A lei do condomínio em 2025: Guia essencial

Estas mudanças trouxeram novas responsabilidades e direitos para todos os condóminos, desde as obrigações em caso de venda até à forma de gerir despesas e realizar reuniões.

1. Novas obrigações em caso de venda de um imóvel

A lei atualizada do condomínio prevê que quem pretenda vender a sua casa deve pedir ao administrador do condomínio a emissão de uma declaração escrita. Nesse documento, deve constar o valor de todos os encargos com o condomínio relativamente à sua fração, incluindo os montantes e os prazos de pagamento.

Na declaração, devem ainda estar patentes eventuais dívidas do condomínio. Se for o caso, devem ser referidas a natureza, montantes, datas de constituição e vencimento. Este documento tem de ser emitido pelo administrador do condomínio no prazo máximo de 10 dias a contar do pedido do proprietário da fração.

Para além disso, após a escritura, a venda tem de ser comunicada ao administrador por correio registado num prazo máximo de 15 dias, indicando o nome e o número de identificação fiscal do novo proprietário. Caso não o faças, terás de suportar as despesas com a identificação do novo proprietário, e eventuais juros de mora.

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2. Responsabilidade de dívidas do condomínio depende da data de liquidação

Até 2022, comprar uma fração num condomínio significava também comprar as dívidas associadas. A nova lei procura corrigir esta questão, responsável por muitos processos nos tribunais portugueses ao longo dos anos. A lei de condomínio atualizada diz que a responsabilidade pelas dívidas ao condomínio passa a ser aferida em função do momento em que a dívida deveria ter sido liquidada.

Quer isto dizer que as dívidas vencidas antes da escritura são do antigo proprietário, enquanto as vencidas após essa data são do novo dono.

A única exceção acontece se quem comprar prescindir dessa declaração do administrador. Nesses casos, o adquirente da fração será responsável por qualquer dívida vencida antes da aquisição. Conclusão: se estiveres prestes a celebrar um Contrato-Promessa Compra e Venda num condomínio, não abdiques da declaração do administrador para estares seguro de que não estás a assumir dívidas inesperadas.

3. As despesas com áreas comuns são da responsabilidade de quem as aprova

Outro dos temas mais controversos da lei antiga era a responsabilização dos proprietários por despesas com áreas comuns anteriores ao momento da compra, e que não tinham sujeitas à sua votação.

As despesas de conservação e fruição das partes comuns do edifício são da responsabilidade dos proprietários que as aprovaram à data da deliberação.

Ou seja, se o condómino não era proprietário da fração à data da deliberação, não paga as despesas. A responsabilidade pelas despesas passa a ser determinada pela data em que foi deliberada.

4. Há mudanças nas despesas com varandas e pátios de uso exclusivo

As áreas comuns, mas de uso privado de um condómino como varandas e pátios, eram até agora incluídas nas despesas gerais do condomínio. Com a lei de condomínio atualizada em 2022, estas áreas passam a ser da responsabilidade exclusiva do seu proprietário. Por isso, se tens um destes espaços que só é utilizado por ti, vais passar a pagar mais.

Mas há exceções: Quando o estado de conservação destas áreas afeta o estado de conservação ou o uso das demais partes comuns do prédio, o condómino com o uso exclusivo apenas suporta o valor proporcional à sua fração.

5. Passam a ser permitidas reuniões de condomínio digitais

As assembleias de condomínio passaram a poder ser realizadas por videoconferência. Se algum dos condóminos não tiver condições para participar na assembleia digital, cabe à administração assegurar os meios alternativos necessários.

A assinatura da ata também passa a poder ser feita por assinatura eletrónica ou manuscrita. Já a convocatória para a assembleia passa a poder ser feita por correio eletrónico para os condóminos que manifestem essa vontade em assembleia realizada anteriormente.

6. Novas responsabilidades para os administradores do condomínio

Com a lei do condomínio atualizada em 2022, o administrador do condomínio passa a ter responsabilidades acrescidas:

• Garantir a existência de um fundo comum de reserva.

• Implementar as decisões da assembleia no prazo máximo de 15 dias úteis.

• Informar todos os condóminos sobre processos judiciais que envolvam o condomínio.

• Apresentar, pelo menos, três orçamentos de diferentes proveniências para obras necessárias.

O administrador de condomínio que não cumpra estas funções pode ter de responder criminalmente.