Hipoteca inversa em Portugal: existe e que alternativas há?

Muitas pessoas chegam à reforma com um património valioso, a casa onde vivem, mas com uma pensão que mal chega para as despesas do dia a dia. É aqui que entra a ideia da hipoteca inversa, um produto que promete transformar a casa em dinheiro sem ter de sair dela. O problema é que, em Portugal, esse produto não existe. Mas há caminhos legais para chegar a um resultado parecido. Neste artigo explicamos o que é a hipoteca inversa, porque é que não a encontras cá e que alternativas tens para rentabilizar a casa na reforma.

O que é a hipoteca inversa?

A hipoteca inversa, também conhecida por hipoteca reversa, é um produto financeiro pensado para pessoas mais velhas, normalmente com mais de 65 anos, que são donas da casa onde vivem. Em vez de seres tu a pagar uma prestação ao banco, como acontece no crédito habitação, é o banco que te paga a ti, usando a casa como garantia.

O valor pode ser entregue de uma só vez ou em pagamentos mensais que complementam a reforma. Continuas a viver na tua casa e a dívida só é saldada mais tarde, em regra quando o titular falece ou deixa de viver na habitação. Nessa altura, os herdeiros podem pagar o valor em dívida e ficar com a casa, ou deixar que o imóvel seja vendido para liquidar o empréstimo.

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A hipoteca inversa existe em Portugal?

Não. Atualmente nenhum banco em Portugal comercializa hipotecas inversas. A principal razão é a ausência de um enquadramento legal específico para este produto, a que se juntam os riscos que ele representa para consumidores numa fase mais vulnerável da vida.

Em países como os Estados Unidos, a Espanha ou o Reino Unido este tipo de solução já existe há anos. Em Portugal, por enquanto, é apenas uma figura de que se fala, mas que não podes contratar. Por isso, se o teu objetivo é usar a casa para teres mais rendimento na reforma, tens de olhar para outras vias.

Então como posso rentabilizar a minha casa na reforma?

Apesar de a hipoteca inversa não existir, há várias formas legais de transformar a casa, ou parte do seu valor, em dinheiro. Cada uma tem regras, vantagens e riscos diferentes, e nem todas te deixam continuar a viver na habitação. Vê as principais.

Vender a nua-propriedade e manter o usufruto

Esta é, talvez, a alternativa mais próxima da hipoteca inversa. A propriedade de um imóvel pode ser dividida em duas partes: a nua-propriedade e o usufruto. Quando vendes a nua-propriedade, transferes a titularidade da casa para o comprador, mas reservas para ti o usufruto vitalício, ou seja, o direito de continuar a viver nela, ou até de a arrendar, até ao fim da vida.

Na prática, recebes uma quantia em dinheiro de uma só vez, continuas a morar na tua casa e não pagas qualquer renda. Como o comprador só fica com o pleno uso do imóvel mais tarde, paga um valor inferior ao preço de mercado. Esse valor depende muito da tua idade: quanto mais velho fores, mais valioso é o usufruto que reténs e, por isso, menor tende a ser o montante que recebes pela nua-propriedade.

Vender a casa em troca de uma renda vitalícia

Em vez de receberes tudo de uma vez, podes vender o imóvel a troco de uma renda vitalícia, ou seja, um pagamento mensal que recebes até ao fim da vida. É uma forma de garantir um rendimento regular que complementa a pensão.

Esta solução pode ser combinada com a reserva de usufruto, permitindo-te continuar a viver na casa enquanto recebes a renda. É essencial que o contrato fique muito bem definido, com aconselhamento jurídico, para proteger ambas as partes e deixar claro o que acontece em cada cenário.

Vender e voltar a arrendar a mesma casa

Outra hipótese é vender a casa e, no mesmo momento, celebrar um contrato de arrendamento que te permite continuar a viver lá como inquilino. Recebes o valor da venda e, em troca, passas a pagar uma renda mensal ao novo proprietário.

Esta via dá-te acesso imediato a todo o capital da casa, mas tem uma desvantagem clara: deixas de ser dono e passas a ter as despesas e a incerteza de quem arrenda. Antes de avançares, compara sempre as condições e percebe se vender é mesmo a melhor opção, por exemplo se conseguirias um valor mais alto a vender casa sem contratar uma imobiliária.

Pedir um crédito com garantia da casa

Se não queres vender, podes pedir um empréstimo dando a casa como garantia, através de um crédito hipotecário. Ao contrário da hipoteca inversa, aqui és tu que pagas a prestação ao banco, o que pode ser difícil de suportar com uma pensão.

Mesmo assim, em alguns casos pode compensar, sobretudo se precisares de uma quantia pontual e tiveres rendimento para pagar a mensalidade. Antes de decidir, vale sempre a pena comparar as condições de crédito habitação no mercado para perceberes o custo total da operação.

Que impostos tenho de considerar?

Quando vendes um imóvel, podes ter de pagar IRS sobre a mais-valia, ou seja, sobre o ganho entre o valor a que compraste e o valor a que vendes. Para perceberes quanto poderias pagar, podes usar o simulador de mais-valias.

Há, no entanto, um regime especialmente relevante para quem está na reforma. Se tiveres 65 anos ou mais, ou já estiveres reformado, e reinvestires o valor da venda da tua habitação própria e permanente num seguro do ramo vida, num PPR, num fundo de pensões aberto ou no regime público de capitalização, no prazo de seis meses, podes ficar isento de mais-valias. Vê em detalhe como vender casa depois dos 65 anos sem pagar IRS e conhece as opções de PPR para a reforma.

Vale a pena? Cuidados a ter antes de decidir

Transformar a casa em rendimento é uma decisão de peso, muitas vezes irreversível, e que afeta não só a tua vida como a herança que deixas. Antes de avançar, tem em conta o seguinte:

• Envolve a família na conversa. Estas soluções reduzem ou eliminam a casa enquanto herança, por isso é importante falar com os filhos e herdeiros.

• Procura aconselhamento jurídico independente. Um advogado ou notário ajuda-te a perceber o contrato e a evitar cláusulas que te prejudiquem.

• Manda avaliar o imóvel por um profissional para saberes quanto vale realmente e não aceitares um valor abaixo do justo.

• Desconfia de propostas com pressão ou urgência e nunca assines nada que não percebas por completo.

• Faz as contas ao longo prazo, incluindo impostos, despesas e o impacto no teu rendimento futuro.

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Perguntas frequentes sobre a hipoteca inversa

Posso mesmo continuar a viver na casa?

Depende da solução. Na venda da nua-propriedade com reserva de usufruto e, em regra, na renda vitalícia com usufruto, continuas a viver na casa até ao fim da vida. Na venda com arrendamento, ficas como inquilino e passas a pagar renda. Já num crédito com garantia da casa, mantens a propriedade desde que continues a pagar as prestações.

Os meus herdeiros ficam sem nada?

Quando vendes a nua-propriedade ou a casa, o imóvel deixa de fazer parte da herança. No entanto, o dinheiro que recebes, ou as rendas, passam a integrar o teu património e podem ser transmitidos. O ideal é falar com a família e, se possível, com um advogado, para planear este ponto.

Qual a diferença entre vender a nua-propriedade e a renda vitalícia?

Na venda da nua-propriedade recebes, em regra, um montante único e reservas o usufruto. Na renda vitalícia, recebes pagamentos mensais até ao fim da vida em vez de um valor de uma só vez. As duas soluções podem até ser combinadas no mesmo contrato.