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Já todos sabemos que, quando vendemos uma casa, um apartamento ou até um terreno, estamos sujeitos ao pagamento de mais-valias. Resumidamente, falamos do lucro que temos dada a venda daquele imóvel.
Mas o que acontece quando esse imóvel faz parte de uma herança? Neste artigo, explico o essencial que deves saber sobre mais-valias na venda de bens herdados.
É possível vender uma casa herdada com o consentimento de todos os herdeiros?
Sim, é possível. Os herdeiros não são obrigados a manter os bens herdados e podem, desde que haja consenso entre todos, vendê-los a terceiros interessados.
No entanto, esta decisão pode representar um passo importante na vida dos herdeiros, e por isso, é importante ter atenção às obrigações fiscais associadas.
Neste tipo de venda, tenho de pagar mais-valias?
Sim, também se paga mais-valias neste caso.
A diferença é que o imposto será calculado com base na tua quota parte da herança. Isto é, pagas apenas sobre o valor correspondente à parte que te pertence.
Vamos ver um exemplo para tornar tudo mais claro.
Caso prático:
Imaginemos que o Rui, a Maria e o Pedro herdaram um apartamento do pai. Não existindo testamento, cada um tem direito a 1/3 da propriedade.
Decidem vendê-lo por 300.000 euros. O apartamento tinha um Valor Patrimonial Tributário (VPT) de 130.000 euros à data do falecimento, e gastaram dinheiro com a valorização e a venda.
Neste caso, e supondo que os três resolvem vender um apartamento da herança, temos de olhar para o valor da venda e retirar o valor patrimonial tributário (VPT) que o apartamento tinha à data do óbito, que pode ser atualizado com base nos coeficientes de desvalorização da moeda.
O Valor Patrimonial Tributário expressa o valor real de um imóvel num dado ano. Encontra-se exposto no Código do Imposto Municipal sobre Imóveis (CIMI) e o consumidor pode consultar qual é o valor que se aplica à sua habitação na Caderneta Predial. O VPT usa-se tanto para calcular o IMI como o Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis (IMT).
Desta forma, determinamos o valor do ganho sobre aquele apartamento, ao qual se podem deduzir os encargos com a valorização do apartamento e as despesas associadas à sua compra e venda (comissões pagas, escrituras, emolumentos, honorários, etc). Depois de obter este valor, há que dividir por três e será este o valor a considerar para cada um dos herdeiros.
Exemplo:
Valor de venda: 300.000 euros
Valor Patrimonial Tributário à data do óbito: 130.000 euros
Comissão da venda: 15.000 euros
Despesas de valorização do imóvel: 5.000 euros
Mais-valia bruta:
300.000 € – 130.000 € = 170.000 €
Despesas dedutíveis:
15.000 € + 5.000 € = 20.000 €
Mais-valia líquida total:
170.000 € – 20.000 € = 150.000 €
Quota-parte de cada herdeiro (1/3):
150.000 € ÷ 3 = 50.000 €
Valor sujeito a tributação (50% da mais-valia):
50.000 € × 50% = 25.000 €
Neste caso, o “lucro” foi de 170.000 euros. Depois de subtrairmos as comissões e outras despesas, que somam 20.000 euros, o lucro final ficou em 150.000 euros. Como há três irmãos, cada um fica com 50.000 euros.
Esse valor de 50.000 euros é o que conta como mais-valia para cada um. A Autoridade Tributária vai considerar metade desse valor, ou seja, 25.000 euros, para somar aos outros rendimentos do Rui, da Maria e do Pedro e calcular o IRS.
Perguntas frequentes:
Como declarar a venda de um imóvel herdado no IRS?
A venda deve ser declarada no Anexo G da declaração de IRS, indicando o valor de aquisição, o valor de venda e a quota-parte correspondente. É importante manter toda a documentação que comprove as despesas dedutíveis e o valor de aquisição .
Quais despesas posso deduzir no cálculo das mais-valias?
Podem ser deduzidas despesas com obras de valorização realizadas nos últimos 12 anos, impostos e emolumentos de registo, comissões de mediação imobiliária e outros custos diretamente relacionados com a aquisição ou venda do imóvel .
Posso usar o valor da avaliação do imóvel para calcular as mais-valias na venda de um imóvel herdado?
Geralmente, o cálculo das mais-valias utiliza o Valor Patrimonial Tributário (VPT) do imóvel à data do falecimento do anterior proprietário como valor de aquisição. No entanto, em certos casos específicos e mediante avaliação oficial, pode ser possível usar outro valor de referência, mas isso deve ser sempre comprovado e justificado perante a Autoridade Tributária para evitar problemas fiscais.
Venda de imóveis herdados: cuidado com as implicações
A venda de imóveis herdados pode ser uma solução prática, mas deve ser feita com total conhecimento das implicações fiscais.
Entender como calcular esse ganho e como ele se reparte entre os herdeiros ajuda a evitar erros e a tomar decisões mais informadas. Sempre que possível, é útil contar com apoio profissional, para garantir que tudo corre da forma mais simples e transparente possível.
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