LTV: o que é e como influencia ao comprar casa?

Se estás a pensar em comprar casa, há termos com os quais vais ter de lidar e um deles é o Loan-to-Value ou LTV. Apesar do pomposo estrangeirismo, trata-se de um conceito muito simples e muito utilizado no meio bancário. Descobre o que é, como se calcula e em que medida influencia o custo do teu empréstimo.

O que é então o LTV?

O LTV é um rácio entre o valor que o banco te empresta para comprar casa e o valor do imóvel. Quando recorres a um crédito à habitação, nenhuma instituição bancária concede a totalidade do valor da casa, apenas uma percentagem. O valor restante terá de ser dado por ti, como entrada. Assim, o LTV exprime, em percentagem, a relação entre o valor do empréstimo e o valor do imóvel a financiar.

Dado que o imóvel serve como garantia em caso de incumprimento, o LTV é também chamado de “rácio financiamento garantia”. Quanto maior for o montante emprestado, maior é o risco que o banco assume e, por isso, maior tende a ser o LTV. Geralmente, os créditos à habitação costumam representar entre 60% a 80% do valor do imóvel, sendo a restante percentagem paga pelo cliente como entrada.

Como se calcula o LTV?

Para calcular o LTV, é importante conhecer dois conceitos em relação ao imóvel: o valor de compra e o valor da avaliação.

O valor de compra do imóvel é o preço que pagarás pela casa e que consta na escritura. O valor da avaliação é determinado por um perito credenciado, que considerará vários critérios como a localização, ano de construção, tipologia, as áreas, exposição solar, acabamentos, entre outros. Isto explica porque duas casas aparentemente semelhantes podem ter valores de avaliação diferentes.

Surge agora a questão: qual destes dois valores vai ser considerado pelo banco para o empréstimo? O menor dos dois valores, que será tomado como valor da garantia. Estando este valor apurado, é então utilizada a seguinte fórmula para calcular o LTV:

Qual a importância do LTV para o crédito habitação?

Um LTV muito elevado é interpretado, pelo banco, como uma maior probabilidade de entrar em incumprimento, dado que o cliente não avançou com um grande capital próprio de entrada. Isto significa que um LTV elevado vai traduzir-se num empréstimo mais caro, para compensar o risco que a entidade financeira assume ao emprestar dinheiro.

Devido ao maior risco, as operações com maior LTV acabam por ter piores condições financeiras, como taxas de juro ou spreads mais elevados. Assim, obter um empréstimo com um LTV próximo dos 100% talvez não seja boa ideia, porque irás pagar mais por ele. É por isso recomendável que o valor de entrada seja o mais elevado possível.

Existem limites para o LTV?

O Banco de Portugal impõe limites ao LTV no crédito habitação, para garantir que os clientes não assumem riscos acima do recomendável e que o crédito é concedido de forma responsável. Os limites são de 90% para crédito habitação destinado à aquisição ou construção de habitação própria e permanente, 85% para créditos com garantia hipotecária ou equivalente, 80% para segunda habitação ou investimento e 75% para imóveis destinados ao arrendamento. Ainda assim, a maior parte das entidades bancárias concede créditos abaixo desses máximos, geralmente entre os 70% e os 80%.

Existe LTV a 100%?

Existem duas situações específicas em que o Banco de Portugal autoriza um LTV a 100%. Trata-se da aquisição de imóveis detidos pelos próprios bancos, ou seja, imóveis em relação aos quais o banco executou a hipoteca por falta de pagamento; e a aquisição de um imóvel através da medida do Estado da Garantia Pública.

Esta medida é direcionada para jovens até 35 anos, para conseguirem financiamento até 100% sem necessidade de entrada inicial.

Aliás, como o banco pretende apenas que seja liquidada a dívida, tem um valor de avaliação superior ao valor a que está a ser vendido. Assim, se a casa que queres comprar constar da carteira de imóveis do banco, poderás conseguir um LTV a 100%. Contudo, para o conseguir, o crédito habitação tem de ser contratado com esse mesmo banco.

A que tipo de empréstimos se aplica o LTV?

O LTV não se aplica apenas ao crédito habitação, mas também a outros tipos de crédito com garantia hipotecária. Esta é uma modalidade de crédito que depende de uma garantia por parte do cliente. Dito de outro modo, o cliente disponibiliza ao banco um bem para ser penhorado se entrar em incumprimento.

Normalmente, a casa é o bem que é entregue na hipoteca, mas podem ser oferecidos outros bens, como um carro ou um barco, sempre com o pressuposto de que o valor do bem hipotecado seja superior ao valor do empréstimo.

Como conseguir o melhor LTV?

Como já referimos, um LTV mais baixo pressupõe um valor de entrada maior e, por consequência, as condições do crédito serão mais vantajosas, dado que haverá menor probabilidade de incumprimento. Assim sendo, é recomendável que tentes ter um LTV o mais baixo possível, mesmo que o Banco te permita ter um valor mais alto.

Podes reduzir o LTV procurando uma casa mais barata, de forma a que o valor de entrada represente uma percentagem maior do valor do imóvel. O importante é que o valor de entrada seja o mais elevado possível. Assim, terás maior probabilidade de conseguir boas condições de crédito.

Como aumentar a probabilidade de ver o meu empréstimo aprovado?

O LTV não é o único fator que os bancos consideram na hora de avaliar um crédito habitação. Existem outros critérios que, no conjunto, determinam se um crédito é ou não concedido. Toma nota do que podes fazer para aumentar a probabilidade de ver o teu empréstimo aprovado.

1. Certifica-te de que não constas da Lista Negra

Como é expectável, os bancos dificilmente emprestam dinheiro a quem já tem um historial de incumprimento. Assim, acede ao teu Mapa de Responsabilidades do Banco de Portugal e verifica se estás em dia. Caso não esteja, regulariza todas as dívidas que possas ter pendentes antes de pedir um novo crédito.

2. Evita ter a conta bancária a descoberto

Este também é um indicador que os bancos consideram na hora de aprovar um empréstimo. Se o saldo na tua conta estiver várias vezes a negativo, podes ser visto como inconstante e mau pagador, o que não configura um cenário favorável à concessão de crédito.

3. Apresenta uma taxa de esforço abaixo dos 33%

A taxa de esforço é a percentagem que ajuda o banco a perceber qual o rendimento que tem disponível para pagar o crédito. É calculada subtraindo ao teu rendimento os custos com outros créditos. Idealmente, a taxa de esforço não deve ultrapassar os 33%, mas quanto mais baixa for, melhor.

4. A estabilidade profissional é importante

Ainda que esta dica nem sempre possa ser controlada por si, é um dos critérios avaliados pelos bancos. Ter um contrato sem termo e trabalhar numa empresa sólida são bons indicadores de que terás condições financeiras para continuar a assumir o compromisso com o banco.

5. Junta um titular

Se conseguires, adiciona um segundo titular ao teu crédito. É uma forma de repartir o risco de incumprimento. Dito doutro modo, se um dos titulares ficar impedido de fazer face aos compromissos financeiros, o segundo titular pode assegurar os pagamentos.

LTV: dúvidas frequentes

Damos de seguida resposta a algumas dúvidas frequentes em relação ao LTV.

O que posso fazer se não concordar com o valor da avaliação do imóvel?

A avaliação de imóveis não é uma ciência exata: os peritos trabalham com estimativas, dados estatísticos e também com a sua própria sensibilidade. Assim, o valor do imóvel pode diferir de perito para perito, dependendo do conhecimento individual que cada um detenha sobre o imóvel. Contudo, se não concordares com o valor da avaliação do imóvel, podes apresentar uma reclamação ao banco, devidamente fundamentada, e pedir uma segunda avaliação. Também o poderás fazer se considerares que há margem para melhorar o LTV.

A avaliação do imóvel tem custos?

Sim, a avaliação do imóvel tem custos. Quando é solicitada pelo próprio banco, o custo surge sob a forma de comissão bancária. O valor depende do tipo de imóvel e da sua localização, sendo que pode oscilar entre os 200 e 350 euros.

Onde posso consultar os imóveis com LTV a 100%?

Alguns bancos disponibilizam um portal online com a sua própria carteira de imóveis com crédito habitação a 100%. Apresentamos de seguida a listagem de instituições com imóveis próprios:

• Bankinter;

• BPI;

• Caixa Geral de Depósitos;

• Crédito Agrícola;

• Millennium bcp;

• Banco Montepio;

• Santander.

Concluindo, o LTV é um conceito que importa e muito para poderes negociar o teu empréstimo bancário da melhor forma. Posto isto, podes começar já a fazer simulações de crédito habitação e comparar todas as ofertas em vigor no mercado.