recorrer a uma associação para apoio jurídico ao consumidor;

• Contactar um advogado para enviar uma notificação formal;

• Avançar para tribunal, se necessário, com base no incumprimento contratual.

Quais são os tipos de defeitos cobertos pela garantia?

A responsabilidade do construtor por defeitos pode abranger uma variedade de situações — desde problemas pequenos até falhas que comprometem a segurança do edifício.

Defeitos estruturais:

• Rachas profundas em paredes ou tetos;

• Afastamento de juntas de dilatação;

• Problemas nas fundações;

• Infiltrações e humidade de origem não acidental;

• Degradação prematura de materiais de construção.

Acabamentos e equipamentos:

• Portas que não fecham corretamente;

• Revestimentos mal aplicados (azulejos, mosaicos);

• Pinturas descascadas;

• Vãos mal alinhados.

Sistemas:

• Instalação elétrica defeituosa;

• Problemas no aquecimento central;

• Canalizações mal instaladas (ex: fugas ou entupimentos);

• Falhas no isolamento térmico e acústico.

Em geral, qualquer falha que não tenha sido causada pelo uso do proprietário e que prejudique o uso normal da habitação pode estar coberta.

Quem é responsável em cada caso?

A responsabilidade recai sobre o construtor (empreiteiro principal), mesmo que este tenha subcontratado empresas externas para realizar partes da obra.

Se a empresa construtora tiver fechado ou desaparecido, pode ser mais difícil fazer valer os teus direitos, mas ainda podes recorrer ao tribunal, e em alguns casos à seguradora do construtor, se houver seguro decenal obrigatório (embora este não seja sempre exigido em Portugal).

O que não está coberto pela garantia?

Há situações que ficam automaticamente fora do âmbito da garantia de construção nova. Eis alguns exemplos:

• Danos provocados por mau uso do proprietário (ex: uso indevido de equipamentos, falta de manutenção);

• Modificações feitas pelo proprietário que afetem a estrutura ou acabamentos (ex: eliminar uma parede);

• Desgaste natural por uso normal (ex: desgaste de pavimento, descoloração de tinta);

• Danos por causas externas como inundações, incêndios ou fenómenos naturais.

É importante fazer uma inspeção cuidada no momento da entrega da casa e documentar tudo, incluindo os pequenos defeitos.

E se comprar um imóvel usado, ainda tenho garantia?

Depende. Se estiveres a comprar um imóvel com menos de 5 anos desde a sua construção, a garantia de construção nova continua válida, independentemente de quem seja o proprietário atual.

Código Civil, art. 1225.º: “O direito à reparação transmite-se com a coisa.”

Por isso, pede sempre a data de entrega da obra original e confirma se existem registos de reparações anteriores.

Como o ComparaJá te pode ajudar nesta jornada?

Comprar casa é um passo gigante — e no meio de tanta burocracia, é fácil perder de vista detalhes importantes como a garantia de construção nova. É aí que entramos.

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Resumo rápido:

• A garantia de construção nova cobre defeitos por 5 anos (estrutura) e 1 ano (acabamentos);

• É um direito legal previsto no Código Civil Português;

• A responsabilidade é do construtor, mesmo sem prova de culpa;

• Deves sempre comunicar os defeitos por escrito e guardar provas;

• Mesmo ao comprar uma casa usada, a garantia pode manter-se válida.

Se estás a pensar comprar casa, protege-te desde o primeiro passo. A garantia é só um dos pontos importantes — e nós ajudamos-te com o resto. Simples, rápido e à tua medida.