Reinvestimento de mais-valias de habitação secundária 2025

Vender uma segunda casa — seja um apartamento de férias, uma casa no campo ou um imóvel arrendado — levanta sempre uma questão delicada: quanto vou pagar de imposto pelas mais-valias? Até 2024, existia um regime transitório que permitia alguma isenção se o valor da venda fosse usado para amortizar crédito da habitação própria e permanente. Mas e em 2025? Ainda há espaço para reinvestimento com isenção? Vamos por partes.

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O que eram as mais-valias de reinvestimento para habitação secundária?

Entre 2022 e 2024, o Pacote Mais Habitação criou uma exceção: quem vendesse uma habitação secundária podia ficar isento (total ou parcialmente) de IRS se usasse o valor obtido para amortizar empréstimos de habitação própria e permanente (do próprio ou dos descendentes).

As regras eram claras:

• A venda tinha de acontecer até 31 de dezembro de 2024.

• O valor devia ser aplicado na amortização do crédito da HPP até três meses após a venda.

• A isenção era proporcional: só o montante efetivamente usado na amortização ficava livre de imposto.

E em 2025? O que mudou

Com a entrada de 2025, o regime transitório terminou. Vendas realizadas em 2025 já não têm acesso a essa isenção especial.

As mais-valias de uma habitação secundária são agora tributadas de acordo com as regras normais do IRS: calcula-se a diferença entre o preço de venda e o valor de aquisição (corrigido com encargos e despesas), e 50% desse ganho é englobado no rendimento coletável.

Em suma: se venderes uma segunda casa em 2025, mesmo que uses o dinheiro para amortizar crédito, não tens direito à isenção que existia nos anos anteriores.

Exemplo prático

Imagina que encontraste uma excelente oportunidade e compraste um apartamento em Melgaço por 150.000 euros. Agora, vendo que afinal não precisas dele e te dá jeito um pouco mais de dinheiro na conta, vais vendê-lo pelo seu valor de hoje, ou seja por 250.000 euros.

Tiveste de pagar as despesas dedutíveis (IMT, obras, escritura, registos, etc.), que serão cerca de 30.000 euros.

Após deduzires esses valores, terás uma mais-valia bruta se 70.000 euros. A mais-valia sujeita a IRS será de 50% sobre esse valor, ou seja 35.000 euros.

Se já tens outros rendimentos, esses 35.000 euros somam-se e podem empurrar-te para um escalão superior de IRS. Aqui é que entra a importância de planear.

Outras situações de isenção

Apesar de a habitação secundária ter perdido o regime especial, há casos em que ainda é possível escapar ao imposto:

• Habitação própria e permanente (HPP) — continua a existir isenção se reinvestires o valor da venda numa nova HPP em Portugal, até 36 meses depois ou 24 meses antes da venda.

• Maiores de 65 anos ou reformados — podem obter isenção se reinvestirem o valor num produto financeiro de longo prazo (por exemplo, seguro de vida ou fundo de pensões certificado).

• Vendas ao Estado ou a municípios — em determinadas condições, também podem gerar isenção.

Como calcular e preparar a minha situação?

Se vais vender uma segunda casa em 2025, deves:

• Guardar faturas de obras, custos de escritura, comissões de imobiliária, IMT e impostos pagos na aquisição. Tudo isto pode ser deduzido e ajuda a reduzir a mais-valia.

• Simular previamente o impacto no IRS — há simuladores online que te dão uma estimativa, mas um contabilista pode afinar os números.

• Pensar se a venda pode ser adiada (ou antecipada) para aproveitar melhor o enquadramento fiscal.

O que significa para mim em 2025?

A resposta direta à pergunta central é simples: em 2025 não existem mais-valias de reinvestimento para habitação secundária com isenção de IRS. Quem vender este tipo de imóveis terá de declarar a operação no Anexo G do IRS e pagar imposto sobre 50% do ganho obtido, salvo se se enquadrar noutras situações de isenção.

Qual a melhor estratégia, então?

O reinvestimento de mais-valias em habitação secundária deixou de ser uma via de isenção em 2025. A partir de agora, cada venda deve ser analisada sob o regime normal de IRS. Para quem planeia vender, a melhor estratégia é antecipar o impacto fiscal: calcular, organizar documentos e, sempre que possível, pedir aconselhamento profissional.