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Verificado por especialista:Como usar o simulador de IMT e Imposto do Selo
O simulador foi criado para te dar uma estimativa rápida dos impostos que vais pagar ao comprar casa. Segue estes três passos para obteres o resultado.
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1Insere os dados do imóvel. Coloca o valor de aquisição (o preço acordado com o vendedor), o VPT (Valor Patrimonial Tributário da Caderneta Predial, podes deixar em branco se ainda não o souberes), a localização (Continente ou Regiões Autónomas) e a finalidade, ou seja, Habitação Própria e Permanente ou Habitação Secundária. Esta última opção muda muito o valor final.
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2Indica os requisitos para o IMT Jovem. Se tens até 35 anos, esta secção é fundamental. Diz ao simulador quantos compradores há e quantos cumprem os requisitos: ter 35 anos ou menos, não ser dependente no IRS e estar a comprar a primeira casa para habitação própria.
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3Clica em "Simular agora" e lê os resultados. O simulador apresenta três valores: o montante de IMT, o Imposto do Selo e o total a pagar, tudo calculado automaticamente com base nos escalões e parcelas a abater de 2026.
O que é o IMT?
O IMT (Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis) é o imposto que se paga sempre que se compra um imóvel em Portugal. É cobrado pela transferência da propriedade para o teu nome e reverte a favor da Câmara Municipal onde o imóvel se situa.
Como se calcula o IMT e o Imposto do Selo?
O IMT não tem uma taxa fixa, sendo calculado de forma progressiva a partir de três fatores.
1. O valor de referência
O imposto não incide necessariamente sobre o preço que pagas. As Finanças usam sempre o valor mais alto entre o preço de compra e o VPT (Valor Patrimonial Tributário da Caderneta Predial).
2. Encontrar o escalão
Com o valor de referência em mão, consulta as tabelas de IMT em vigor. Estão divididas por localização (Continente ou Regiões Autónomas) e por finalidade (Habitação Própria e Permanente ou Habitação Secundária). O escalão correto indica-te a taxa (%) e a parcela a abater.
3. Aplicar a fórmula
Como funciona a parcela a abater?
Imagina que compras uma casa para Habitação Própria e Permanente no Continente por 200 000 euros, sem acesso à isenção jovem. O valor cai no escalão dos 7%.
Se aplicasses 7% sobre o total sem qualquer desconto: 200 000 € × 7% = 14 000 €. Isso seria injusto, porque os primeiros 106 346 € estão isentos e as fatias seguintes têm taxas mais baixas.
É precisamente para resolver isto que existe a parcela a abater, um desconto automático que garante que só pagas a taxa mais alta sobre a fatia de valor que realmente ultrapassa o escalão anterior.
Qual a diferença entre habitação própria permanente e habitação secundária?
A diferença é simples: comprar uma habitação secundária paga sempre mais IMT.
| Fator | Habitação Própria Permanente | Habitação Secundária |
|---|---|---|
| Isenção no 1.º escalão | Sim, até 106 346 € (Continente) | Não, paga desde o 1.º cêntimo |
| Taxas intermédias | Mais baixas | Sempre superiores |
| Acesso ao IMT Jovem | Sim | Não |
| Imóveis de luxo | Taxa única de 7,5% para ambas as finalidades | |
Como funciona a isenção do IMT Jovem?
Se tens até 35 anos, não és dependente no IRS e estás a comprar a tua primeira casa para habitação própria e permanente, tens direito à isenção de IMT e Imposto do Selo.
Para imóveis até 330 539 € no Continente (ou 413 174 € nas Regiões Autónomas). O imposto é zero, tanto IMT como Imposto do Selo.
Para imóveis acima do limite anterior, até ao teto do escalão seguinte. Ficas isento sobre a primeira parte do valor e pagas uma taxa de 8% apenas sobre o montante que excede o limite.
Se a casa ultrapassar o teto máximo da isenção parcial (imóveis de luxo), perdes o benefício e pagas o IMT completo pelas tabelas normais.
Se comprarem a dois e apenas um tiver 35 anos ou menos, a isenção aplica-se de forma proporcional, ou seja, a 50% do valor. O simulador faz este cálculo automaticamente quando seleccionas essa opção.
Posso beneficiar de isenção de IMT sem ser jovem?
Sim. Existem várias formas de não pagar IMT, independentemente da idade.
- Pelo valor do imóvel: isenção automática na escritura se comprares para HPP e o valor de referência não exceder 106 346 € no Continente (ou 132 933 € nos Açores e Madeira) em 2026.
- Reabilitação Urbana: imóveis em zonas ARU, com obrigação de iniciar obras em 3 anos.
- Património Classificado: edifícios de interesse histórico ou cultural.
- Compra para Revenda: exclusivo para profissionais imobiliários, com obrigação de revenda em 3 anos.
- Regimes Específicos: Programa de Arrendamento Acessível ou imóveis em processos de insolvência.
Com exceção da isenção pelo valor do imóvel (que é imediata na escritura), todas as restantes exigem um pedido prévio de reconhecimento junto das Finanças ou da Câmara Municipal.
O que é o Imposto do Selo?
O Imposto do Selo aplica-se a uma grande variedade de atos e contratos em Portugal. No caso da compra de casa, serve para legalizar a transação. Ao contrário do IMT (que varia por escalões), tem sempre uma taxa fixa de 0,8%.
Calcula-se sobre o valor mais alto entre o preço de compra e o VPT, sendo emitido e pago no mesmo momento que o IMT, antes da assinatura da escritura.
Se pedires um crédito habitação ao banco, o Estado cobra um segundo Imposto do Selo separado sobre o valor do empréstimo (normalmente à taxa de 0,6%). A isenção do IMT Jovem não cobre este imposto sobre o crédito.
Qual a diferença entre IMT e Imposto do Selo?
| Característica | IMT | Imposto do Selo |
|---|---|---|
| O que tributa | Transferência de propriedade | Legalização do contrato |
| Taxa | Progressiva, de 0% a 8% | Taxa fixa de 0,8% |
| Destino da receita | Câmara Municipal | Estado |
| Isenção Jovem | Sim (total ou parcial) | Sim (total) |
Como se paga o IMT e o Imposto do Selo?
Pagas os dois ao mesmo tempo, através de um único documento, o DUC (Documento Único de Cobrança). O pagamento tem de ser feito obrigatoriamente antes de assinares a escritura.
Podes emitir a declaração tu próprio no Portal das Finanças ou pedir ajuda ao teu notário ou advogado. O sistema gera automaticamente o DUC com a soma de ambos os impostos.