Simulador de IMT e Imposto do Selo

O simulador de IMT e Imposto do Selo foi criado para te dar uma estimativa rápida dos impostos que vais pagar ao comprar casa. Segue estes três passos para obteres o resultado.

1. Insere os dados do imóvel. Coloca o valor de aquisição (o preço acordado com o vendedor), o VPT (Valor Patrimonial Tributário da Caderneta Predial, podes deixar em branco se ainda não o souberes), a localização (Continente ou Regiões Autónomas) e a finalidade, ou seja, Habitação Própria e Permanente ou Habitação Secundária. Esta última opção muda muito o valor final.

2. Indica os requisitos para o IMT Jovem. Se tens até 35 anos, esta secção é fundamental. Diz ao simulador quantos compradores há e quantos cumprem os requisitos: ter 35 anos ou menos, não ser dependente no IRS e estar a comprar a primeira casa para habitação própria.

3. Clica em "Simular agora" e lê os resultados. O simulador apresenta três valores: o montante de IMT, o Imposto do Selo e o total a pagar, tudo calculado automaticamente com base nos escalões e parcelas a abater de 2026.

O IMT (Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis) é o imposto que se paga sempre que se compra um imóvel em Portugal. É cobrado pela transferência da propriedade para o teu nome e faz parte do conjunto de impostos na compra de imóvel que deves ter em conta antes de avançares para a escritura.

O IMT não tem uma taxa fixa, sendo calculado de forma progressiva a partir de três fatores.

1. O valor de referência:

O imposto não incide necessariamente sobre o preço que pagas. As Finanças usam sempre o valor mais alto entre o preço de compra e o VPT (Valor Patrimonial Tributário da Caderneta Predial).

2. Encontrar o escalão:

Com o valor de referência em mão, consulta as tabelas de IMT em vigor. Estão divididas por localização (Continente ou Regiões Autónomas) e por finalidade (Habitação Própria e Permanente ou Habitação Secundária). O escalão correto indica-te a taxa (%) e a parcela a abater.

3. Aplicar a fórmula:

(Valor de Referência × Taxa do Escalão) − Parcela a Abater

Imagina que compras uma casa para Habitação Própria e Permanente no Continente por 200 000 euros, sem acesso à isenção jovem. O valor cai no escalão dos 7%.

Se aplicasses 7% sobre o total sem qualquer desconto: 200 000 € × 7% = 14 000 €. Isso seria injusto, porque os primeiros 106 346 € estão isentos e as fatias seguintes têm taxas mais baixas.

É precisamente para resolver isto que existe a parcela a abater, um desconto automático que garante que só pagas a taxa mais alta sobre a fatia de valor que realmente ultrapassa o escalão anterior.

A diferença é simples: comprar uma habitação secundária paga sempre mais IMT.

Se tiveres até 35 anos, não fores considerado dependente no IRS e estiveres a comprar a tua primeira casa para Habitação Própria e Permanente, tens direito a isenção de IMT e Imposto de Selo:

• Isenção Total: para imóveis até 330.539 euros (no Continente) ou 413.174 euros (nas Regiões Autónomas). O imposto é zero.

• Isenção Parcial: para imóveis acima desses valores (até ao limite do escalão seguinte), ficas isento sobre a primeira parte do valor e pagas apenas uma taxa de 8% sobre o montante que excede o limite da isenção

• Sem Isenção: se a casa for de luxo e ultrapassar o teto máximo da isenção parcial, perdes o direito ao benefício e pagas o IMT por inteiro, aplicando-se as tabelas normais.

Sim. Existem várias formas de não pagar IMT, independentemente da idade.

• Pelo valor do imóvel: isenção automática na escritura se comprares para HPP e o valor de referência não exceder 106 346 € no Continente (ou 132 933 € nos Açores e Madeira) em 2026.

• Reabilitação Urbana: imóveis em zonas ARU, com obrigação de iniciar obras em 3 anos. Consulta o que podes fazer em obras isentas de licenciamento.

• Património Classificado: edifícios de interesse histórico ou cultural.

• Compra para Revenda: exclusivo para profissionais imobiliários, com obrigação de revenda em 3 anos.

• Regimes Específicos: Programa de Arrendamento Acessível ou imóveis em processos de insolvência.

O Imposto do Selo aplica-se a uma grande variedade de atos e contratos em Portugal. No caso da compra de casa, serve para legalizar a transação. Ao contrário do IMT (que varia por escalões), tem sempre uma taxa fixa de 0,8%.

Calcula-se sobre o valor mais alto entre o preço de compra e o VPT, sendo emitido e pago no mesmo momento que o IMT, antes da assinatura da escritura.

Podes aprofundar o tema consultando o artigo sobre todos os impostos na compra de imóvel ou usar o simulador de crédito habitação para calculares a prestação mensal.

Pagas os dois ao mesmo tempo, através de um único documento, o DUC (Documento Único de Cobrança). O pagamento tem de ser feito obrigatoriamente antes de assinares a escritura.

Podes emitir a declaração tu próprio no Portal das Finanças ou pedir ajuda ao teu notário ou advogado. O sistema gera automaticamente o DUC com a soma de ambos os impostos. Se ainda não pediste crédito habitação, podes simular e comparar todos os bancos de forma gratuita.