Como ter crédito habitação aprovado e quais as fases?

Um pedido de crédito habitação é, por norma, mais demorado e burocrático do que outros tipos de crédito, como o automóvel ou o pessoal. Isso ocorre porque a compra de uma casa representa o compromisso financeiro mais significativo na vida de um consumidor.

O processo de aprovação do crédito habitação demora normalmente entre um e dois meses, mas pode chegar aos três se a documentação não estiver completa ou se o processo for mais complexo. Durante este período, o banco irá:

• Avaliar os teus rendimentos e estabilidade financeira.

• Consultar o Mapa de Responsabilidades do Banco de Portugal.

• Analisar os teus encargos atuais e taxa de esforço. Se ainda não sabes qual é a tua percentagem, usa a nossa calculadora de taxa de esforço.

• Solicitar a avaliação do imóvel que queres comprar.

Fica a conhecer as cinco fases de aprovação de um crédito habitação e como podes otimizar as tuas chances de aprovação.

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Como ter o crédito habitação aprovado?

Embora se trate de um processo um tanto ou quanto demorado, ao conhecer todas as fases torna-se mais fácil acelerá-lo e ter toda a documentação pronta e organizada. Naturalmente, é provável que possam ser necessários fiadores e existe ainda a possibilidade de escolher métodos de reembolso diferentes do das prestações constantes, tais como carência ou diferimento de capital, que irão interferir nas condições do crédito habitação.

5 fases de aprovação de um empréstimo à habitação:

1. Envio de documentação

2. Pré-aprovação do crédito habitação

3. Avaliação do imóvel

4. Carta de aprovação do crédito habitação

5. Realização da escritura de compra e venda

Se o período de aprovação do crédito habitação não é propriamente célere, a etapa que o antecede, correspondente à realização de diversas simulações em vários bancos por forma a escolher o financiamento mais adequado, também não deverá ser.

Esta fase acaba por ser a única que depende, única e exclusivamente, do consumidor. Não deverás aceitar a primeira proposta que te aparecer mas sim deves solicitar várias em mais do que três instituições, para que as possas comparar. Comparas as propostas através da FINE que te será entregue: o spread que te oferecem, a TAEG e o Montante Total Imputado ao Consumidor (referente ao valor total que será pago no final do empréstimo, somando o capital, os juros e os seguros associados).

Para receber simulações adaptadas ao teu perfil, acede à nossa plataforma de crédito à habitação:

Analisa ainda que produtos poderás contratar para fazer baixar o valor do spread: a subscrição de cartões de crédito, a domiciliação do ordenado, seguros de vida e/ou multirriscos, produtos de poupança e afins costumam ser os mais frequentes.

1. Envio de documentação

Após a escolha da instituição financeira na qual pretendes fazer o pedido de crédito habitação, ser-te-á solicitado o envio dos seguintes documentos:

• Documento de identificação pessoal – BI e NIF ou Cartão de Cidadão;

• Documentação comprovativa de rendimentos – fotocópia dos últimos três 3 recibos de vencimento, fotocópia dos últimos 3 extratos bancários, fotocópia da última declaração de IRS e Nota de Liquidação, declaração da entidade patronal a comprovar vínculo contratual e antiguidade na empresa;

• Documentação relativa ao imóvel – fotocópia da Certidão de Teor (também designada por Certidão Permanente de Registo Predial), Caderneta Predial, Ficha Técnica da Habitação, Licença de Utilização, Plantas do Imóvel e Certificado de Desempenho Energético e da Qualidade do Ar Interior;

Consoante o perfil de cada consumidor, podem ainda ser requeridos os seguintes documentos:

• Para os trabalhadores por Conta Própria ou Independentes – Escritura de constituição de Sociedade ou Início de Atividade e as duas últimas declarações de IRS;

• Três últimos comprovativos das responsabilidades de crédito que constam do Mapa de Responsabilidades do Banco de Portugal;

• Para quem está divorciado – Sentença Judicial de Divórcio e Acordo sobre o Exercício do Poder Paternal;

• Comprovativos de aplicação de capitais próprios;

• Comprovativos de outros rendimentos, se for o caso.

O ideal é reunir toda a papelada ainda no momento em que andas à procura da tua casa para que depois todo o processo se desenrole de forma mais célere.

2. Pré-aprovação do crédito habitação

Depois do envio de todos os documentos que o banco solicita, segue-se uma fase em que este irá analisar se o cliente tem viabilidade ou não para poder avançar com o financiamento.

A pré-aprovação do crédito habitação consiste assim numa primeira ratificação que não é propriamente do crédito, mas sim referente à elegibilidade do consumidor. Obviamente, os bancos desejam que lhes seja reembolsado o valor que emprestaram, por isso avaliam primeiro se os futuros devedores serão bons potenciais clientes.

É precisamente neste estádio que olharão para a tua situação profissional, para os teus rendimentos, para a tua taxa de esforço, etc.

Se precisares de auxílio para facilitar a pré-aprovação e de acompanhamento ao longo de todo o processo, utiliza o nosso simulador:

Se, no final, a instituição financeira apurar que reúnes todos os requisitos necessários e todas as condições para avançar, é então dado início ao processo de crédito para comprar casa. É provável que seja também neste período que o banco indicará se as condições apresentadas na simulação inicial se mantêm ou se mudaram as taxas de juro e os produtos associados.

3. Avaliação do imóvel

Após a pré-aprovação do crédito habitação, será feita uma avaliação do imóvel. Esta encontra-se diretamente relacionada com as condições do empréstimo: determina qual o valor máximo que o banco estará disposto a financiar.

Neste terceiro passo, o banco contrata uma empresa especializada e independente que procede à avaliação do imóvel e que emite um relatório em conformidade. O avaliador determina o valor da habitação em função de diversos aspetos, tais como a localização, o tamanho, número de janelas (iluminação), serviços e infraestruturas envolventes.

Nota ainda que este procedimento tem custos para o consumidor que, regra geral, se traduzem na chamada comissão de avaliação, que é cobrada ao cliente pelo banco – tal só não se costuma verificar quando os imóveis são do próprio banco.

4. Carta de aprovação do crédito habitação

Depois da avaliação do imóvel, é emitida a carta de aprovação (também designada por carta de oferta) que confirma todas as condições finais do crédito habitação. A partir deste momento, não podem registar-se quaisquer alterações aos valores e taxas que constam deste documento.

5. Realização da escritura de compra e venda

Após a carta de aprovação do crédito, entra-se na última fase do contrato de crédito para comprar casa. Se assinaste um contrato-promessa de compra e venda, confirma o prazo acordado para a escritura: é esse prazo que define a urgência desta fase.

Desde logo, agora há lugar ao pagamento do IMT (Imposto Municipal sobre Transmissões Onerosas de Imóveis) nas situações em que não existe isenção. Esta é a primeira parte da última etapa, porque o comprovativo de liquidação deste imposto tem de ser apresentado no ato da escritura. Faz as contas no nosso simulador de IMT e Imposto do Selo antes da escritura.

Segue-se a escritura da habitação, que é realizada com a presença de todos os intervenientes na Conservatória do Registo Predial (com recurso ao serviço Casa Pronta) ou no Cartório Notarial. Aqui, o comprador passa a ser o proprietário legal da habitação. Para a escritura, são precisos os seguintes documentos:

• Documentação fiscal e civil de ambas as partes;

• Comprovativo de pagamento do IMT;

• Identificação do registo e matricial do imóvel;

• Licença de utilização;

• Certificado energético.

Esta fase subdivide-se assim em dois momentos: em primeiro lugar, a assinatura da escritura de compra e venda (descrita acima) e, posteriormente, a celebração do contrato de mútuo com hipoteca, que engloba tudo o que diz respeito ao crédito à habitação. É precisamente após este último que o banco disponibiliza ao cliente o montante necessário para pagar a casa.

Para aumentar as tuas probabilidades de aprovação do crédito habitação e acelerar o processo, é crucial seguir cada etapa com atenção, reunir toda a documentação necessária antecipadamente e garantir que tens uma situação financeira estável. Comparar ofertas de diferentes instituições financeiras e escolher aquela que melhor se adapta ao teu perfil também pode ser determinante para o sucesso do processo.

FINE e período de reflexão: os teus direitos antes de assinar

Entre a carta de aprovação e a escritura, a lei dá-te tempo para decidir com calma. Quando o banco aprova o crédito, entrega-te a FINE com a minuta do contrato. A partir desse momento, a proposta mantém-se válida durante um período mínimo de 30 dias: o banco não pode alterar as condições nesse prazo.

Além disso, tens um período de reflexão obrigatório de 7 dias. Não podes aceitar a proposta antes de esse prazo terminar. Usa esse tempo para comparar a FINE com outras propostas que tenhas recebido: o spread, a TAEG e o MTIC dizem-te qual é, de facto, a proposta mais adequada ao teu perfil.

Regras do Banco de Portugal e apoios em vigor em 2026

As regras do Banco de Portugal definem se o teu crédito é aprovado e em que condições. Em 2026, deves contar com estes limites:

• Taxa de esforço (DSTI): o Banco de Portugal anunciou em maio de 2026 a decisão de reduzir a taxa de esforço máxima de 50% para 45% dos rendimentos. [VERIFICAR: data de entrada em vigor da recomendação revista, prevista para o verão de 2026; confirmar em bportugal.pt antes de publicar]

• Financiamento máximo (LTV): vários bancos financiam até 90% do valor mais baixo entre o preço de compra e a avaliação do imóvel. Os restantes 10% saem dos teus capitais próprios.

• Prazo máximo: 40 anos para quem tem até 30 anos, com prazos mais curtos a partir dessa idade.

Se tens até 35 anos, há dois apoios em vigor até 31 de dezembro de 2026. A garantia pública permite ao Estado garantir até 15% do valor da compra, o que possibilita financiamento a 100% na primeira casa. E a isenção de IMT para jovens elimina este imposto na parte do preço até 330.539 euros, na compra de habitação própria e permanente.

Antes de pedires a pré-aprovação, faz contas no nosso simulador de crédito habitação e percebe que prestação cabe no teu orçamento.

O banco pode alterar as condições depois da carta de aprovação?

Não. A carta de aprovação confirma as condições finais do crédito e o banco tem de manter a proposta válida durante, pelo menos, 30 dias. Só há reavaliação se os dados do processo mudarem, por exemplo, se a avaliação do imóvel ficar abaixo do esperado ou se os teus rendimentos se alterarem antes da escritura.

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