Isenção de mais-valias: quem está isento de pagar?

Vender um imóvel pode gerar mais-valias, ou seja, o lucro obtido com a venda, e este valor normalmente é tributado pelo Estado, sendo útil recorrer a um simulador de mais-valias para antecipar o montante em causa. No entanto, existem situações específicas em que podes estar isento de pagar mais-valias. Neste artigo, explicamos quem está isento, como podes conseguir essa isenção e esclarecer todas as dúvidas sobre o reinvestimento.

Quem está isento de pagar mais-valias?

A legislação prevê algumas exceções para quem vende um imóvel e não tem de pagar imposto sobre as mais-valias. As principais situações de isenção são:

• Habitação própria e permanente — Se vendes a tua casa e reinvestes o valor da venda noutra habitação própria e permanente (HPP) em Portugal ou na União Europeia, poderás estar isento de IRS sobre as mais-valias. O reinvestimento deve ocorrer no prazo de 36 meses após a venda do imóvel ou nos 24 meses anteriores a essa venda.

• Amortização de crédito habitação — Desde 2022, quem vende um imóvel para amortizar o crédito da habitação própria e permanente (HPP) também pode beneficiar da isenção de imposto. Esta isenção é válida se o valor da venda for utilizado no prazo de três meses para pagar o crédito da casa onde resides ou de um descendente​.

• Imóveis adquiridos antes de 1989 — Se adquiriste o imóvel antes de 1 de janeiro de 1989, quando entrou em vigor o Código do IRS, as mais-valias geradas na sua venda estão isentas de tributação​.

• Reformados ou pessoas com mais de 65 anos — Contribuintes com mais de 65 anos ou reformados que reinvistam o valor da venda num fundo de pensões, num seguro financeiro ou no regime público de capitalização (como os certificados de reforma), também podem obter isenção. Para tal, o reinvestimento deve ocorrer até seis meses após a venda

• Venda ao Estado — A venda de imóveis ao Estado, às Regiões Autónomas, a entidades públicas empresariais na área da habitação ou autarquias locais também pode estar isenta de mais-valias.

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Como ficar isento de mais-valias?

"Estão isentas as mais-valias decorrentes da transmissão de imóveis destinados a habitação própria e permanente, desde que o valor da venda seja reinvestido" - Art. 10.º, n.º 5 do Código do IRS.

Se pretendes vender um imóvel e queres ficar isento de mais-valias, há algumas estratégias que podes seguir, dentro das exceções previstas na lei. Vamos explicar-te como proceder:

1. Reinvestir o valor da venda

A forma mais comum de conseguires a isenção é reinvestir o valor da venda da tua casa na compra de outra habitação própria e permanente. Este reinvestimento deve ocorrer num prazo de 36 meses (3 anos) após a venda, ou até 24 meses antes.

2. Despesas com obras de remodelação

Este ano assistimos a uma novidade na isenção das mais-valias. As despesas com obras de remodelação podem ser deduzidas ao valor tributável obtido na venda de um imóvel.

Na prática, isto significa que os encargos suportados com intervenções que valorizem efetivamente a casa (como renovação de cozinha, substituição de canalizações ou melhorias estruturais) podem reduzir o lucro sujeito a IRS, desde que cumpram determinados requisitos. Desde logo, essas despesas têm de ter sido realizadas nos últimos 12 anos, estar diretamente associadas ao imóvel vendido e contribuir comprovadamente para a sua valorização.

Assim, esta orientação reforça a possibilidade de reduzir a carga fiscal associada à venda de imóveis, incentivando simultaneamente a reabilitação habitacional.

3. Amortização de Crédito à Habitação

Se vendeste um imóvel que não é a tua habitação própria e permanente para amortizar o crédito de uma habitação própria permanente tua ou de um descendente, também podes estar isento de pagar mais valias.

Deves fazer essa amortização no prazo de três meses após a venda do teu imóvel para garantir a isenção sobre as mais-valias. Esta regra aplica-se tanto ao crédito da tua própria Habitação Própria Permanente como à do teu descendente. Deves manter a documentação da venda do imóvel e da amortização do crédito para justificar a isenção perante a Autoridade Tributária (AT).

Para quem tem mais de 65 anos

Se tens mais de 65 anos, ou estás reformado, e vais vender a tua habitação própria e permanente, podes evitar o pagamento de mais-valias se o valor da venda for reinvestido num produto financeiro como um seguro de vida, PPR (Plano Poupança Reforma) ou num fundo de pensões.

“A isenção só se aplica se o montante for reinvestido num prazo de seis meses após a venda, e em produtos especificamente destinados ao complemento de reforma.” – Art. 10.º, n.º 7 do Código do IRS.

Quem tem mais de 65 anos não paga mais-valias?

Sim, quem tem mais de 65 anos pode ficar isento de mais-valias, desde que reinvista o valor da venda do imóvel num dos seguintes produtos:

• Seguro de vida;

• Plano Poupança Reforma (PPR);

• Fundo de pensões.

Estes produtos têm de ser especificamente destinados a garantir a tua reforma e o reinvestimento deve ser feito num prazo de seis meses após a venda.

Em que posso reinvestir mais-valias?

Caso pretendas obter isenção de mais-valias, reinvestir o valor da venda é uma das formas mais seguras para conseguires este benefício fiscal. Tens várias opções onde podes aplicar o valor da venda:

• Comprar outra habitação própria e permanente;

• Terreno para construção de habitação própria;

• Amortização de empréstimo associado à tua casa;

• Para maiores de 65 anos, podes reinvestir num PPR, seguro de vida ou fundo de pensões.

Em qualquer caso, é importante respeitar os prazos legais para o reinvestimento: 36 meses para compra de imóveis ou 6 meses para aplicações financeiras.