Quando deves fazer a transferência de crédito habitação?

Numa altura em que a EURIBOR se encontra constantemente a subir, a transferência de crédito habitação pode trazer poupanças significativas. Mas nem sempre. Realmente só compensa se as condições do empréstimo após a mudança forem significativamente melhores do que as que já se tens. Sabe neste artigo se a transferência realmente faz sentido!

O que é a transferência de crédito habitação?

É, nada mais, nada menos, que um tipo específico de crédito habitação (a par de outros, tais como o que se destina a aquisição de habitação própria permanente ou o que é destinado ao arrendamento, por exemplo).

No entanto, este serve precisamente para quem já possui um empréstimo e pretende poupar ao mudar para outro com condições mais favoráveis, o que pode ser ponderado nas situações abaixo descritas.

Em que situações compensa mudar?

Se conseguires um spread mais competitivo

O spread representa a margem de lucro do banco num empréstimo expressa em percentagem.

Numa altura em que os bancos competem entre si, havendo alguns a praticar spreads abaixo de 2% (tanto em novos contratos como em transferências), pode compensar mudar de instituição financeira.

Mas nada como, antes disso, tentares negociar o valor deste componente com o teu próprio banco. É sempre útil tentar renegociar o spread, pondo à prova o teu poder de negociação, e evitar os custos com a transferência.

Em situações de sobreendividamento

Perante uma situação financeira problemática, pode ser mesmo imprescindível mudar de entidade bancária, pois, se aliviares o peso do crédito habitação, o orçamento mensal ficará muito mais leve.

No entanto, aqui impõe-se uma questão: será que é mais benéfico transferir o crédito habitação ou fazer um crédito consolidado com hipoteca, que dá para agregar todos os créditos e reduzir a prestação mensal conjunta até 60%?

A resposta vai depender do teu caso. A quem necessita de um reforço de capital ou de financiar despesas para além do crédito habitação, talvez seja preferível recorrer ao consolidado. E há que ter em conta também o risco da operação que o banco está a assumir – este será obviamente maior quanto mais endividado estiver quem solicita o empréstimo.

Quando a TAE se encontra muito elevada

Uma vez que a TAE (Taxa Anual Efetiva) engloba todos os custos com o empréstimo - comissões iniciais e de processamento e seguros associados - para além da taxa de juro em si, este é o fator que irá determinar, de forma preponderante, o encargo total com o crédito.

Ao comparar diversas opções do mercado, tens de atentar, portanto, nesta taxa e procurar escolher a mais acessível. As condições do próprio empréstimo fazem aumentar a TAE e esta pode ser mais uma das razões para pensares na transferência de crédito habitação.

Como fazer a transferência de crédito habitação?

Antes de avançares com esta decisão, é necessário conheceres bem, de antemão, quais as reais condições do crédito habitação que possuis.

O empréstimo não é formado só pelo spread, mas também pelos produtos e/ou serviços que foram contratados na altura (tais como os seguros multirriscos e de vida, a domiciliação do ordenado ou o cartão de crédito). Isto porque, por exemplo, poderá ser o seguro de vida que está a fazer disparar a tua prestação mensal, e não o spread.

Portanto, estes são os elementos do atual crédito que devem ser bem analisados antes de averiguares a viabilidade da transferência de crédito habitação: o montante que ainda tens em dívida, o tipo de taxa de juro (fixa ou variável), spread, o prazo remanescente, prestação mensal atual, prémio dos seguros que é pago regularmente e, tal como referido acima, quais os produtos associados.

O passo seguinte deverá ser o de simular propostas de vários bancos e comparar condições.

Por exemplo

Atentando no caso da Luísa e do Manuel, um casal com 40 anos de idade que possui um crédito habitação com 15 anos (prazo total de 30), com taxa variável indexada à EURIBOR a 3 meses, para a sua vivenda em Lagos e que na altura auferiram um spread de 3,5%, vejamos as condições que alguns bancos do mercado português oferecem para a transferência de crédito habitação:

Transferência de crédito habitação – 15 anos

Nota: simulações realizadas com inclusão dos seguros de vida e multirriscos.

A Luísa e o Manuel têm um capital em dívida de 80 mil euros, o que corresponde a 50% do valor inicial de 160 mil euros financiados para a sua casa em Lagos avaliada em 200 mil euros e construída no ano de 2001. Precisaram, portanto, de simular 80 mil euros a 15 anos (que é o resto do prazo que lhes falta).

Ficam com melhores condições se mudarem? Com um spread de 3,5% e uma prestação mensal de 780 euros, a avaliar pela tabela acima parecem existir opções que este casal deve considerar. A mais apelativa é a do Novo Banco, que permite obter uma prestação de 538,72 euros. Se a Luísa e o Manuel optassem por esta poupariam 241,28 euros mensais.

Já a solução do BPI ficaria a 607,91 euros, mas, mesmo assim, permitiria ter uma poupança de 172,09 euros por mês. Igualmente apelativa também é a opção do Bankinter com uma mensalidade de 631,80 euros.

Há situações em que a transferência compensa muito

Escolhendo a oferta mais competitiva, ao fim dos 15 anos que restam para pagar o empréstimo o Manuel e a Luísa teriam uma poupança de mais de 43 mil euros, mantendo-se tudo o resto constante.

Hoje em dia, os bancos não financiam mais do que 70% a 80% da transferência de crédito habitação, o que significa que nos empréstimos mais recentes (o que não é o caso do da Luísa e do Manuel), e especialmente naqueles em que o primeiro banco financiou uma grande parte do valor do imóvel, o mais provável é que a transferência não seja aceite.

Para o casal cujo exemplo foi dado, a transferência seria viável, dado que já tinham abatido 50% do empréstimo da sua moradia no Algarve (o que significa que o capital em dívida é significativamente inferior ao preço do imóvel).

Depois destas simulações, existem então três passos a dar. 

1) Solicitar a transferência

Primeiramente, há que pedir ao banco para o qual se quer transferir o crédito que analise o processo. Para tal, é necessário submeteres toda a documentação que a instituição solicita e que normalmente abrange:

• Cartão de cidadão ou bilhete de identidade de ambos os titulares;

• Mapa de Responsabilidades de Crédito do Banco de Portugal (veja aqui como obter);

• Última declaração de IRS e nota de liquidação;

• Declaração da entidade patronal;

• Últimos três recibos de vencimento (no caso de trabalhadores por conta de outrem) ou dos últimos seis meses (para trabalhadores por conta própria);

• Extrato bancário dos últimos 3 meses;

• Caderneta predial e Certidão de registo predial;

• Comprovativos de morada e de NIB.

2) Informar o banco onde se encontra o primeiro empréstimo

De seguida, é necessário comunicar ao banco onde se realizou o primeiro crédito habitação que se vai transferir, mas somente após a transferência estar aprovada. Dar-se-á início à formalização do processo, que difere de banco para banco.

3) Aguardar 10 dias

Finalmente, será necessário aguardar 10 dias nos quais a primeira instituição de crédito precisa de emitir a documentação e todas as informações imprescindíveis para a que a transferência ocorra para outro banco.

Quais os custos desta alteração?

É preciso ainda ter em consideração que esta mudança não é isenta de despesas e é preciso calculá-las para retirar conclusões sobre se compensa transferir. Façamos as contas.

Comissão de reembolso antecipado

Recorrendo ao exemplo do Manuel e da Luísa, ao transferirem o seu empréstimo para outra instituição terão de pagar, ao seu banco atual, uma comissão de reembolso antecipado que, no caso dos empréstimos com taxa variável, é de 0,5% sobre o capital reembolsado. Já nos empréstimos com taxa fixa este valor ascende a 2%.

Portanto, 0,5% de 80 mil euros significa que, para proceder à transferência de crédito habitação, o casal necessita de desembolsar 400 euros. Mas os gastos não se ficam por aqui.

Comissões, avaliação e nova escritura 

Ao fazer a transferência de crédito habitação, poderão ainda existir custos com novas comissões de abertura, de avaliação, uma nova escritura e, consequentemente, emolumentos notariais e custos de solicitadoria.

Mas há forma de cortar nestes custos

Se a melhoria das condições do empréstimo ultrapassar os valores de todos estes gastos, então compensa mudar de entidade bancária. Ainda assim, atualmente existem campanhas de transferência em que os próprios bancos se predispõem a suportar estes custos na totalidade ou até a oferecer prazos de carência de capital. É uma questão de estar atento.

No caso de o processo ser iniciado pelo ComparaJá.pt, todas estas etapas são levadas a cabo pela instituição sem quaisquer custos para ti.

Em conclusão…

Mudar de banco pode trazer poupanças significativas, mas tal só sucede se se verificar uma melhoria efetiva das condições do empréstimo e com isto quer-se precisamente dizer uma prestação mensal significativamente mais reduzida (por exemplo, menos 200 euros) do que a anterior.

Para quem possui um crédito com spread abaixo de 2% talvez não compense mesmo transferir, uma vez que não haverá muitos bancos em Portugal que, neste momento, pratiquem valores superiores a esse.

Ademais, os bancos terão sempre em conta o risco do cliente e analisarão o rendimento do agregado familiar, o cumprimento prévio de outros empréstimos bancários, a situação profissional dos proponentes e afins, pelo que a probabilidade de realizarem a transferência será tanto maior quanto melhores forem estes fatores.