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De cada vez que se fala do Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI) – um dos impostos mais conhecidos dos portugueses – há que falar do Valor Patrimonial Tributário (VPT), uma vez que este faz parte da operação de cálculo do IMI. Mas esta não é a única tributação na qual se usa o VPT. Descobre em que consiste e como calcular.
O que é o Valor Patrimonial Tributário?
O Valor Patrimonial Tributário expressa o valor real de um imóvel num dado ano. Encontra-se exposto no Código do Imposto Municipal sobre Imóveis (CIMI) e o consumidor pode consultar qual é o valor que se aplica à sua habitação na Caderneta Predial.
O VPT usa-se tanto para calcular o IMI como o Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis (IMT).
Desde logo, é necessário, em primeiro lugar, saber distinguir entre prédios urbanos e prédios rústicos. Os prédios urbanos dizem respeito a tudo o que são edifícios habitacionais, comerciais, industriais ou para serviços, bem como terrenos para construção.
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Já os prédios rústicos, por sua vez, são assim considerados quando se trata de terrenos situados fora de um aglomerado urbano e que não sejam terrenos para construção. Tipicamente, neste caso, falamos de terras destinadas a exploração agrícola. Águas e plantações também cabem nesta definição.
Torna-se importante perceber esta destrinça, uma vez que o cálculo do Valor Patrimonial Tributário é efetuado de forma diferente quer se trate de prédios urbanos ou rústicos. Porém, utilizaremos apenas o que se refere aos prédios urbanos, ou seja, para edifícios destinados a habitação.
O Valor Patrimonial Tributário não é o valor da escritura. O valor da escritura utiliza-se para pagar o IMT, mas somente se o VPT não for superior ao valor de escritura – caso contrário, prevalece o primeiro (isto encontra-se estabelecido para evitar que, por exemplo, se vendam casas a 60 mil euros quando nas Finanças estão avaliadas em 600 mil).
Como se calcula?
O Valor Patrimonial Tributário é calculado com recurso à seguinte fórmula:
VPT = Vc x A x Ca x Cl x Cq x Cv
Cada uma das parcelas possui o seguinte significado:
Vc — Valor base dos prédios edificados;
A — Área bruta de construção mais a área excedente à área de implantação;
Ca — Coeficiente de afetação;
Cl — Coeficiente de localização;
Cq — coeficiente de qualidade e conforto;
Cv — coeficiente de vetustez.
De notar que o valor base dos prédios edificados (Vc), de acordo com o artigo 39º do CIMI, é referente ao custo médio de construção por metro quadrado.
Já a área bruta de construção corresponde ao somatório da área bruta privativa (superfície total do edifício) e das áreas brutas dependentes (garagens, parqueamentos, arrecadações, sótãos, caves, etc.), resultando num coeficiente que varia entre 1 e 1,60.
O coeficiente de afetação (Ca) varia entre 0,08 e 1,20 consoante o imóvel se destine a estacionamento, armazéns, indústria, habitação, comércio ou serviços – os valores a aplicar encontram-se pré-estabelecidos no artigo 41º do CIMI.
O coeficiente de localização (Cl) varia entre 0,4 e 3,5 (reduzindo-se para 0,35 em meios rurais e nos casos de habitações dispersas). Quatro grandes fatores de influência entram neste cálculo:
Existência de transportes públicos;
Acessibilidades (vias rodoviárias, ferroviárias, fluviais e marítimas);
Presença de infraestruturas sociais (escolas, comércio, serviços);
Localização numa zona de elevado valor de mercado imobiliário.
O coeficiente de qualidade e conforto (Cq) – que oscila entre 0,5 e 1,7 – corresponde aos elementos que conferem maior comodidade ao imóvel, como garagem, piscina, campos de ténis, elevadores, ar condicionado, aquecimento central, entre outros. No CIMI, estes elementos dividem-se entre majorativos e minorativos, com um valor atribuído a cada um.
Por último, o coeficiente de vetustez (Cv), fixado entre 0,4 e 1, diz respeito à antiguidade da habitação, isto é, ao número de anos desde a sua construção.
Portanto, o cálculo do VPT é baseado em todo este conjunto de coeficientes, que são indicadores do valor fiscal da habitação.
Como simular o Valor Patrimonial Tributário de um imóvel?
Para simular este valor, em primeiro lugar, é preciso saber qual é o coeficiente de localização. Basta aceder ao SIMIMI (Simulador de Valor Patrimonial Tributário) no site da Autoridade Tributária e Aduaneira. Insere a morada completa, clica sobre a residência e verás o valor do coeficiente de localização. Ao clicares nesse valor, aparecerá um quadro com a discriminação dos coeficientes.
Escolhe o campo "Habitação" e preenche o formulário com os dados necessários. Depois, clica em "Calcular" para obteres uma simulação do VPT.
O VPT não depende do proprietário do imóvel, sendo determinado automaticamente pelas Finanças a cada três anos. Caso queiras atualizar os dados, só o poderás fazer após esse período, via Portal das Finanças, através dos seguintes passos:
Entregar → Declarações → IMI → Inscrição/Atualização de prédios
O Valor Patrimonial Tributário é, no fundo, o valor fiscal do imóvel. Em transações de compra e venda, podem existir discrepâncias entre o VPT e o valor declarado pelas partes. Em caso de conflito, prevalece o VPT para efeitos de cálculo do lucro da venda, o qual será tributado.
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