Simulador de IMT e Imposto do Selo 2026

Como usar o simulador de IMT e Imposto do Selo

O simulador de IMT e Imposto do Selo foi criado para te dar uma estimativa rápida dos impostos que vais pagar ao comprar casa. Segue estes três passos para obteres o resultado.

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   Insere os dados do imóvel. Coloca o valor de aquisição (o preço acordado com o vendedor), o VPT (Valor Patrimonial Tributário da Caderneta Predial, podes deixar em branco se ainda não o souberes), a localização (Continente ou Regiões Autónomas) e a finalidade: Habitação Própria e Permanente ou Habitação Secundária. Esta última opção muda muito o valor final.
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   Indica os requisitos para o IMT Jovem. Se tens até 35 anos, esta secção é fundamental. Diz ao simulador quantos compradores há e quantos cumprem os requisitos: ter 35 anos ou menos, não ser dependente no IRS e estar a comprar a primeira casa para habitação própria.
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   Clica em "Simular agora" e lê os resultados. O simulador apresenta três valores: o montante de IMT, o Imposto do Selo e o total a pagar, tudo calculado automaticamente com base nos escalões e parcelas a abater de 2026.

O que é o IMT?

O IMT (Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis) é o imposto que se paga sempre que se compra um imóvel em Portugal. É cobrado pela transferência da propriedade para o teu nome e faz parte do conjunto de impostos que deves ter em conta antes de avançares para a escritura.

Como se calcula o IMT e o Imposto do Selo?

O IMT não tem uma taxa fixa, sendo calculado de forma progressiva a partir de três fatores.

1. O valor de referência

O imposto não incide necessariamente sobre o preço que pagas. As Finanças usam sempre o valor mais alto entre o preço de compra e o VPT (Valor Patrimonial Tributário da Caderneta Predial), assegurando que o cálculo reflecte o valor real do imóvel no mercado.

2. Encontrar o escalão

Com o valor de referência em mão, consulta as tabelas de IMT em vigor. Estão divididas por localização (Continente ou Regiões Autónomas) e por finalidade (Habitação Própria e Permanente ou Habitação Secundária). O escalão correto indica-te a taxa (%) e a parcela a abater.

3. Aplicar a fórmula

Como funciona a parcela a abater?

Imagina que compras uma casa para Habitação Própria e Permanente no Continente por 200 000 euros, sem acesso à isenção jovem. O valor cai no escalão dos 7%. Se aplicasses 7% sobre o total sem qualquer desconto: 200 000 € × 7% = 14 000 €. Isso seria injusto, porque os primeiros 106 346 € estão isentos e as fatias seguintes têm taxas mais baixas. É precisamente para resolver isto que existe a parcela a abater: um desconto automático que garante que só pagas a taxa mais alta sobre a fatia de valor que realmente ultrapassa o escalão anterior.

Quais são as tabelas de IMT em 2026?

Os escalões do IMT subiram 2% em 2026, com o Orçamento do Estado (Lei n.º 73-A/2025). Estas são as tabelas práticas publicadas pela Autoridade Tributária no Ofício Circulado n.º 40129/2026, em vigor desde 1 de janeiro. São as mesmas que o simulador usa.

Continente: habitação própria e permanente

Continente: habitação secundária ou para arrendar

Açores e Madeira: habitação própria e permanente

Açores e Madeira: habitação secundária ou para arrendar

Nos prédios rústicos, o IMT é de 5% e, nos outros prédios urbanos (lojas, terrenos para construção), de 6,5%. Se o comprador tiver residência num país com regime fiscal claramente mais favorável (paraíso fiscal), aplica-se sempre a taxa de 10%.

Qual a diferença entre habitação própria permanente e habitação secundária?

A diferença é simples: comprar uma habitação secundária paga sempre mais IMT.

Tenho direito à isenção do IMT Jovem?

Se tens 35 anos ou menos e vais comprar a tua primeira casa para habitação própria e permanente, podes não pagar IMT nem Imposto do Selo na compra. Tens de cumprir quatro requisitos:

• ter 35 anos ou menos na data da escritura;
• comprar o imóvel para habitação própria e permanente;
• não seres, nem teres sido nos três anos anteriores, proprietário de um imóvel para habitação;
• não seres considerado dependente no IRS no ano da compra.

Nos Açores e na Madeira, os limites são de 413.174 euros (isenção total) e 826.228 euros (isenção parcial).

Se também precisas de ajuda com a entrada da casa, a garantia pública para jovens pode permitir um financiamento até 100%. Vê como funciona o crédito habitação jovem e simula quanto podes pedir no simulador de crédito habitação jovem.

Casais em que só um cumpre os requisitos

Se comprarem a dois e apenas um tiver 35 anos ou menos, a isenção aplica-se de forma proporcional: a 50% do valor. O simulador faz este cálculo automaticamente quando seleccionas essa opção.

Posso beneficiar de isenção de IMT sem ser jovem?

Sim. Existem várias formas de não pagar IMT, independentemente da idade.

• Pelo valor do imóvel: isenção automática na escritura se o valor de referência não exceder 106 346 € no Continente (ou 132 933 € nas Regiões Autónomas) e a finalidade for Habitação Própria e Permanente.
• Reabilitação Urbana: imóveis localizados em Áreas de Reabilitação Urbana (ARU), com obrigação de iniciar obras no prazo de três anos após a aquisição.
• Património Classificado: edifícios de interesse histórico, arquitectónico ou cultural classificados pelas entidades competentes.
• Compra para Revenda: exclusivo para profissionais do sector imobiliário com actividade registada, sujeito à obrigação de revenda no prazo de três anos.
• Regimes Específicos: Programa de Arrendamento Acessível ou imóveis em processos de insolvência.

O que é o Imposto do Selo?

O Imposto do Selo aplica-se a uma grande variedade de atos e contratos em Portugal. No caso da compra de casa, serve para legalizar a transação. Ao contrário do IMT (que varia por escalões), tem sempre uma taxa fixa de 0,8%.

Calcula-se sobre o valor mais alto entre o preço de compra e o VPT, sendo emitido e pago no mesmo momento que o IMT, antes da assinatura da escritura.

Qual a diferença entre IMT e Imposto do Selo?

Podes aprofundar o tema consultando o artigo sobre todos os impostos na compra de imóvel ou usar o simulador de crédito habitação para calculares a prestação mensal.

Como se paga o IMT e o Imposto do Selo?

Pagas os dois ao mesmo tempo, através de um único documento: o DUC (Documento Único de Cobrança). O pagamento tem de ser feito obrigatoriamente antes de assinares a escritura.

Podes emitir a declaração tu próprio no Portal das Finanças ou pedir ajuda ao teu notário ou advogado. O sistema gera automaticamente o DUC com a soma de ambos os impostos.

Se ainda não pediste crédito habitação, podes simular e comparar todos os bancos de forma gratuita.