Taxa fixa ou variável: qual é a oferta do mercado?

Comprar casa é provavelmente o maior compromisso financeiro na vida de uma pessoa. Com a última crise económica, o crédito à habitação foi uma das áreas do setor financeiro mais afetadas. Todavia, novas oportunidades surgiram neste mercado entretanto, especialmente com a proliferação de soluções com taxa fixa. Mas será que compensa mais contratar o empréstimo para comprar casa com taxa fixa ou variável? Vejamos quais os custos de escolher uma ou outra opção.

Taxa fixa ou variável: como funciona?

Na hora de solicitar um empréstimo para comprar casa numa instituição financeira existem sempre muitos fatores a analisar para tomar uma boa decisão, nomeadamente: qual o que oferece a melhor taxa de juro, qual é o spread praticado, que seguros vêm acoplados, qual é o prazo mais adequado?

Enquanto a taxa variável, como o próprio nome indica, oscila consoante as flutuações das taxas de juro de referência no mercado, sendo indexada à EURIBOR, a taxa fixa, por sua vez, é contratada entre o cliente e o banco. Desta forma, a primeira vai-se alterando conforme o período da EURIBOR escolhido (se for a 1 mês será um determinado valor, enquanto que se for a 6 ou a 12 meses será outro).

Se o consumidor escolher a EURIBOR a 6 meses (que é a mais comum), por exemplo, ao fim deste tempo verá o valor da sua prestação revisto (aumentará ou diminuirá conforme as taxas que estão a ser praticadas no mercado nesse momento).

Pelo contrário, se o consumidor escolher a modalidade fixa, a mesma fica acordada entre este e o banco e manter-se-á inalterada ao longo do prazo do empréstimo. Aconteça o que acontecer, o cliente pagará sempre a mensalidade que ficou estabelecida no contrato.

Para averiguar se compensa fazer um crédito à habitação com taxa fixa ou variável, recorreu-se ao perfil do Ricardo Novais, um jovem de 35 anos que pretende solicitar um crédito à habitação para aquisição própria permanente de um apartamento que custa 100 mil euros.

O pedido de financiamento do imóvel registou-se em 80% do seu valor (80 mil euros).  A localização da casa é no Continente e o rendimento anual líquido do Ricardo é de 15 mil euros (o que se traduz num rendimento mensal disponível de 1.250 euros).

Conforme as necessidades deste consumidor, foram analisadas as ofertas das instituições financeiras que permitem fixar as taxas de juro a 15 e a 30 anos e que possuem simuladores online, bem como as mesmas propostas para taxa variável. Nas simulações foram incluídos os seguros de vida e multirriscos oferecidos pelos diferentes bancos como opção pré-definida.

Qual a oferta disponível no mercado com taxa fixa?

A oferta do mercado para crédito à habitação com taxa fixa a 15 anos, para um financiamento de 80 mil euros, apresenta um montante total imputado ao consumidor em tornos dos 106 e 111 mil euros. Isto significa que, para um consumidor que tenha um rendimento mensal disponível de 1.250 euros, nenhuma destas opções pressiona em mais do que 50% a sua taxa de esforço.

Entre as instituições analisadas, e conforme a tabela acima, a oferta que se apresenta como a mais atrativa é a do Bankinter, cujo montante total imputado ao consumidor é de 106.205 mil euros, enquanto que a mais elevada é a do Novo Banco com 111.209 mil euros.

Quando for a altura de comparar, deve sempre ter-se em conta o valor do montante total imputado (e não apenas o da prestação que se vai pagar por mês), porque este já inclui todos os custos associados aos diferentes seguros e encargos com comissões, para além dos juros.

Atendendo à tabela abaixo, é possível constatar que, ao estender o prazo do financiamento para 30 anos, o montante total imputado ao consumidor aumenta consideravelmente. No mercado português só existem duas ofertas de taxa fixa a 30 anos e são do Bankinter e do BPI:

Embora neste momento a EURIBOR e as taxas de juro de referência do Banco Central Europeu se encontrem em mínimos históricos, o que fez descer as prestações mensais dos empréstimos das famílias, não é possível prever durante quanto tempo se manterá esta tendência de queda. De um momento para o outro, tudo pode mudar.

Face a essa possibilidade, a única maneira de o consumidor se proteger desta incerteza é recorrer a um empréstimo com taxa fixa, que até garantirá maior estabilidade no orçamento mensal familiar. Ainda assim, a contrapartida para o consumidor será, muito provavelmente, ter de pagar um pouco mais de mensalidade.

Que soluções existem com taxa de juro variável?

Com uma taxa variável indexada à EURIBOR a 12 meses (que atualmente se encontra em terreno negativo), a oferta do mercado para outras instituições financeiras cuja simulação foi possível realizar online, para um empréstimo a 15 anos, oscila entre um montante total imputado de 94 e 103 mil euros, opções um pouco mais acessíveis do que as de taxa fixa.

Neste âmbito, como se observa na tabela abaixo, a opção mais competitiva é a do Santander, com um montante total imputado de 94.325 mil euros, enquanto que a mais elevada é a da Caixa Geral de Depósitos (CGD), no valor de 103.420 mil euros.

Já para um empréstimo a 30 anos, cujas opções são apresentadas na tabela abaixo, é normal que o montante total imputado seja mais elevado, dado o alargamento do prazo, o que fará, por sua vez, com que as prestações mensais sejam mais reduzidas. Neste âmbito, a oferta mais acessível continua a ser a do banco Santander (110.277 mil euros).

O BPI e a CGD são os que detêm o montante total imputado mais elevado.

Qual das opções compensa mais?

Analisando tanto as opções com taxa fixa como com taxa variável, é possível averiguar que para um empréstimo de 15 anos, o montante total imputado não varia substancialmente no confronto entre ambas as taxas.

Já nas soluções a 30 anos existe uma das ofertas do mercado com taxa variável que apresenta um montante total imputado significativamente mais baixo do que as outras opções. É o caso do Santander (110.277 mil euros), que não possui nenhuma opção com taxa fixa a 30 anos.

Existe alguma forma de o consumidor poder baixar estes valores? A resposta é positiva. Desde logo, é importante realizar várias simulações em diversos bancos para que depois se possam comparar opções ao analisar as condições que cada uma oferece.

E quando falamos em condições referimo-nos à oferta de seguros de vida e multirriscos-habitação que podem ser muito úteis e que a maior parte das instituições disponibiliza em conjunto com o financiamento para a compra de casa.

Numa segunda fase, no âmbito da negociação do cliente com o banco, existe a possibilidade de baixar o spread se se aderir ao pagamento de água, luz e gás por débito direto ou até se se domiciliar o ordenado. A maior parte dos bancos em Portugal oferece melhores condições aos clientes que associarem outros produtos ao crédito à habitação. Portanto, vale sempre a pena comparar e avaliar todos os serviços acoplados.

Em conclusão, na escolha entre taxa fixa ou variável, é sempre preciso ter em mente que a taxa variável é volátil e o seu aumento poderá prejudicar o consumidor. Mas o inverso também é verdade: se a EURIBOR se mantiver em terreno negativo, o cliente sai beneficiado. A outra opção, que é igualmente uma vantagem a considerar, é não estar preocupado e sujeito às flutuações do mercado. Cada caso é um caso.