Compensa comprar casa para arrendar?

Atualmente, as soluções tradicionais de investimento que existem estão com baixas rendibilidades, como é o caso dos depósitos a prazo, o que pode fazer com que se pondere investir em imobiliário. A par do crescimento do turismo no nosso país, o arrendamento como forma de investimento é, cada vez mais, uma solução equacionada pelos portugueses. Contudo, será que compensa realmente comprar casa para arrendar? Será que os benefícios ultrapassam os custos? E que opções existem no mercado de crédito à habitação para quem deseja comprar casa para arrendar? Temos a resposta para estas questões.

Novos incentivos para o arrendamento dinamizam o mercado

A última revisão do regime jurídico do arrendamento urbano, que entrou em vigor a 12 de novembro de 2012, veio dar resposta a diversos problemas que surgiram em decorrência de uma procura crescente pelo arrendamento (que, por sua vez, foi consequência da crise económico-financeira) e de uma oferta insuficiente de arrendamento a preços acessíveis.

Por conseguinte, a Nova Lei do Arrendamento Urbano (NRAU) produziu um conjunto de medidas que ajudaram a liberalizar este mercado e a criar novos incentivos, tanto para inquilinos como senhorios. Como exemplo de grandes medidas destacam-se: maior liberdade na estipulação da duração dos contratos; instituição de mecanismos de negociação entre as partes; novas regras relativamente à realização de obras e ainda um procedimento especial para situações de despejo.

Maiores facilidades produziram naturalmente um crescimento da oferta de casas para arrendar e, por conseguinte, a própria oferta dos bancos com produtos de crédito à habitação também teve de se atualizar.

Hoje em dia já existem muitas finalidades disponíveis na hora de solicitar um crédito à habitação, nomeadamente a de arrendamento. Seja para comprar casa para arrendar, realizar obras, investir, construir de raiz ou até recorrer ao leasing imobiliário, são diversas as possibilidades.

Quais as caraterísticas de um empréstimo para arrendamento?

O crédito à habitação para arrendamento possui condições diferentes de um empréstimo para a compra da primeira casa (formalmente designada por habitação própria permanente).

Desde logo, a percentagem do imóvel que o banco financia (traduzida no chamado Loan-To-Value) é geralmente mais reduzida. Enquanto que no crédito à habitação para aquisição da primeira casa os bancos costumam financiar 80% ou, em alguns casos, até mais, no empréstimo para arrendamento este valor pode não ultrapassar 60%.  

O próprio prazo permitido para o empréstimo também é mais reduzido, não costumando ultrapassar 30 anos e desde que os titulares não tenham mais de 75 anos de idade no final do contrato.

Naturalmente também o spread será diferente devido ao nível de risco de adquirir uma segunda casa. Atualmente, é possível contratar um empréstimo para habitação própria permanente com um spread inferior a 2%, valor que muito dificilmente se aplicará na solução para arrendamento.

Qual a oferta do mercado para quem comprar casa para arrendar?

A Ana e o Jorge, um casal com 42 e 50 anos de idade, respetivamente, e cujo salário líquido mensal conjunto é de 4.500 euros, pretendem adquirir uma segunda casa – um T3 em Lisboa, construído em 2005, no valor de 250 mil euros – para depois arrendarem.

Nem todas as instituições financeiras em Portugal disponibilizam soluções específicas para a compra de casa para arrendar. As simulações que realizaram para crédito à habitação com a finalidade arrendamento, com um prazo de 25 anos e com taxa variável indexada à EURIBOR a 12 meses constam da tabela abaixo:

Entre as cinco entidades bancárias em análise, é possível constatar que, atendendo ao montante total imputado ao consumidor, a solução mais acessível é a do Bankinter (na ordem dos 282.159 mil euros), enquanto que a mais dispendiosa é a do Banco Best (357.818 mil euros), uma diferença de 75 mil euros.

Todavia, é necessário ter em atenção que os seguros de vida e multirriscos (obrigatórios na contratação de um empréstimo à habitação) encarecem o montante total de encargos com o crédito. Ainda assim, o consumidor tem sempre a possibilidade de contratar estes seguros numa seguradora que não seja a do banco (e, por conseguinte, poupar dinheiro).

Apenas um banco oferece um spread abaixo de 2% para este produto: Bankinter (1,750%), sendo que as restantes soluções ultrapassam os 2%.

Existem ainda duas instituições no mercado cujo rácio de financiamento máximo se situa abaixo dos 80%. Tal como se pode observar na tabela abaixo, é o caso do BPI, que só vai até 60%, e da CGD, que não permite ultrapassar os 75%.

No entanto, há bancos que vão muito para além de uma relação financiamento/garantia de 60% – é o caso do Bankinter, que oferece até 90%.

Existem custos para além da hipoteca

No entanto, antes de se realizar um investimento como este é necessário, em primeiro lugar, analisar cautelosamente a capacidade financeira própria, pois trata-se de um encargo elevado e quem investe demorará algum tempo a recuperar o valor aplicado.

Na hora de colocar a casa a arrendar, existem ainda outros custos a ponderar, pois, na realidade, há um equilíbrio a fazer entre a maximização do lucro dos senhorios e uma procura, por parte dos inquilinos, de casas que sejam o mais acessíveis possível em termos de renda.

Do lado das despesas é impossível não considerar, para além do pagamento da prestação mensal ao banco, os impostos inerentes a ser proprietário de uma casa. Para além do IMI (Imposto Municipal sobre Imóveis) – a pagar anualmente, variando consoante o concelho onde se situa o imóvel e incidindo sobre 0,3% a 0,5% do valor patrimonial do imóvel -, os senhorios têm de pagar também o imposto sobre rendas e as quotas do condomínio.

A título exemplificativo, estando o imóvel do Jorge e da Ana avaliado em 250 mil euros e sendo que a taxa de IMI a aplicar em Lisboa é de 0,3%, então o valor que estes proprietários têm de pagar é de 750 euros (200 mil euros x 0,003) por ano.

Por sua vez, no que concerne ao imposto de renda, este incide sobre 28% do valor de renda pago pelos arrendatários, significando que, todos os meses, os senhorios têm de liquidar este valor a favor do Estado. Por exemplo: se for estabelecida uma renda de 1.500 euros, 420 euros por mês serão destinados a este imposto.

A acrescer, encontra-se ainda o valor do condomínio. Situando-se a habitação em Lisboa e se se tratar de um edifício com elevador, jardim privado, limpeza duas vezes por semana e pequenas reparações, o valor mensal pode ascender aos 50 euros.

E por fim, mas não menos importante, ainda estão as despesas com os seguros de vida e multirriscos, cujos prémios podem ultrapassar, em conjunto, os 300 euros anuais.

Há que não descurar ainda a possibilidade de desocupação da casa durante dois ou três meses por ano, especialmente se o objetivo for arrendar a estudantes ou a turistas, ou mesmo considerando o período que medeia a saída e a entrada de novos inquilinos, para além de eventuais despesas com a manutenção da habitação.

Já para os casos (que têm de ser previstos e acautelados) em que se pretende mitigar o risco de os inquilinos não pagarem a renda nalguns meses (imaginando que estes se deparam com situações de desemprego involuntário, hospitalização ou incapacidade temporária para o trabalho por doença ou acidente, por exemplo), existe ainda o seguro de proteção de rendas, que foi criado pela companhia de seguros Tranquilidade em parceria com a Associação Nacional de Proprietários (ANP).

Este seguro tem sempre como pessoa segura o inquilino, ao passo que o tomador do seguro tanto poderá ser o senhorio como o inquilino. Na prática, o que acontece é que a seguradora substitui-se ao inquilino no pagamento de rendas durante 4 ou 6 meses, consoante a opção escolhida.

O que se pode esperar do lado das receitas?

Na tabela abaixo é possível observar o lucro final do investimento da Ana e do Jorge, considerando todas as despesas com o arrendamento da habitação:

À parte dos gastos, do lado das receitas também há que equacionar quanto é que efetivamente se pode auferir. Tendo em conta o preço de compra da casa (250.000 euros) mais os custos anuais que se terá com a mesma e com o arrendamento (9.234,60 euros) e os ganhos de uma renda de 1.500 euros por mês (o que dá um ganho de 18.000 euros por ano), o retorno anual deste investimento será de aproximadamente 3,5%:

[(18.000 – 9.234,6) / 250.000 = 3,5%

Para além do retorno de comprar casa para arrendar, há que considerar ainda a possibilidade de valorização do imóvel. À partida, uma casa é um ativo que se valoriza com o passar do tempo, sobretudo se estiver localizada em grandes cidades, como é o caso de Lisboa.

Com o aumento das facilidades na concessão de crédito, que até há poucos anos não se verificavam, a par da recente queda dos spreads em virtude de uma competição acrescida dos bancos, existem hoje oportunidades no crédito à habitação que facilitam a opção de comprar casa para arrendar.

Pese embora os custos elevados de comprar casa para arrendar e o próprio risco do investimento (mas que investimentos existem sem riscos?), especialmente para quem ainda detém o primeiro crédito à habitação, a verdade é que a renda paga pelos inquilinos pode cobrir a prestação mensal – é uma questão de se fazer as contas.
E se for possível poupar no crédito à habitação e baixar este valor, melhor ainda – neste caso, nada como fazer simulações nos vários bancos que disponibilizam este produto específico e procurar pelos spreads e taxas de juro mais atrativos: