Crédito à habitação: quais são os prazos máximos?

Tens um aniversário a chegar? Então esta pode ser a altura certa para contratares um crédito à habitação. Descobre o que dizem as regras do Banco de Portugal e qual é o prazo máximo que se aplica a ti.

Quais são os prazos máximos para o crédito à habitação em 2025?

As regras sobre os prazos máximos do crédito à habitação continuam a evoluir, e em 2025 mantêm-se as diretrizes impostas pelo Banco de Portugal, com pequenas atualizações adaptadas ao contexto atual do mercado e à política de estabilidade financeira.

Prazos máximos em vigor em 2025

Desde a entrada em vigor das medidas do Banco de Portugal (inicialmente implementadas a 1 de abril de 2022), os prazos máximos continuam a depender da idade do titular no momento da celebração do contrato. A lógica mantém-se: quanto mais jovem o mutuário, maior pode ser o prazo do empréstimo.

Até 30 anos

• Prazo máximo: 40 anos - Os jovens até aos 30 anos continuam a beneficiar do prazo mais alargado possível, permitindo prestações mensais mais reduzidas.

Entre 31 e 35 anos

• Prazo máximo: 37 anos - Esta faixa etária teve uma ligeira redução no prazo máximo. Em vez dos antigos 40 anos, o limite agora é de 37 anos, ajustando-se progressivamente à proximidade da idade da reforma.

Mais de 35 anos

• Prazo máximo: 35 anos - Para quem já passou os 35 anos, o prazo máximo para um crédito habitação é de 35 anos. Este limite visa reduzir o risco de endividamento a longo prazo e assegurar que o contrato termina preferencialmente antes da idade da reforma.

Os prazos afetam o valor a pagar por mês?

Maturidades mais curtas significam prestações mensais mais altas, uma vez que terás de devolver ao banco o montante do crédito em menos tempo.

Vamos a contas. Imagina que estás a considerar pedir um crédito à habitação de 100 mil euros com um spread de 1,2% indexado à EURIBOR a 12 meses (cuja média em março foi de -0,25%). Neste caso, a prestação a pagar por quem tem idade até ou igual a 30 anos é de 250,50 euros.

Se o cliente tiver mais idade, até 35 anos, o mesmo financiamento implica um encargo mensal de 267,21 euros. São mais 16,71 euros por mês e um total de 200,54 euros ao final de um ano. Ou seja, paga mais 7% do que o mesmo cliente, mas mais novo.

O valor da prestação fica ainda mais caro para clientes que tenham uma idade superior a 35 anos. O mesmo financiamento, mas com um prazo mais curto, tem um custo mensal de 279,96 euros, ou seja, 12% mais do que pagarias antes desta nova regra.

Quais as vantagens para quem vai contratar um crédito à habitação?

Apesar de agravarem as prestações mensais dos mutuários com mais idade, as novas medidas reduzem o valor total a pagar pelo financiamento, já que a amortização será mais célere.

Ao mesmo tempo, terão também a mais-valia de permitir poupanças em custos associados ao financiamento para a compra de casa, nomeadamente os encargos com os seguros obrigatórios, de vida e do próprio imóvel. Por fim, as alterações reduzem a despesa total com as comissões destes empréstimos.

São fatores positivos a longo prazo, mas que pesam na carteira no curto e médio prazo. Alteração ainda mais preocupante sobretudo quando se deverá iniciar o movimento de subida das taxas de juro.

Existe um limite de idade para pedir um crédito à habitação?

A idade máxima dos titulares do crédito é de 75 anos. Isto significa que pessoas com mais idade à procura de um crédito habitação vão ter um prazo mais curto para pagar o empréstimo.

O prazo do crédito à habitação é calculado ao contar quantos anos faltam para o titular do empréstimo celebrar o 75º aniversário. Por exemplo, se tiveres 40 anos e fores pedir um empréstimo, o prazo máximo será de 35 anos (a diferença para os 75 anos).

Mas esta regra não elimina o limite dos 40 anos. Ou seja, se tiveres 25 anos, continuas a ter um prazo de 40 anos no crédito habitação. A grande questão com as mudanças nas regras prende-se, então, com os clientes que têm entre 30 e 35 anos.

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Porque o Banco de Portugal está a limitar os prazos do crédito à habitação?

O objetivo do Banco de Portugal continua a ser o de travar o aumento da maturidade média dos créditos à habitação e promover uma maior estabilidade no setor financeiro.

Portugal permanece entre os países europeus com os prazos mais longos nos contratos de crédito à habitação. A maturidade média das novas operações continua acima dos 30 anos, enquanto na maioria dos países europeus esse valor se situa entre os 20 e os 25 anos.

Prazos demasiado longos representam um risco acrescido para os bancos, uma vez que aumentam a exposição às flutuações económicas ao longo do tempo. Além disso, dificultam eventuais reestruturações em cenários de instabilidade financeira por parte das famílias.

Por isso, o Banco de Portugal mantém a sua recomendação de que a maturidade média do conjunto dos novos contratos de crédito habitação deve convergir, de forma progressiva, para os 30 anos. Esta orientação, embora não imposta por lei, é vinculativa para as instituições financeiras, que devem cumprir as regras definidas — e justificar junto do supervisor qualquer exceção.

Podem existir novas alterações aos prazos dos créditos à habitação?

É bem possível. Esta já é a segunda alteração desde 2018. Em 2020, o Banco de Portugal estabeleceu novos limites ao crédito pessoal. Nesse ano, o supervisor reduziu o limite de prazo no crédito pessoal de dez para sete anos para combater o endividamento excessivo das famílias.

Se, até ao final do ano, a maturidade média não convergir com os 30 anos o Banco de Portugal pode voltar a atuar. Em novembro de 2021, a maturidade média estava nos 32,5 anos e tinha aumentado face a 2020. Sinais que podem indicar uma possível nova mexida nos prazos.

Já os créditos à habitação contratados antes de abril de 2022 não sofrem alterações. A medida aplica-se apenas aos créditos celebrados a partir de 1 de abril de 2022. Por isso, se contrataste um empréstimo antes dessa data, não tens de te preocupar pois não sofrerás qualquer alteração.

O mesmo se aplica aos créditos habitação para segundas residências. Os prazos e o limite de idade nestes créditos são idênticos aos dos restantes empréstimos.

Para já, também a taxa de esforço máxima se mantém igual. Esta é a percentagem do rendimento total do agregado familiar destinada ao pagamento das prestações de créditos até então contraídos. No caso de um crédito à habitação, pelo facto de se tratar de um empréstimo de um valor muito avultado, muitos bancos colocam um limite máximo de 40% na taxa de esforço dos titulares para a aprovação do financiamento.

Como escolher a melhor opção de crédito à habitação?

Quem quer comprar casa e tem mais de 35 anos poderá ter de refazer algumas contas. Para conseguires a melhor proposta para o teu caso, é importante que estejas atento a todas as variantes que influenciam o valor que vais pagar todos os meses. Além do spread, deves dar atenção aos seguros associados e às comissões.