Ação de despejo: o que precisas de saber

Se ouviste falar em ação de despejo, provavelmente já associaste o termo a situações complicadas entre senhorios e inquilinos. Mas calma, vamos simplificar este tema e explicar-te como funciona em Portugal, quais são os teus direitos e deveres e o que a lei prevê nestes casos.

O que é ação de despejo?

A ação de despejo é um processo legal através do qual o senhorio pode pedir ao tribunal ou ao Balcão Nacional do Arrendamento (BNA) a saída do inquilino de um imóvel arrendado.

As razões mais comuns para avançar com este processo são:

• Falta de pagamento da renda;

• Atrasos sucessivos no pagamento;

• Fim do contrato de arrendamento, quando o inquilino não entrega a casa voluntariamente;

• Utilização do imóvel para fins diferentes dos acordados (por exemplo, arrendar um apartamento para habitação e usá-lo como alojamento local sem autorização).

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No artigo 14.º do Novo Regime do Arrendamento Urbano ainda se especificam situações como:

• "a violação de regras de higiene, de sossego, de boa vizinhança ou de normas constantes do regulamento do condomínio;"

• "a utilização do prédio contrária à lei, aos bons costumes ou à ordem pública;"

• "a cessão, total ou parcial, temporária ou permanente e onerosa ou gratuita, do gozo do prédio, quando ilícita, inválida ou ineficaz perante o senhorio."

No fundo, esta é a ferramenta legal que o senhorio tem para recuperar o imóvel quando há incumprimento.

Quanto tempo demora uma ação de despejo?

Depende! Em Portugal, existe o Procedimento Especial de Despejo (PED), criado para tornar este processo mais rápido, no entanto estás sempre dependente da rapidez do tribunal.

Em média, uma ação de despejo pode demorar entre 3 a 6 meses se for através do Balcão Nacional do Arrendamento (isto para casos mais simples, como falta de pagamento), ou 1 ano ou mais se houver oposição do inquilino e o caso seguir para tribunal.

Quando posso entrar no imóvel com ação de despejo?

Aqui é preciso ter cuidado. O senhorio nunca pode entrar no imóvel por conta própria, mesmo que a renda não esteja a ser paga há meses. Isso seria considerado violação de domicílio e pode trazer problemas legais.

O acesso só é permitido quando existe uma decisão judicial ou ordem do Balcão Nacional do Arrendamento ou se a saída do inquilino foi realizada com apoio de autoridades competentes (como agente de execução, por exemplo). Até lá, o senhorio tem de esperar pelo desenrolar do processo.

Quem paga ação de despejo?

Mais uma vez, depende. O senhorio é responsável pelo pagamento dos custos iniciais. No entanto, se o tribunal for a favor do senhorio, então esses custos passam a ser suportados pelo inquilino.

Quem não pode ser despejado?

Cada caso deve ser analisado com base na legislação em vigor, uma vez que, apesar de a ação de despejo ser um direito do senhorio, a lei portuguesa protege alguns inquilinos em situações específicas. Por exemplo:

• Pessoas com contratos de arrendamento antigos, anteriores ao Novo Regime do Arrendamento Urbano (NRAU), de 2012;

• Famílias em situação de fragilidade económica, beneficiários do Rendimento Social de Inserção (RSI) ou cujo subsídio de desemprego seja inferior ao salário mínimo nacional.

• Inquilinos com 65 anos ou mais, ou com deficiência superior a 60%, não podem ser despejados se estiverem em contratos de arrendamento antigos (anteriores a 1990) e se a casa for a sua residência permanente.

• Casos em que a falta de pagamento não é culpa direta do inquilino, como situações de atraso no pagamento do subsídio de habitação pelo Estado.

A ação de despejo é um processo legal que pode ser complexo, mas conheceres os teus direitos e deveres ajuda-te a evitar problemas e a proteger a tua situação. Seja como inquilino ou como senhorio, estar informado é sempre a melhor defesa.