Simulador de Mais-Valias Imobiliárias 2026

As mais-valias imobiliárias são o ganho obtido com a venda de um imóvel, ou seja, a diferença entre o valor de venda e o valor pelo qual o imóvel foi adquirido. Em Portugal, este ganho está sujeito a tributação em sede de IRS e é regulado pelo Código do IRS (CIRS), nomeadamente no artigo 10.º.

A fórmula base de cálculo é:

Mais-valia = Valor de Realização − (Valor de Aquisição × Coeficiente de Desvalorização Monetária) − Encargos com a Valorização − Despesas com a Venda

Os principais componentes são:

• Valor de realização: o preço pelo qual vendeste o imóvel

• Valor de aquisição: o preço que pagaste quando compraste o imóvel (ou o valor de herança/doação)

• Coeficiente de desvalorização monetária: fator publicado anualmente pelo Governo que corrige a inflação (aplicável a imóveis adquiridos há mais de 24 meses)

• Encargos com a valorização: obras e melhorias realizadas nos últimos 12 anos, com fatura

• Despesas com a venda: comissões de mediação imobiliária, IMT, Imposto de Selo, escritura e registos

Qualquer residente fiscal em Portugal que venda um imóvel e obtenha uma mais-valia tem obrigação de a declarar no IRS, no Anexo G da declaração. Mesmo que beneficie de isenção (como no caso de reinvestimento), a venda deve sempre ser declarada.

Os não residentes fiscais em Portugal que vendam imóveis situados em território nacional também estão sujeitos a tributação, embora as regras possam diferir.

Para residentes fiscais em Portugal, as mais-valias imobiliárias são englobadas no rendimento global, o que significa que apenas 50% do valor da mais-valia é tributado, à taxa marginal do IRS correspondente ao escalão de rendimento do contribuinte.

Existe ainda a opção de tributação autónoma à taxa de 28% sobre a totalidade da mais-valia (sem englobamento). O contribuinte pode optar pela solução mais vantajosa.

Para não residentes, a taxa é de 28% sobre a totalidade da mais-valia (sem a redução de 50%).

Atenção: em 2023 e 2024 foram introduzidas alterações fiscais relevantes para não residentes. Consulte o nosso artigo sobre mais-valias para não residentes e emigrantes.

Sim. Uma das isenções mais importantes em Portugal é a aplicável à venda da habitação própria e permanente (HPP), quando o valor obtido é reinvestido na aquisição de outro imóvel destinado a habitação própria e permanente.

Para beneficiar desta isenção, é necessário:

1. O imóvel vendido ter sido a sua habitação própria e permanente

2. Reinvestir o produto da venda (ou parte dele) num novo imóvel para o mesmo fim

3. O reinvestimento deve ser feito no prazo de 36 meses após a venda (ou nos 24 meses anteriores à venda)

4. Não ter beneficiado desta isenção nos 3 anos anteriores

Se reinvestires apenas parte do produto da venda, a isenção é parcial e proporcional. Ou seja, apenas a parte correspondente ao valor reinvestido fica isenta; sobre o restante será tributado normalmente.

Exemplo: Se obtiveste 200.000 € com a venda e reinvestiste 150.000 €, apenas 75% da mais-valia fica isenta de tributação.

Sim. Desde 2024, o reinvestimento pode ser feito não só na compra de outro imóvel, mas também em obras de construção ou reabilitação de imóvel destinado a habitação própria e permanente, dentro dos prazos legais previstos.

Para além da isenção por reinvestimento, existem outras situações de isenção total ou parcial:

• Imóveis adquiridos antes de 1 de janeiro de 1989: estão isentos de tributação de mais-valias (regime transitório)

• Venda a fundos de investimento imobiliário em regime de arrendamento acessível: isenção total

• Programas de habitação pública: vendas ao Estado ou autarquias no âmbito de programas específicos

• Reinvestimento em PPR (Plano Poupança Reforma): para contribuintes com mais de 65 anos ou reformados, o produto da venda pode ser reinvestido em PPR com isenção de mais-valias

São despesas realizadas nos últimos 12 anos que aumentaram o valor do imóvel, nomeadamente obras de construção, ampliação, remodelação ou beneficiação. Para serem aceites pela Autoridade Tributária, é obrigatório que estejam documentadas com fatura em nome do proprietário com NIF.

Sem fatura válida, as despesas não são dedutíveis. Guarda sempre todos os comprovativos de obras realizadas no imóvel.

Sim. As comissões pagas a agências imobiliárias (mediação) pela venda do imóvel são dedutíveis como encargo com a alienação, desde que comprovadas com fatura. O mesmo se aplica a:

• Imposto de Selo pago na aquisição

• IMT (Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis)

• Custos com escritura e registos

• Honorários de advogado ou solicitador ligados à transação

É um fator de correção monetária publicado anualmente por Portaria do Governo, que atualiza o valor de aquisição do imóvel em função da inflação acumulada desde a data de compra. Aplica-se apenas a imóveis adquiridos há mais de 24 meses.

Quanto mais antigo o imóvel, maior o coeficiente, e menor a mais-valia tributável.

As mais-valias imobiliárias devem ser declaradas no Anexo G da declaração de IRS, no campo correspondente à alienação onerosa de direitos reais sobre imóveis. Deve indicar:

• Ano e valor de aquisição

• Ano e valor de realização

• Encargos e despesas dedutíveis

• Se pretende ou não englobar os rendimentos

• Se beneficia de isenção por reinvestimento

Se o valor de venda for inferior ao de aquisição (corrigido), ocorre uma menos-valia. Em Portugal, as menos-valias imobiliárias não podem ser deduzidas a outros rendimentos, mas podem ser reportadas para os 5 anos seguintes, abatendo a futuras mais-valias da mesma categoria (categoria G do IRS).

No caso de imóveis recebidos por herança ou doação, o valor de aquisição considerado para efeitos de mais-valia é o valor patrimonial tributário (VPT) constante da matriz à data da transmissão. A data de aquisição é a data do óbito (no caso de herança) ou a data da doação.