Compare o mercado

Começando pelo básico, importa definir o que é um crédito habitação. Tecnicamente, este produto define-se como um contrato de empréstimo por parte de uma instituição de crédito a um consumidor, por um prazo estabelecido previamente, utilizado para a aquisição, construção e realização de obras em habitação própria permanente, secundária ou para arrendamento, bem como para aquisição de terrenos para construção de habitação própria.

Trata-se, portanto, de um produto financeiro disponibilizado pelos bancos aos seus clientes com o intuito de financiar a compra de casa. Dado o elevado montante que implica, constitui-se geralmente como o maior encargo financeiro na vida de uma família.

No que toca às modalidades de reembolso, o empréstimo para comprar casa pode ser realizado com:

• Prestações constantes: neste caso, a prestação mensal terá sempre um valor que pouco se alterará ao longo do prazo do empréstimo;
• Carência de capital: período de tempo durante o qual só se pagam os juros do empréstimo habitação e a prestação fica mais reduzida;
• Diferimento de capital: permite adiar o reembolso de uma parte do capital em dívida para o final do crédito.

Desmistificado o conceito, avancemos agora para a explicação das finalidades a que esta solução se aplica.

Há três finalidades para as quais é possível pedir um financiamento imobiliário. A saber:

• Habitação Própria Permanente: Esta é a casa onde o proprietário e o seu agregado familiar irão morar de forma permanente. Tratando-se de um imóvel adquirido com o intuito de se viver um longo período de anos e no qual se pretende estabilizar o quotidiano familiar, torna-se fundamental que na sua escolha pesem fatores como a boa acessibilidade ou a proximidade de escolas, hospitais, serviços e comércio;
• Habitação Própria Secundária: Nesta finalidade inserem-se os imóveis de uso ocasional que não são destinados para o arrendamento. Regra geral, este tipo de habitações cumprem uma função de “refúgio” sendo desde residências na praia, na montanha ou no campo utilizadas pelo proprietário e seus familiares durante os fins de semana, férias e épocas festivas;
• Habitação para Investimento: Os imóveis adquiridos com o propósito de serem colocados no mercado de arrendamento inserem-se nesta finalidade. Dado o objetivo de fazer do imóvel uma fonte de rendimento, usualmente os proprietários procuram maioritariamente centros urbanos, zonas turísticas e de proximidade a universidades, locais onde o mercado de arrendamento são mais dinâmicos e rentáveis.

Feita a distinção entre as finalidades, importa agora abordar os diferentes tipo de crédito habitação que podem ser solicitados.

Existem cinco tipos de empréstimos imobiliários diferentes, designadamente:

• Aquisição: Destinando-se ao financiamento de imóveis novos já totalmente terminados ou de habitações usadas que não necessitem de obras profundas de remodelação, trata-se da tipologia mais procurada pelas famílias portuguesas;
• Transferência: Visando a mudança de um empréstimo que já está a decorrer de um banco para outro, esta é uma opção para quem pretende melhorar as condições do seu crédito em qualquer altura de vigência do contrato. Tal poderá permitir, por exemplo, a redução das taxas de juro;
• Construção: Servindo para financiar os custos de construção de um novo imóvel, nesta tipologia de empréstimo o valor solicitado é disponibilizado por tranches, de acordo com o progresso na construção, e inicialmente as prestações são mais reduzidas, pagando-se apenas juros;
• Terreno e Construção: Adicionalmente ao financiamento dos custos da construção da casa, esta tipologia engloba também o valor de aquisição do respetivo terreno;
• Obras: Aplicando-se quer para o financiamento de obras de remodelação de uma casa que já se detenha ou de uma habitação que se pretenda vir a adquirir, funciona de forma similar ao crédito para construção, podendo-se aplicar a libertação de tranches e a carência de capital.

Estando já a par das várias tipologias e finalidades, segue-se um dos temas que mais dúvidas suscita no momento de simular crédito habitação: o valor máximo de financiamento que cada banco concede.

Antes de mais importa explicar que existem três conceitos que, neste âmbito, terão grande impacto nas condições de crédito apresentadas pelas instituições bancárias:

• Valor de Compra: Preço de compra do imóvel conforme acordado entre o vendedor e o comprador;
• Valor de Avaliação: Determinado por um perito credenciado, depende da análise a um conjunto alargado de critérios - desde a qualidade da construção do imóvel ao seu estado de conservação, passando pela sua localização, dimensão ou tipologia, entre outras características;
• Valor de Financiamento: Total de capital a ser concedido pela instituição bancário para a compra da habitação, sendo definido em função do valor de avaliação.

Tendo estes conceitos em consideração, vamos então perceber em que consiste o rácio Loan-To-Value (LTV) e qual o seu impacto no valor máximo de crédito habitação que um banco está disposto a conceder.

O LTV traduz-se numa percentagem estabelecida entre o montante do crédito que o banco está disposto a conceder e o valor da garantia do empréstimo, que é o próprio imóvel. Ora, aqui é essencial perceber que o valor que o banco considera enquanto garantia é o menor dos valores entre o valor de avaliação e o valor de compra. A fórmula de cálculo do rácio financiamento garantia, como é denominado em português, é a seguinte:

(Montante do Empréstimo / Valor da Garantia) x 100 = LTV (%)

Vamos, então, perceber qual as condições específicas da cada instituição neste domínio.

Para além do LTV, existe outra característica que poderá ter grande impacto no financiamento e que, nesse sentido, é importante ter em consideração: o prazo e idade limite aplicáveis aos contratos de crédito habitação.

Conforme os dados acima, é possível verificar que o prazo máximo estipulado para os contratos de crédito à habitação está fixado nos 40 anos em todos os bancos. A única exceção a esta regra está na UCI, instituição que limita a 35 anos os seus empréstimos.

De notar que o Banco de Portugal pretende uma convergência gradual para uma maturidade média de 30 anos até ao final de 2022, pelo que é expectável que os bancos comecem a adaptar as suas condições a este tecto ao longo dos próximos meses.

Agora que já conhece os elementos gerais de um crédito habitação, importa aprofundar uma das questões mais importantes para se garantir a escolha do financiamento mais vantajoso: as taxas de juro.

As taxas de juro são um elemento fulcral de um empréstimo, pelo que deve compreender exatamente em que consiste cada taxas e quais os seus impactos na prestação.

Ao analisar um crédito para comprar casa deve atentar sobretudo à TAEG, a Taxa Anual Efetiva Global. No entanto, não deverá descurar a análise ao spread, à EURIBOR e à Taxa Anual Nominal, conceitos que vamos desmistificar de seguida.

O spread é uma componente da taxa de juro que é definida por cada banco, contrato a contrato, quando concede um empréstimo. De forma simplificada, representa a margem de lucro que a instituição vai obter através do crédito, sendo esta percentagem adicionada aos juros cobrados a cada cliente.

Uma vez que, ao emprestar dinheiro, a entidade bancária está a assumir um determinado risco o cliente pode, no limite, entrar em incumprimento e não pagar o crédito, por exemplo –, quanto mais elevado for este risco, maior será a percentagem do spread.

Assim, e uma vez que este risco varia caso a caso, também o spread varia de cliente para cliente.

A EURIBOR, que significa, em inglês, Euro Interbank Offered Rate, corresponde à média das taxas de juro às quais os principais bancos da Zona Euro estão dispostos a emprestar dinheiro entre si.

A generalidade dos contratos a longo prazo, como o crédito imobiliário, são indexados à EURIBOR. Este indexante poderá ter vários prazos (desde uma semana a um ano), sendo que em Portugal a EURIBOR a 6 ou a 12 meses é a regra nos empréstimos à habitação.

Ora, isto significa que, se tiver um contrato indexado à EURIBOR a 6 meses, a cada seis meses esta taxa vai ser revista. Como consequência, de acordo com as oscilações deste indexante, a sua prestação poderá aumentar ou diminuir. E o mesmo acontece se contratar a EURIBOR a 12 meses ou a qualquer outro prazo.

Sendo aplicada a todo o tipo de operações, sejam aplicações financeiras ou empréstimos que impliquem o pagamento de juros, a Taxa Anual Nominal (TAN) é um indicador que permite comparar produtos entre si. No caso do crédito habitação com taxa de juro variável, esta resulta simplesmente da soma do spread com a da EURIBOR.

Representando o custo total do crédito habitação, a Taxa Anual Efetiva Global (TAEG) inclui todos os encargos associados ao contrato. A saber:

• Juros, comissões e impostos;
• Seguros associados ao crédito;
• Encargos com a manutenção da conta à ordem associada à gestão do empréstimo;
• Outros custos e despesas, tais como emolumentos cobrados no registo da hipoteca.

Contendo todos os encargos associados ao empréstimo, desde as comissões bancárias, como as de avaliação do imóvel e de abertura do processo, até aos prémios dos seguros exigidos, passando pelos impostos e despesas, a TAEG afirma-se, assim, como o melhor indicador ao comparar propostas de diferentes bancos.

Conhecidas todas as taxas, deparamo-nos agora com uma das questões fundamentais num financiamento imobiliário: a diferença entre taxa fixa e variável.

Enquanto num empréstimo com taxa fixa a prestação se mantém constante ao longo do prazo contratado, num crédito com taxa variável a prestação irá variar de acordo com a oscilações do indexante, a EURIBOR. Esta é, de forma simples, a grande diferença entre estas duas opções.

Mas isso significa, então, que é mais vantajoso optar pela taxa de juro fixa visto garantir estabilidade? Essa é uma questão cuja resposta depende sobretudo dos riscos que cada pessoa está disposta a incorrer. Vejamos porquê.

Para oferecerem aos seus clientes a segurança de terem sempre a mesma prestação, os bancos vão cobrar uma taxa adicional ao Spread, a qual será baseada no cálculo de uma taxa swap conforme o prazo durante o qual é pretendida a fixação da prestação :que poderá ser desde um ano até 30 anos.

Ora, pelo acréscimo de custos que acarreta a opção pela taxa fixa, e atendendo que a EURIBOR se encontra, nos dias de hoje, em mínimos históricos, quem neste momento tem contratado um crédito com taxa variável estará a pagar mensalmente menos várias dezenas de euros face a quem tenha um empréstimo com taxa fixa.

No entanto, na eventualidade de acontecer uma alteração substancial nas condições do mercado, algo que poderá fazer com a EURIBOR chegue a valores similares aos verificados em 2008, por exemplo, quem agora optar pela taxa fixa poderá poupar, nesse cenário, várias centenas de euros a cada mês.

Concluída a exploração das taxas de juro, segue-se outra componente essencial a analisar num crédito habitação: as comissões.

Para além da taxa de juro, os bancos cobram várias comissões relacionadas com a gestão dos processos burocráticos e administrativos associados ao financiamento concedido. Aqui importa ressalvar que a nomenclatura de cada comissão, bem como quais as comissões efetivamente cobradas, é algo que varia de instituição para instituição. De notar ainda que a cada comissão acresce a respetiva tributação (4% de Imposto do Selo ou 23% de IVA).

Comissões iniciais

De uma forma geral, as comissões iniciais cobradas pelos bancos são as seguintes:

• Comissão de Estudo/Dossier: Também designada de comissão de abertura, a comissão de estudo de dossier abarca os encargos de análise da operação de concessão do empréstimo. De notar que esta comissão pode ser cobrada independentemente de haver uma concessão efetiva ou não do crédito.
• Comissão de Avaliação: Uma vez que o banco tem de determinar qual o valor da habitação para a qual está a ser pedido o financiamento, para tal terá de efetuar uma avaliação ao imóvel, sendo cobrada uma comissão ao cliente com esse propósito.
• Comissão de Formalização/Contratação: Sendo cobrada pelo banco no momento de efetivar o contrato, tem como intuito fazer face aos gastos inerentes aos diferentes processos burocráticos e administrativos associados à formalização da operação de crédito.

Para uma análise mais detalhada a estes custos, na tabela abaixo encontram-se resumidos os dados relativos aos diferentes bancos, a qual permite verificar que os custos cobrados apresentam uma grande variação de instituição para instituição.

Comissões iniciais

Cobrada a cada prestação liquidada pelo cliente (com acréscimo do Imposto do Selo) e ao longo de toda a vigência do crédito, a comissão de processamento aplica-se mensalmente aquando do pagamento da prestação mensal.

Apesar de desde janeiro de 2021 ter sido decretado o fim da comissão de processamento, esta medida é apenas aplicável aos novos créditos. Tal significa que nos contratos existentes os respetivos titulares vão ter de continuar a fazer face a esse encargo mensal.

Amortização antecipada do crédito habitação também obriga ao pagamento de comissões

Os consumidores têm direito a reembolsar antecipadamente o seu crédito, isto é, proceder à sua amortização antes da data prevista para a respetiva liquidação. Tal poderá na forma de um reembolso total ou apenas parcial.

Porém, a amortização antecipada acarreta custos, cujos tetos máximos variam de acordo com o tipo de taxa de juro contratada:

• Taxa variável: a comissão não pode ser superior a 0,5% do capital reembolsado;
• Taxa fixa: a comissão não pode ultrapassar os 2% do capital amortizado.

Tenho de pagar comissões se falhar o pagamento da prestação do empréstimo da casa?

Quando o cliente bancário não paga as prestações na data estipulada, entra em mora. Nestas situações, a instituição bancária pode exigir o pagamento de juros moratórios e de uma comissão respeitante à recuperação de valores em dívida.

Existem, no entanto, limites máximos nestes domínios que importa conhecer:

• Juros de mora: resultam da aplicação de uma sobretaxa anual máxima de 3%, que acresce à taxa de juros remuneratórios;
• Comissão de recuperação de valores em dívida: não pode ultrapassar 4% do valor da prestação, com um valor mínimo de 12 euros e um valor máximo de 150 euros.

Deve saber que existem mecanismos - como o PARI e o PERSI - que visam proteger as famílias que entrem em incumprimento no empréstimo para comprar casa, uma situação indesejável para qualquer devedor.

Se nenhuma destas soluções funcionar, e em casos extremos, o cliente poderá ter de entregar a casa ao banco.

Fechado o capítulo das comissões, urge abordar outra componente determinante nos custos de um empréstimo imobiliário: os seguros. Vejamos, então, as questões essenciais a este respeito.

Funcionando como uma garantia do risco associado ao financiamento, existem dois seguros que os bancos exigem sempre quando se pede crédito para comprar casa: por um lado, o seguro de vida e, por outro lado, o seguro multirriscos-habitação (versão ampliada do seguro de incêndio).

Estes podem ser subscritos diretamente no banco :por norma, as instituições bancárias oferecem bonificações no Spread quando são contratados através de si - ou numa seguradora selecionada pelo consumidor.

Seguro de Vida

Apesar de não ser obrigatório por lei, na verdade o seguro de vida é sempre exigido pelos bancos para a concessão de um empréstimo à habitação.

De forma simplificada, este seguro cobre o valor em dívida do crédito em caso de morte ou invalidez de um dos titulares, o que permite proteger quer os clientes quer a entidade bancária.

O seguro de vida vem, portanto, possibilitar que os titulares do financiamento e respetiva família fiquem com a habitação paga em caso de morte ou invalidez de algum dos membros.

Existem dois aspetos em torno desta proteção que deve ter em atenção, a tipologia das coberturas e a percentagem de capital seguro por proponente.

A importância de conhecer a diferença entre as coberturas IAD e ITP

Complementarmente à cobertura base de Morte, existem duas coberturas adicionais que, apesar de terem nomenclaturas parecidas, as suas diferenças em termos práticos poderão ser determinantes no momento de proteger os consumidores. A saber:

• Seguros de vida IAD - Invalidez Absoluta e Definitiva são geralmente os que os bancos apresentam nas suas propostas, podendo apenas ser ativados em situações de invalidez absoluta de um dos titulares, conferindo proteção em casos de incapacidade acima de 90%.
  • Isto significa que, para que a seguradora assuma o pagamento do crédito habitação, o segurado deverá ter uma doença ou ter sofrido um acidente tão grave que o tenha deixado impossibilitado de exercer uma profissão remunerável e tenha de recorrer a uma terceira pessoa para cuidar de si e das suas necessidades essenciais.
• Seguros de vida ITP - Invalidez Total e Permanente são muito mais abrangentes e possibilitam que o seguro seja acionado quando um dos titulares do empréstimo habitação tenha uma incapacidade de, no mínimo, 55%, variando esta percentagem de acordo com o seguro contratado.
  • Tal significa que, a título exemplificativo, caso o segurado, por infortúnio, sofra um AVC e deixe de ter capacidade de mobilidade para exercer a sua profissão, tendo, por exemplo, 70% de invalidez, o seguro ITP poderá ser ativado para liquidar o crédito.

Assim, e apesar de, por ser um seguro mais completo, o ITP apresentar um prémio mais elevado, pela maior segurança que confere a quem contrata um crédito habitação, é sempre aconselhável optar por este tipo de cobertura.

Não descure a percentagem de capital seguro por proponente

Seguro Multirriscos

• Abanca;
• ActivoBank;
• Banco Best;
• EuroBic;
• Banco CTT;
• Bankinter;
• BPI;
• Caixa Geral de Depósitos;
• Crédito Agrícola;
• Millennium bcp;
• Montepio;
• Novo Banco;
• Santander;
• UCI - União de Créditos Imobiliários.

• Histórico de crédito: Os bancos concedem mais facilmente financiamento a clientes com um bom histórico de pagamentos de outros empréstimos. Quanto mais cumpridor for ao longo da vida, maior é a probabilidade de ver o pedido de empréstimo à habitação aprovado;


• Nível de rendimentos : Sendo, inevitavelmente, um aspeto determinante, a este propósito importa referir que as entidades bancárias apenas têm em consideração os rendimentos efetivamente declarados para efeitos da avaliação de risco da operação de crédito;


• Saldo da conta à ordem positivo: Não deixe o saldo da sua conta à ordem atingir valores negativos (especialmente se isto acontecer regularmente), pois tal poderá levar a uma reprovação do pedido de empréstimo imobiliário;


• Estabilidade profissional: Outro fator que os bancos privilegiam é a estabilidade profissional, o que significa que valorizam mais um contrato de trabalho sem termo numa empresa financeiramente sólida e a antiguidade nessa mesma empresa. Esta estabilidade nos rendimentos tem muita influência na perceção do banco, pois é imprescindível que os titulares do empréstimo consigam cumprir as prestações mensais do empréstimo habitação, especialmente se houver uma subida das taxas de juro. O ideal é que o encargo com a mensalidade não ultrapasse os 40% do rendimento do agregado familiar;


• Entrada inicial elevada: Quanto mais elevada for a entrada inicial que puder disponibilizar para a compra de casa, menor será a percentagem de financiamento do valor do imóvel que necessitará de solicitar (é o tal rácio Loan-To-Value anteriormente explorado), o que aumentará as possibilidades de aprovação e de obtenção de um spread mais baixo;


• Segundo titular: Se possível, inclua um segundo titular no empréstimo, uma vez que tal permite diluir o risco. Supondo, por exemplo, que um dos titulares fica sem emprego, assim haverá sempre um rendimento fixo que permita fazer face aos pagamentos mensais, evitando situações de incumprimento;


• Fiadores: A apresentação de fiadores é uma das garantais mais comuns no crédito à habitação para que, em caso de incumprimento, estes se responsabilizem pelo pagamento do empréstimo;


• Idade: Por último, importa salientar que a idade também é tida em consideração por parte dos bancos para a concessão de empréstimos imobiliários. Um consumidor muito jovem, dado ter potencialmente menor disponibilidade financeira e mais instabilidade profissional e salarial, poderá enfrentar mais dificuldades em obter financiamento para a compra de casa.

• Domiciliação do ordenado;
• Contratação dos seus seguros de vida e multirriscos;
• Cartão de débito e/ou cartão de crédito;
• Domiciliação de despesas (débito direto);
• Subscrição de contas-poupança ou de PPR.

• Documentos de Identificação: Cartão de Cidadão ou Bilhete de Identidade e Cartão de Contribuinte;
• Documentação Comprovativa de Rendimentos:

• Funcionário público ou trabalhador por conta de outrem: cópia dos 3 últimos recibos de vencimento, extratos bancários (últimos 3 ou 6 meses), última Declaração de IRS e Nota de Liquidação, bem como declaração da entidade patronal a comprovar o vínculo contratual e a antiguidade na empresa.
• Trabalhador por conta própria: fotocópia da última Declaração de IRS e Nota de Liquidação, declaração de início de atividade ou certidão de registo comercial e fotocópia dos extratos bancários dos últimos 6 meses.
• Pensionista: comprovativo da pensão ou fotocópia dos extratos bancários dos últimos 3 meses e fotocópia da última Declaração de IRS e Nota de Liquidação.

• Documentação do Imóvel: Contrato-Promessa Compra e Venda ou Certidão do Registo Predial e Caderneta Predial Urbana.

• Ficha de Informação Normalizada Europeia (FINE) do Crédito Habitação

• Informação Pré-Contratual de Carácter Geral do Crédito Habitação

Finalidade

Montante máximo e prazo

Modalidade de reembolso