Simulador de IMT e Imposto do Selo

O IMT é o Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis, que se paga quando se compra um imóvel em Portugal.

O valor do IMT não é uma taxa fixa. É calculado através de uma fórmula progressiva que depende de três fatores principais:

1. O Valor de Referência O imposto não é necessariamente calculado sobre o preço que pagas pela casa. As Finanças usam sempre o valor mais alto entre o preço de compra e o Valor Patrimonial Tributário (VPT) da Caderneta Predial.

2. As Variáveis (Local e Finalidade) A taxa a aplicar sobre esse valor de referência muda consoante:

• Localização: O Continente tem uma tabela de taxas, e as Ilhas (Açores e Madeira) têm taxas mais baixas.

• Finalidade: Comprar para Habitação Própria e Permanente (a tua morada principal) paga menos imposto do que comprar para casa de férias ou para arrendar.

3. A Fórmula dos Escalões O IMT funciona por escalões de valor. A conta final é feita assim:

(Valor de Referência × Taxa do Escalão) – Parcela a Abater

A "Parcela a Abater" é um desconto que garante que só pagas a taxa mais alta sobre a fatia de valor que realmente ultrapassa o escalão anterior.

Imagina que vais comprar uma casa para Habitação Própria e Permanente no Continente por 200.000 € (e imagina que tens mais de 35 anos, logo, sem isenção Jovem).

Ao olhar para as tabelas do IMT, o valor de 200.000 euros cai no escalão dos 7%.

O problema: Se o Estado te cobrasse 7% sobre a totalidade do valor, a conta seria: 200.000 € × 7% = 14.000 €

Como o imposto é progressivo (tal como o IRS), tu tens direito a não pagar nada sobre os primeiros 106.346 euros (que estão no escalão dos 0%), a pagar apenas 2% sobre a fatia seguinte, e 5% na outra.

Para não teres de estar a calcular o imposto fatia a fatia (o que daria imenso trabalho), a Autoridade Tributária criou um atalho matemático: a parcela a abater. Para o escalão dos 7%, a tabela dita que a parcela a abater é de 10.457,96 euros.

A conta final passa a ser super simples:

1. Multiplicas o valor total pela taxa do escalão: 200.000 € × 7% = 14.000 euros

2. Descontas a parcela a abater: 14.000 € – 10.457,96 € = 3.542,04 euros

O valor real de IMT a pagar é 3.542,04 euros (e não 14.000 euros). A parcela a abater é, no fundo, o teu "desconto automático" para garantir que beneficiaste das taxas mais baixas (e das isenções) dos escalões anteriores.

Se tiveres até 35 anos, não fores considerado dependente no IRS e estiveres a comprar a tua primeira casa para Habitação Própria e Permanente, tens direito a isenção de IMT e Imposto de Selo:

• Isenção Total: Para imóveis até 330.539 euros (no Continente) ou 413.174 euros (nas Regiões Autónomas). O imposto é zero.

• Isenção Parcial: Para imóveis acima desses valores (até ao limite do escalão seguinte), ficas isento sobre a primeira parte do valor e pagas apenas uma taxa de 8% sobre o montante que excede o limite da isenção.

• Sem Isenção: Se a casa for de luxo e ultrapassar o teto máximo da isenção parcial, perdes o direito ao benefício e pagas o IMT por inteiro, aplicando-se as tabelas normais.

(Nota: No caso de casais, se apenas um reunir os requisitos, a isenção é aplicada de forma proporcional, ou seja, a 50%).

Podes consultar aqui os respetivos valores para o ano de 2026

O Imposto de Selo aplica-se a uma grande variedade de atos e contratos em Portugal. No caso específico da aquisição de um imóvel, serve para legalizar a transação.

Ao contrário do IMT (que varia consoante escalões e a finalidade da casa), o Imposto de Selo na compra de casa tem sempre uma taxa fixa de 0,8%.

• Como se calcula? É muito simples. Aplica-se a taxa de 0,8% sobre o valor mais alto entre o preço que vais pagar pela casa e o Valor Patrimonial Tributário (VPT).

• Quando se paga? Emite-se e paga-se exatamente no mesmo momento que o IMT (antes de assinares a escritura).

• A isenção Jovem também se aplica? Sim! Se cumprires os requisitos para a isenção total do IMT Jovem (imóveis até 330.539 € no Continente), também ficas a pagar zero deste Imposto de Selo.

Atenção: Este é o Imposto de Selo sobre a compra (aquisição). Se fores pedir um empréstimo ao banco, o Estado vai cobrar-te um segundo Imposto de Selo (separado deste) que incide sobre o valor do Crédito Habitação (normalmente à taxa de 0,6%). A isenção do IMT Jovem não abrange este imposto do crédito!

Embora se paguem os dois na altura de comprar casa, funcionam de forma muito diferente:

• O objetivo: O IMT é o imposto cobrado pela transferência da propriedade para o teu nome. O Imposto do Selo é uma taxa cobrada pelo Estado para legalizar o contrato de compra e venda.

• O cálculo: O IMT tem taxas variáveis e progressivas (podem ir dos 0% aos 8%) dependendo do preço, localização e uso da casa. O Imposto do Selo é muito mais simples: tem sempre uma taxa fixa de 0,8%.

• O destino: O IMT vai para a Câmara Municipal onde a casa fica situada, enquanto o Imposto do Selo vai diretamente para o Estado.

A boa notícia é que não tens de fazer dois pagamentos separados. Pagas os dois ao mesmo tempo e através de um único documento.

• Quando: O pagamento tem de ser feito obrigatoriamente antes de assinares a escritura da casa (o notário vai exigir o comprovativo para avançar).

• Como emitir: Tu (ou o teu intermediário, como o notário ou advogado) preenches a declaração no Portal das Finanças. O sistema gera automaticamente um DUC (Documento Único de Cobrança) que já soma o valor do IMT e do Imposto do Selo