Como fazer um empréstimo com garantia de imóvel?

Estás a pensar pedir um empréstimo com garantia de imóvel? Esta solução pode ajudar-te a conseguir um montante mais elevado, um prazo mais longo ou condições mais competitivas. Mas há um ponto essencial: estás a dar uma casa como garantia ao banco.

Isto significa que o imóvel continua a ser teu, mas fica associado ao empréstimo através de uma hipoteca. Se cumprires com o pagamento das prestações, tudo decorre normalmente. Se deixares de pagar, o banco pode avançar com mecanismos para recuperar o valor em dívida, o que pode incluir a venda executiva do imóvel.

Neste artigo damos-te todas as respostas que necessitas.

O que é um empréstimo com garantia de imóvel?

Um empréstimo com garantia de imóvel é um tipo de crédito hipotecário no qual o devedor coloca um imóvel como garantia de pagamento.

A instituição financeira solicita que coloques a habitação que estás a adquirir como garantia, ficando a mesma hipotecada ao banco até ao término do prazo do empréstimo. Esta é uma forma da instituição credora se salvaguardar, ficando-lhe reservado o direito de ficar com o bem hipotecado face a eventual incumprimento por parte do devedor. O mesmo acontece com empréstimos para a aquisição de terreno para construção ou para realização de obras em casa.

No entanto, a garantia imóvel pode ser atribuída a outro imóvel que não o correspondente ao crédito à habitação. A única condição é que este seja livre de encargos ou outras hipotecas.

O que implica dar um imóvel como garantia?

Dar um imóvel como garantia significa que o banco passa a ter uma segurança adicional caso o empréstimo não seja pago. Esta garantia costuma ser feita através de uma hipoteca.

A hipoteca é uma garantia real sobre um imóvel. Pode recair sobre a casa que estás a comprar, construir ou renovar, mas também pode incidir sobre outro imóvel, incluindo um imóvel de uma terceira pessoa, por exemplo um familiar, se o banco aceitar.

Isto não quer dizer que perdes automaticamente a casa. Enquanto pagares as prestações dentro dos prazos definidos no contrato, continuas a usar o imóvel normalmente. O risco aparece se entrares em incumprimento.

Se deixares de pagar, o banco pode iniciar um processo para recuperar o valor em dívida. Em último caso, esse processo pode levar à venda executiva do imóvel hipotecado.

Por isso, antes de avançares, a pergunta não deve ser apenas “consigo pedir este empréstimo?”, mas também “consigo pagar esta prestação mesmo se a minha vida mudar?”.

Empréstimo com hipoteca: quais são as vantagens e os riscos?

Um empréstimo com hipoteca pode ser útil em várias situações, mas não deve ser visto como uma solução sem risco. A garantia do imóvel pode ajudar, mas também aumenta a responsabilidade.

A grande vantagem é que o imóvel reduz o risco para o banco. A grande desvantagem é que, para ti, o risco é maior: estás a associar um bem de valor elevado ao pagamento da dívida.

Como funciona a garantia de imóvel num empréstimo?

O processo pode variar de banco para banco, mas costuma seguir estes passos:

1. Escolhes o montante e a finalidade

Primeiro, defines quanto precisas e para quê. Pode ser para comprar casa, fazer obras, consolidar créditos, investir noutro projeto ou obter liquidez. Nem todos os bancos aceitam todas as finalidades, por isso este ponto deve ser confirmado logo no início.

2. O banco analisa a tua situação financeira

Antes de aprovar o crédito, o banco tem de avaliar a tua capacidade para pagar o empréstimo. Esta análise inclui fatores como idade, situação profissional, rendimentos, despesas regulares e responsabilidades de crédito registadas na Central de Responsabilidades de Crédito.

Ou seja, ter um imóvel para dar como garantia não chega. O banco também quer perceber se consegues pagar a prestação todos os meses.

3. O imóvel é avaliado

Depois, o banco pede uma avaliação ao imóvel. Esta avaliação é importante porque ajuda a definir quanto podes pedir. Normalmente, o banco não financia 100% do valor do imóvel, salvo situações específicas.

O valor considerado pode ser o valor da avaliação ou, em alguns casos, o menor valor entre avaliação e preço de aquisição.

4. O banco calcula o LTV

O LTV, ou loan-to-value, é o rácio entre o valor do empréstimo e o valor do imóvel dado como garantia.

Por exemplo, se o imóvel vale 200.000 euros e pedes 160.000 euros, o LTV é de 80%.

Em Portugal, os limites de referência do Banco de Portugal indicam que o crédito não deve ultrapassar 90% do valor do imóvel em habitação própria e permanente, 80% em créditos com outras finalidades e 100% em casos específicos, como imóveis detidos pelas instituições ou contratos de locação financeira imobiliária.

5. Recebes a proposta e a FINE

Se o banco aprovar o pedido, recebes a proposta com as condições do crédito. A FINE, Ficha de Informação Normalizada Europeia, apresenta os principais dados do empréstimo, como TAN, TAEG, MTIC, prestação, prazo, comissões e seguros.

6. Assinas o contrato e é registada a hipoteca

Se aceitares a proposta, avanças para a contratação. A hipoteca fica registada a favor do banco até o empréstimo ser liquidado.

Quando terminares de pagar, a hipoteca deve ser cancelada através do respetivo distrate.

Quanto posso pedir de empréstimo com garantia de imóvel?

Imagina que tens um imóvel avaliado em 200.000 euros e queres pedir um empréstimo com garantia de imóvel para uma finalidade que não é habitação própria e permanente.

Se o limite considerado for 80%, o valor máximo teórico seria:

200.000€ × 80% = 160.000€

Mas atenção, este é apenas um valor de referência. O banco ainda vai analisar a tua taxa de esforço, os teus rendimentos, outros créditos, idade, prazo pretendido e perfil de risco.

Que imóveis podem ser dados como garantia?

Depende da política de cada banco, mas podem ser aceites diferentes tipos de imóveis:

Se o imóvel já tiver uma hipoteca, o banco vai avaliar se ainda existe margem para uma nova operação. Por exemplo, se a casa vale 250.000 euros e ainda deves 220.000 euros, é provável que a margem seja reduzida. Se deves 80.000 euros, pode haver mais espaço para análise.

Como escolher um crédito hipotecário?

Todas as instituições financeiras são obrigadas, por lei, a fornecer as informações inerentes ao crédito hipotecário disponíveis na FINE (Ficha de Informação Normalizada Europeia). Para efetuares as devidas comparações deves garantir que todas as propostas apresentam o mesmo prazo, montante e LTV, bem como o mesmo tipo de taxa (variável ou fixa). Só desta forma poderás depois aferir quais as propostas mais vantajosas, olhando para tal à TAEG e MTIC.

Conforme a legislação europeia, a entidade financeira é obrigada a dar ao cliente um prazo mínimo de sete dias para avaliar as condições do empréstimo com garantia imóvel em que tem interesse em contratar. Ao longo deste período de reflexão pode desistir da oferta.

Antes de decidires qual o banco no qual vais fazer um empréstimo com garantia de imóvel é importante que faças uma comparação com base nas condições que cada instituição oferece. Não te esqueças de que este é um compromisso de elevado peso na tua vida e, por isso, deve ser muito bem ponderado.