Ação de despejo: o que precisas de saber

Se ouviste falar em ação de despejo, provavelmente já associaste o termo a situações complicadas entre senhorios e inquilinos. Mas calma, vamos simplificar este tema e explicar-te como funciona em Portugal, quais são os teus direitos e deveres e o que a lei prevê nestes casos.

O que é ação de despejo?

A ação de despejo é um processo legal através do qual o senhorio pode pedir ao tribunal ou ao Balcão do Arrendatário e do Senhorio (BAS) a saída do inquilino de um imóvel arrendado.

As razões mais comuns para avançar com este processo são:

• Incumprimento de cláusulas do contrato;

• Falta de pagamento da renda;

• Atrasos sucessivos no pagamento;

• Fim do contrato de arrendamento, quando o inquilino não entrega a casa voluntariamente;

• Utilização do imóvel para fins diferentes dos acordados (por exemplo, arrendar um apartamento para habitação e usá-lo como alojamento local sem autorização);

• Uso próprio ou de familiares. Trata-se da necessidade por parte do senhorio em utilizar o imóvel para a sua própria habitação ou para familiares diretos.

As dívidas começam a apertar?

Simula propostas de crédito consolidado!

Simular

No artigo 14.º do Novo Regime do Arrendamento Urbano ainda se especificam situações como:

• "a violação de regras de higiene, de sossego, de boa vizinhança ou de normas constantes do regulamento do condomínio;"

• "a utilização do prédio contrária à lei, aos bons costumes ou à ordem pública;"

• "a cessão, total ou parcial, temporária ou permanente e onerosa ou gratuita, do gozo do prédio, quando ilícita, inválida ou ineficaz perante o senhorio."

No fundo, esta é a ferramenta legal que o senhorio tem para recuperar o imóvel quando há incumprimento. Porém, para que aconteça uma ação de despejo, é necessário ter um contrato de arrendamento legal e que tenha sido pago o imposto do selo.

Como funciona o processo de despejo?

1 - Notificação ao inquilino

Tudo começa com uma notificação formal enviada pelo senhorio ao inquilino. Nessa comunicação deve ficar claro o motivo do despejo, seja falta de pagamento, violação do contrato ou outro motivo válido. A lei dá o prazo de um mês para o inquilino resolver a situação, se possível.

2 - Recurso ao Tribunal ou Balcão do Arrendatário e do Senhorio (BAS)

Se o inquilino não regularizar a situação dentro do prazo, o senhorio pode avançar com o processo.
Há duas formas de o fazer:

• Através do tribunal. Processo judicial mais formal e demorado, usado quando há situações mais complexas.

• Balcão do Arrendatário e do Senhorio (BAS). Opção mais simples e rápida, ideal para casos de falta de pagamento.

3 - Resposta do inquilino

O inquilino tem sempre o direito de responder. Pode contestar o despejo ou resolver o problema. O arrendatário tem 15 dias para se opor, pagando um valor de 306 euros (procedimento de despejo com valor igual ou inferior a 30 mil euros) ou 612 euros (procedimento de despejo superior a 30 mil euros).

Caso se trato de um atraso no pagamento da renda, o documento de oposição deve ser acompanhado de um comprovativo de pagamento da caução num prazo de 5 dias (até ao valor máximo correspondente a seis rendas).

Se não responder ou a resposta for rejeitada, o processo segue para decisão.

4 - Execução do despejo

A sessão em tribunal ou a decisão do BAS deverá ter lugar num prazo de 20 dias, com o objetivo de conciliação entre ambas as partes. Se derem razão ao senhorio, é emitida uma ordem de despejo. Caso o inquilino não saia voluntariamente, o senhorio pode pedir ajuda a autoridades para desocupar o imóvel.

Quanto tempo demora uma ação de despejo?

Depende! Em Portugal, existe o Procedimento Especial de Despejo (PED), criado para tornar este processo mais rápido, no entanto estás sempre dependente da rapidez do tribunal.

Em média, uma ação de despejo pode demorar entre 3 a 6 meses se for através do Balcão Nacional do Arrendatário e do Senhorio (isto para casos mais simples, como falta de pagamento), ou 1 ano ou mais se houver oposição do inquilino e o caso seguir para tribunal.

Tanto o requerente como o requerido pode acompanhar o estado do processo da ação de despejo online, através da área reservada do BAS, autenticando-se com a Chave Móvel Digital ou um leitor de Cartão de Cidadão.

Quando posso entrar no imóvel com ação de despejo?

Aqui é preciso ter cuidado. O senhorio nunca pode entrar no imóvel por conta própria, mesmo que a renda não esteja a ser paga há meses. Isso seria considerado violação de domicílio e pode trazer problemas legais.

O acesso só é permitido quando existe uma decisão judicial ou ordem do Balcão do Arrendatário e do Senhorio ou se a saída do inquilino foi realizada com apoio de autoridades competentes (como agente de execução, por exemplo). Até lá, o senhorio tem de esperar pelo desenrolar do processo.

Quem paga ação de despejo?

Mais uma vez, depende. O senhorio é responsável pelo pagamento dos custos iniciais. No entanto, se o tribunal for a favor do senhorio, então esses custos passam a ser suportados pelo inquilino.

No entanto, o valor para submeter online o requerimento de despejo varia consoante o valor do procedimento. O valor do procedimento especial de despejo é calculado com base na renda de dois anos e meio, mais o valor das rendas em atraso.

Assim, o valor a pagar poderá variar entre os 25,50 euros se o valor do procedimento for igual ou inferior a 30 mil euros ou 51 euros se o valor for superior a 30 mil euros. O sistema gera automaticamente uma referência de pagamento para o senhorio pagar a taxa de justiça.

Quem não pode ser despejado?

Cada caso deve ser analisado com base na legislação em vigor, uma vez que, apesar de a ação de despejo ser um direito do senhorio, a lei portuguesa protege alguns inquilinos em situações específicas. Por exemplo:

• Pessoas com contratos de arrendamento antigos, anteriores ao Novo Regime do Arrendamento Urbano (NRAU), de 2012;

• Famílias em situação de fragilidade económica, beneficiários do Rendimento Social de Inserção (RSI) ou cujo subsídio de desemprego seja inferior ao salário mínimo nacional.

• Inquilinos com 65 anos ou mais, ou com deficiência superior a 60%, não podem ser despejados se estiverem em contratos de arrendamento antigos (anteriores a 1990) e se a casa for a sua residência permanente.

• Casos em que a falta de pagamento não é culpa direta do inquilino, como situações de atraso no pagamento do subsídio de habitação pelo Estado.

No caso de quereres apresentar oposição à ação de despejo e nos passos seguintes em tribunal, é aconselhável que te acompanhes com um advogado. Podes solicitar este apoio judiciário junto da Segurança Social.

O que acontece após a ação de despejo?

Depois do despejo, o senhorio recupera o controlo total do imóvel e pode escolher se quer arrendar novamente o imóvel, vender ou usá-lo para habitação própria.

Se houver estragos significativos ou dívidas de rendas, o senhorio pode pedir uma indemnização através do tribunal.

Para o inquilino, as consequências costumam ser mais pesadas, sobretudo quando o despejo acontece por falta de pagamento ou violação do contrato. Além de ter de sair do imóvel e retirar todos os seus bens num prazo de 30 dias, o inquilino pode enfrentar dívidas pendentes, se o tribunal decidir que há rendas por pagar ou danos no imóvel, e até um registo de incumprimento, que pode afetar a sua reputação e contratos futuros.

A ação de despejo é um processo legal que pode ser complexo, mas conheceres os teus direitos e deveres ajuda-te a evitar problemas e a proteger a tua situação. Seja como inquilino ou como senhorio, estar informado é sempre a melhor defesa.