Há riscos em comprar casas em construção?

Normalmente, no mercado do crédito à habitação, os bancos concedem adiantamentos (correspondentes a um período de tempo em que só se liquidam juros) aos consumidores que desejam comprar casas em construção, tecnicamente designadas por casas em planta.

Aliada a esta benesse, existem outras vantagens, mas também inconvenientes. Descobre connosco se o desconto no preço compensa as dores de cabeça que poderás vir a ter.

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Vantagens de comprar casas em construção

Desde logo, o primeiro benefício de comprar uma casa em construção reside no preço a pagar. Como o poder negocial do comprador aumenta consideravelmente por estar a adquirir um bem que ainda não se encontra terminado, o custo de aquisição da habitação será menor.

A maior possibilidade de personalização da casa é também um ponto a favor desta solução. Quando se compra uma casa que ainda está em planta, existe muitas vezes a opção de poder escolher a sua decoração, bem como características associadas à disposição das divisões, o tipo de pavimento e afins.

Ademais, caso faças parte do lote de primeiros compradores, o mais provável é conseguires selecionar a habitação que mais te agrada em termos de exposição solar, localização, paisagem, etc.

Existem riscos?

Sim, a começar pelo facto de o prazo apontado para o término da habitação poder não ser respeitado pelo construtor, aumentando assim o tempo de espera devido a atrasos nas obras.

Além disso, colocando o cenário hipotético de falência da empresa de construção (o que foi recorrente quando surgiu a crise económico-financeira, particularmente a partir do ano de 2010), a casa fica por acabar ou, em alguns casos até, por construir, não passando de um projeto no papel.

Neste caso, quem tratará do processo será a administração de insolvências e nunca é certo que irás receber a totalidade do dinheiro que investiste nesta compra.

Se o construtor entrar em insolvência, a tua proteção depende da fase em que estiveres. Se já houve entrega do imóvel (as chamadas "tradição da coisa"), a lei dá ao comprador consumidor o direito de retenção sobre o imóvel, uma garantia que prevalece sobre a hipoteca do banco do construtor. Além disso, podes exigir o dobro do sinal que entregaste, ao abrigo do Código Civil. Se a obra ainda estiver no início e não houve entrega, o risco é maior: passas a ser um credor da insolvência, e podes esperar anos para recuperar parte do dinheiro. Antes de assinar, confirma também as garantias sobre defeitos: a garantia de construção nova protege-te depois da entrega.

Qual é o processo de compra de casas em construção?

São apenas três fases:

• A primeira consiste na reserva, na qual o comprador precisa de pagar um sinal que garante que a propriedade fica reservada.

• Na segunda etapa assina-se o contrato, havendo lugar à liquidação de outro sinal correspondente a uma percentagem do valor total da habitação.

• A fase final, que pode ser a mais demorada, corresponde aos pagamentos que são realizados de forma faseada consoante o avanço das obras.

Ainda no âmbito dos pagamentos, o mais provável é que, pelo encargo financeiro de que estamos a falar, necessites de um crédito à habitação. A comparação torna-se aqui igualmente inevitável, pois encontrar a proposta mais apelativa não é fácil.

Na fase do contrato-promessa de compra e venda, prepara-te para valores concretos: o sinal ronda habitualmente 10% a 20% do preço, mas em casas em construção pode chegar a 30% ou 40%, pago em tranches à medida que a obra avança. Garante que o contrato define datas de conclusão, penalizações por atraso (é comum uma cláusula penal por cada mês de atraso) e a possibilidade de execução específica se o vendedor não cumprir.

Como funciona o crédito habitação para casa em construção?

Comprar uma casa que ainda não existe levanta uma questão prática: o banco só faz a escritura quando o imóvel está concluído e com licença de utilização, mas o promotor exige sinais e reforços ao longo da obra. É aqui que entra o chamado crédito intercalar: um financiamento de curto prazo que adianta o dinheiro para o sinal ou para os pagamentos faseados, normalmente com um período de carência em que pagas apenas juros. Quando a casa fica pronta, o intercalar é integrado no crédito habitação definitivo.

Nem todos os bancos têm esta solução com o mesmo formato. O BPI, por exemplo, disponibiliza adiantamento para sinal e para a fase de construção, e a Caixa Geral de Depósitos tem um crédito intercalar para sinal. Noutras instituições, a alternativa passa por financiar a compra só na escritura e suportar os sinais com capitais próprios. Se o teu projeto é construir de raiz, vê antes o crédito construção.

Se tens até 35 anos, há mais uma ajuda: a garantia pública permite crédito habitação jovem com 100% de financiamento na compra da primeira casa até 450 mil euros, para contratos celebrados até 31 de dezembro de 2026. Aplica-se também a casas compradas em planta, no momento da escritura.

Conselhos úteis a registar

A par de pesar os prós e os contras de adquirir casas em construção, existem ainda alguns pontos que te podem ajudar nesta decisão.

Em primeiro lugar, compara o preço do imóvel que estás prestes a adquirir com o valor que é normalmente praticado na região em causa. Será que estás realmente a fazer um bom negócio (especialmente tendo em consideração os riscos em que incorres)?

Se o objetivo do investimento em casas em construção for arrendar, o melhor é teres a certeza de que a zona do imóvel é alvo de procura.

E mais: na localização em causa existe possibilidade de o imóvel se valorizar? Nada como avaliar também o valor dos impostos que terás de pagar, nomeadamente o IMI, que é anual.

Efetivamente, optar por casas em construção pode ser uma boa alternativa para quem deseja viver numa determinada localização onde não existem imóveis à venda ou para quem deseja personalizar a sua habitação ao máximo. Quem pretende um preço mais baixo ou carência de capital no empréstimo também deve pensar nesta opção.

Perdido na compra da primeira casa?

Da escolha da casa até à escritura: tudo o que precisas de saber.

Obter guia

Antes da escritura, confirma também a documentação do imóvel: a licença de utilização, a ficha técnica de habitação e o caderno de encargos da obra. E faz contas aos impostos na compra do imóvel, porque o IMT e o Imposto do Selo pagam-se na escritura, não depois. Para mais sinais de alerta, vê os cuidados a ter na compra de imóveis.