Se está a pensar em comprar casa, há termos com os quais vai ter de lidar e um deles é o Loan-to-Value ou LTV. Apesar do pomposo estrangeirismo, trata-se de um conceito muito simples e muito utilizado no meio bancário. Descubra o que é, como se calcula e em que medida influencia o custo do seu empréstimo.
O que é então o LTV?
O LTV é um rácio entre o valor que o banco lhe empresta para comprar casa e o valor do imóvel. Quando recorre a um crédito à habitação, nenhuma instituição bancária concede a totalidade do valor da casa, apenas uma percentagem. O valor restante terá de ser dado por si, como entrada. Assim, o LTV exprime, em percentagem, a relação entre o valor do empréstimo e o valor do imóvel a financiar.
Dado que o imóvel serve como garantia em caso de incumprimento, o LTV é também chamado de “rácio financiamento garantia”. Quanto maior for o montante emprestado, maior é o risco que o banco assume e, por isso, maior tende a ser o LTV. Geralmente, os créditos à habitação costumam representar entre 60% a 80% do valor do imóvel, sendo a restante percentagem paga pelo cliente como entrada.
Como se calcula o LTV?
Para calcular o LTV, é importante conhecer dois conceitos em relação ao imóvel: o valor de compra e o valor da avaliação.
O valor de compra do imóvel é o preço que pagará pela casa e que consta na escritura. O valor da avaliação é determinado por um perito credenciado, que considerará vários critérios como a localização, ano de construção, tipologia, as áreas, exposição solar, acabamentos, entre outros. Isto explica porque duas casas aparentemente semelhantes podem ter valores de avaliação diferentes.
Surge agora a questão: qual destes dois valores vai ser considerado pelo banco para o empréstimo? O menor dos dois valores, que será tomado como valor da garantia. Estando este valor apurado, é então utilizada a seguinte fórmula para calcular o LTV:
LTV (%) = Montante do Empréstimo / Valor da Garantia
Por exemplo, a Joana e o Carlos pretendem comprar um imóvel avaliado em 200 mil euros. O banco propõe conceder um crédito de 120 mil euros. Neste caso específico, o cálculo do LTV é o seguinte:
LTV (%) = 120.000 / 200.000€ = 60%
Qual a importância do LTV para o crédito habitação?
Um LTV muito elevado é interpretado, pelo banco, como uma maior probabilidade de entrar em incumprimento, dado que o cliente não avançou com um grande capital próprio de entrada. Isto significa que um LTV elevado vai traduzir-se num empréstimo mais caro, para compensar o risco que a entidade financeira assume ao emprestar dinheiro.
Devido ao maior risco, as operações com maior LTV acabam por ter piores condições financeiras, como taxas de juro ou spreads mais elevados. Assim, se acha apelativo obter um empréstimo com um LTV próximo dos 100%, talvez não seja boa ideia, porque irá pagar mais por ele. É por isso recomendável que o valor de entrada seja o mais elevado possível.
Existem limites para o LTV?
O Banco de Portugal impõe limites ao LTV no crédito habitação, para garantir que os clientes não assumem riscos acima do recomendável e que o crédito é concedido de forma responsável. Os limites são de 90% para crédito habitação destinado à aquisição ou construção de habitação própria e permanente e 85% para créditos com garantia hipotecária ou equivalente. Ainda assim, a maior parte das entidades bancárias concede créditos abaixo desses máximos, geralmente entre os 70% e os 80%.
Contudo, há uma situação específica em que o Banco de Portugal autoriza um LTV a 100%. Trata-se da aquisição de imóveis detidos pelos próprios bancos, ou seja, imóveis em relação aos quais o banco executou a hipoteca por falta de pagamento.
Aliás, como o banco pretende apenas que lhe seja liquidada a dívida, têm um valor de avaliação superior ao valor a que está a ser vendido. Assim, se a casa que quer comprar constar da carteira de imóveis do banco, poderá conseguir um LTV a 100%. Contudo, para o conseguir, o crédito habitação tem de ser contratado com esse mesmo banco.
A que tipo de empréstimos se aplica o LTV?
O LTV não se aplica apenas ao crédito habitação, mas também a outros tipos de crédito com garantia hipotecária. Esta é uma modalidade de crédito que depende de uma garantia por parte do cliente. Dito doutro modo, o cliente disponibiliza ao banco um bem para ser penhorado se entrar em incumprimento.
Normalmente, a casa é o bem que é entregue na hipoteca, mas podem ser oferecidos outros bens, como um carro ou um barco, sempre com o pressuposto de que o valor do bem hipotecado seja superior ao valor do empréstimo.
Como conseguir o melhor LTV?
Como já referimos, um LTV mais baixo pressupõe um valor de entrada maior e, por consequência, as condições do crédito serão mais vantajosas, dado que haverá menor probabilidade de incumprimento. Assim sendo, é recomendável que tente ter um LTV o mais baixo possível, mesmo que o Banco lhe permita ter um valor mais alto.
Pode reduzir o LTV procurando uma casa mais barata, de forma que o valor de entrada represente uma percentagem maior do valor do imóvel. O importante é que o valor de entrada seja o mais elevado possível. Assim, terá maior probabilidade de conseguir boas condições de crédito.
Como aumentar a probabilidade de ver o seu empréstimo aprovado?
O LTV não é o único fator que os bancos consideram na hora de avaliar um crédito habitação. Existem outros critérios que, no conjunto, determinam se um crédito é ou não concedido. Tome nota do que pode fazer para aumentar a probabilidade de ver o seu empréstimo aprovado.
1. Certifique-se de que não consta da Lista Negra
Como é expectável, os bancos dificilmente emprestam dinheiro a quem já tem um historial de incumprimento. Assim, aceda ao seu Mapa de Responsabilidades do Banco de Portugal e verifique se está em dia. Caso não esteja, regularize todas as dívidas que possa ter pendentes antes de pedir um novo crédito.
2. Evite ter a conta bancária a descoberto
Este também é um indicador que os bancos consideram na hora de aprovar um empréstimo. Se o saldo na sua conta estiver várias vezes a negativo, pode ser visto como inconstante e mau pagador, o que não configura um cenário favorável à concessão de crédito.
3. Apresente uma taxa de esforço abaixo dos 33%
A taxa de esforço é a percentagem que ajuda o banco a perceber qual o rendimento que tem disponível para pagar o crédito. É calculada subtraindo ao seu rendimento os custos com outros créditos. Idealmente, a taxa de esforço não deve ultrapassar os 33%, mas quanto mais baixa for, melhor.
4. A estabilidade profissional é importante
Ainda que esta dica nem sempre possa ser controlada por si, é um dos critérios avaliados pelos bancos. Ter um contrato sem termo e trabalhar numa empresa sólida são bons indicadores de que terá condições financeiras para continuar a assumir o compromisso com o banco.
5. Junte um titular
Se conseguir, adicione um segundo titular ao seu crédito. É uma forma de repartir o risco de incumprimento. Dito doutro modo, se um dos titulares ficar impedido de fazer face aos compromissos financeiros, o segundo titular pode assegurar os pagamentos.
LTV: dúvidas frequentes
Damos de seguida resposta a algumas dúvidas frequentes em relação ao LTV.
O que posso fazer se não concordar com o valor da avaliação do imóvel?
A avaliação de imóveis não é uma ciência exata, sendo que os peritos trabalham com estimativas, dados estatísticos e também com a sua própria sensibilidade. Assim, o valor do imóvel pode diferir de perito para perito, dependendo do conhecimento individual que cada um detenha sobre o imóvel. Contudo, se não concordar com o valor da avaliação do imóvel, pode apresentar uma reclamação ao banco, devidamente fundamentada, e pedir uma segunda avaliação. Também o poderá fazer se considerar que há margem para melhorar o LTV.
A avaliação do imóvel tem custos?
Sim, a avaliação do imóvel tem custos. Quando é solicitada pelo próprio banco, o custo surge sob a forma de comissão bancária. O valor depende do tipo de imóvel e da sua localização, sendo que pode oscilar entre os 120 e 300 euros.
Onde posso consultar os imóveis com LTV a 100%?
Alguns bancos disponibilizam um portal online com a sua própria carteira de imóveis com crédito habitação a 100%. Apresentamos de seguida a listagem de instituições com imóveis próprios:
- Bankinter;
- BPI;
- Caixa Geral de Depósitos;
- Crédito Agrícola;
- Millennium bcp;
- Banco Montepio;
- Santander.
Concluindo, o LTV é um conceito que importa e muito para poder negociar o seu empréstimo bancário da melhor forma. Posto isto, pode começar já a fazer simulações de crédito habitação e comparar todas as ofertas em vigor no mercado.
