Condomínio: significado e peso no crédito habitação

Condomínio é o regime que organiza um prédio dividido em frações: cada pessoa é dona da sua casa e partilha, com os vizinhos, a propriedade das partes comuns. O significado de condomínio costuma ficar pela definição de dicionário, mas quem compra casa com empréstimo sente-o no orçamento. A quota de condomínio é um encargo fixo que se soma à prestação todos os meses. Vê o que a quota inclui, como pode pesar na avaliação do banco e como a podes incluir nas tuas contas.

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O que significa condomínio?

Condomínio é a situação jurídica em que um edifício pertence a vários proprietários. Cada um é dono exclusivo da sua fração (o apartamento, a loja ou a garagem) e coproprietário das partes comuns. O regime está previsto no Código Civil, nos artigos 1414.º e seguintes, que regulam a propriedade horizontal.

Na lei, o termo usado é propriedade horizontal. «Condomínio» é a palavra do dia a dia para este mesmo regime. Para um prédio poder estar em propriedade horizontal, cada fração tem de ser uma unidade independente, distinta e isolada das restantes, com saída própria para uma parte comum ou para a via pública. A divisão do prédio em frações fica definida no título constitutivo da propriedade horizontal.

O ponto essencial é que os dois direitos andam sempre juntos. Quem compra um apartamento compra também a sua parte nas zonas comuns: não pode vender uma sem a outra, nem pode renunciar às partes comuns para deixar de pagar as despesas da sua conservação. É por isso que quem compra casa num prédio em propriedade horizontal passa a ter de contribuir para as despesas comuns.

Na linguagem corrente, a palavra condomínio tem ainda outros dois sentidos. Designa o conjunto dos condóminos, organizado para gerir o prédio, e é muitas vezes usada como sinónimo da própria quota, como em «pagar o condomínio».

Na prática, o telhado, a fachada, as escadas, o elevador e a entrada do prédio são de todos. Cada condómino tem direito a usá-los e o dever de contribuir para a sua conservação.

O condomínio funciona através de dois órgãos:

• Assembleia de condóminos: reúne os proprietários e decide o orçamento, as obras e o valor das quotas.

• Administrador: executa as decisões, cobra as quotas e paga as despesas comuns.

As regras de funcionamento, as convocatórias e as votações são um tema à parte. Explicamos tudo sobre as assembleias de condomínio noutro artigo. Aqui, o foco está no custo do condomínio e no peso que tem nas tuas finanças.

O que inclui a quota de condomínio que pago todos os meses?

A quota de condomínio é a contribuição periódica que cada proprietário paga para cobrir as despesas das partes comuns do edifício. Em regra, o valor é repartido em função da permilagem, isto é, do peso de cada fração no valor total do prédio, definido no título constitutivo da propriedade horizontal. Uma fração maior tende, por isso, a pagar uma quota mais elevada.

As despesas de condomínio mais frequentes incluem:

• limpeza das escadas, da entrada e de outras zonas comuns;

• eletricidade e água das partes comuns;

• manutenção e inspeção do elevador;

• seguro do edifício;

• honorários da empresa de administração, quando existe;

• contribuição para o fundo de reserva.

O seguro do prédio pode cobrir, conforme a apólice, as partes comuns e a estrutura do edifício. Os teus móveis, eletrodomésticos e outros bens dentro de casa ficam, em regra, de fora. Para os proteger existe o seguro de recheio.

Para que serve o fundo de reserva do condomínio?

O fundo de reserva é uma reserva financeira prevista na lei e destinada a despesas de conservação do edifício. Uma parte da tua quota vai para este fundo, que permite pagar reparações sem pedir dinheiro extra aos condóminos de imediato. A legislação estabelece uma contribuição mínima, e a assembleia pode aprovar um valor superior.

Quando o fundo não chega, por exemplo numa obra de fachada ou na substituição do elevador, a assembleia pode aprovar quotas extraordinárias. São despesas difíceis de prever. É aqui que um fundo de emergência pessoal faz diferença.

Como entra o condomínio no cálculo da taxa de esforço (DSTI)?

A taxa de esforço mede a parte do rendimento líquido mensal do agregado que fica comprometida com encargos regulares, sobretudo prestações de crédito. O DSTI (do inglês debt service-to-income) é um conceito próximo, mas não é a mesma coisa: é o rácio definido pelo Banco de Portugal na sua medida macroprudencial, que compara as prestações de todos os créditos do mutuário com o seu rendimento líquido, segundo regras de cálculo fixadas pelo regulador. A taxa de esforço é uma noção mais geral, que cada banco pode calcular à sua maneira. Antes de conceder crédito habitação, os bancos têm de avaliar a capacidade financeira do cliente, de acordo com as orientações do Banco de Portugal, e têm em conta os encargos mensais fixos que esse cliente já suporta.

A quota de condomínio não é uma prestação de crédito. Por isso, a forma como cada banco a considera nesta análise pode variar, e não deves assumir que existe uma regra única. Uma coisa é certa: mesmo que não entre diretamente na fórmula do banco, entra no teu orçamento. Se quiseres perceber os detalhes do rácio, explicamos o que é a taxa de esforço e como é calculada.

Exemplo meramente ilustrativo, que não corresponde a uma média oficial:

Neste cenário, o valor a reservar todos os meses para a casa deixa de ser 650 euros e passa para 710 euros. Os montantes reais variam de imóvel para imóvel e devem ser confirmados caso a caso.

Há ainda outro fator. Num empréstimo com taxa variável, a prestação acompanha o indexante, pelo que vale a pena perceber como a EURIBOR afeta a prestação e consultar a EURIBOR hoje. Se uma subida de juros coincidir com um aumento da quota aprovado em assembleia, o esforço mensal cresce por duas vias. Muitas vezes, é esta combinação que responde à pergunta «porque pago mais no crédito habitação?».

Quanto devo esperar pagar de condomínio em Portugal?

Não existe um valor médio oficial para a quota de condomínio em Portugal. Nem o INE nem o Banco de Portugal publicam dados consolidados sobre este encargo, por isso qualquer média que encontres deve ser lida como estimativa indicativa. O valor que vais pagar depende sobretudo das características do prédio.

Os fatores que mais influenciam a quota são:

• Permilagem da fração: quanto maior o peso da tua casa no edifício, maior a contribuição.

• Elevador: a manutenção e as inspeções periódicas aumentam os custos fixos.

• Serviços contratados: porteiro, limpeza profissional ou vigilância encarecem a quota.

• Equipamentos comuns: piscina, jardim, ginásio ou garagem coletiva exigem manutenção regular.

• Idade e estado do edifício: prédios mais antigos tendem a precisar de mais obras de conservação.

• Localização: o custo dos serviços varia entre regiões, tal como o preço das casas. Se ainda estás a escolher zona, pode ajudar saber onde é mais barato comprar casa em Portugal.

Antes de assinares a escritura, convém pedir ao vendedor o valor atual da quota, as atas das últimas assembleias e uma declaração sobre eventuais dívidas da fração ao condomínio. As atas mostram se há obras aprovadas ou quotas extraordinárias a caminho, um custo que pode passar para ti depois da compra.

Se pensas arrendar o imóvel em vez de lá viver, as despesas de condomínio podem ter enquadramento fiscal próprio. Nesse caso, vale a pena perceber como deduzir despesas no IRS.

Como simulo o impacto do condomínio na minha prestação de crédito habitação?

A forma mais simples de medir o impacto do condomínio é calcular primeiro a prestação, somar-lhe a quota e comparar o total com o rendimento do agregado. Com três ferramentas da ComparaJá, este exercício faz-se em poucos minutos:

1. Calcular a prestação: o mapa de prestações mensais mostra quanto pagas por mês ao longo do empréstimo, com juros e capital.

2. Juntar a quota aos restantes encargos: a calculadora de despesas e orçamento ajuda a ver o efeito do condomínio, dos seguros e das contas da casa nas tuas despesas mensais.

3. Medir o esforço: o simulador de taxa de esforço indica que parte do rendimento fica comprometida.

4. Testar uma subida dos juros: repetir as contas com uma prestação mais elevada mostra se o orçamento aguenta um cenário menos favorável. Para escolher um cenário realista, parte do valor atual da EURIBOR hoje e de como a EURIBOR afeta a prestação, e soma-lhe sempre a quota de condomínio.

Os valores apresentados são indicativos e não constituem proposta vinculativa. As condições finais dependem do teu perfil, do imóvel e da avaliação de cada banco. Usa o simulador da ComparaJá e compara as ofertas antes de decidires: pode fazer diferença no encargo mensal total com a casa.