Começando pelo básico, importa definir o que é um crédito habitação. Tecnicamente, este produto define-se como um contrato de empréstimo por parte de uma instituição de crédito a um consumidor, por um prazo estabelecido previamente, utilizado para a aquisição, construção e realização de obras em habitação própria permanente, secundária ou para arrendamento, bem como para aquisição de terrenos para construção de habitação própria.
Trata-se, portanto, de um produto financeiro disponibilizado pelos bancos aos seus clientes com o intuito de financiar a compra de casa. Dado o elevado montante que implica, constitui-se geralmente como o maior encargo financeiro na vida de uma família.
No que toca às modalidades de reembolso, o empréstimo para comprar casa pode ser realizado com:
Desmistificado o conceito, avancemos agora para a explicação das finalidades a que esta solução se aplica.
Há três finalidades para as quais é possível pedir um financiamento imobiliário. A saber:
Feita a distinção entre as finalidades, importa agora abordar os diferentes tipo de crédito habitação que podem ser solicitados.
Existem cinco tipos de empréstimos imobiliários diferentes, designadamente:
Estando já a par das várias tipologias e finalidades, segue-se um dos temas que mais dúvidas suscita no momento de simular crédito habitação: o valor máximo de financiamento que cada banco concede.
Antes de mais importa explicar que existem três conceitos que, neste âmbito, terão grande impacto nas condições de crédito apresentadas pelas instituições bancárias:
Tendo estes conceitos em consideração, vamos então perceber em que consiste o rácio Loan-To-Value (LTV) e qual o seu impacto no valor máximo de crédito habitação que um banco está disposto a conceder.
O LTV traduz-se numa percentagem estabelecida entre o montante do crédito que o banco está disposto a conceder e o valor da garantia do empréstimo, que é o próprio imóvel. Ora, aqui é essencial perceber que o valor que o banco considera enquanto garantia é o menor dos valores entre o valor de avaliação e o valor de compra. A fórmula de cálculo do rácio financiamento garantia, como é denominado em português, é a seguinte:
(Montante do Empréstimo / Valor da Garantia) x 100 = LTV (%)
Vamos, então, perceber qual as condições específicas da cada instituição neste domínio.
Instituição | Financiamento Máximo - LTV (menor entre ambos) |
Prazo Máximo (anos) |
Idade Limite (final do crédito) |
|
---|---|---|---|---|
Avaliação | Aquisição | |||
ABANCA | 80% | 80% | 40 | 75 |
ActivoBank | 80% | 90% | 40 | 75 |
Bankinter | 80% | 90% | 40 | 75 |
Montepio | 80% | 90% | 40 | 75 |
BPI | 85% | 90% | 40 | 75 |
CGD | 85% | 90% | 40 | 80 |
Santander | 85% | 90% | 40 | 75 |
UCI | 90% | 90% | 35 | 75 |
Banco Best | 90% | 90% | 40 | 75 |
Banco CTT | 90% | 90% | 40 | 75 |
Crédito Agrícola | 90% | 90% | 40 | 75 |
Eurobic | 90% | 90% | 40 | 75 |
Millennium bcp | 90% | 90% | 40 | 75 |
Novo Banco | 90% | 90% | 40 | 75 |
Para além do LTV, existe outra característica que poderá ter grande impacto no financiamento e que, nesse sentido, é importante ter em consideração: o prazo e idade limite aplicáveis aos contratos de crédito habitação.
Conforme os dados acima, é possível verificar que o prazo máximo estipulado para os contratos de crédito à habitação está fixado nos 40 anos em todos os bancos. A única exceção a esta regra está na UCI, instituição que limita a 35 anos os seus empréstimos.
De notar que o Banco de Portugal pretende uma convergência gradual para uma maturidade média de 30 anos até ao final de 2022, pelo que é expectável que os bancos comecem a adaptar as suas condições a este tecto ao longo dos próximos meses.
Agora que já conhece os elementos gerais de um crédito habitação, importa aprofundar uma das questões mais importantes para se garantir a escolha do financiamento mais vantajoso: as taxas de juro.
As taxas de juro são um elemento fulcral de um empréstimo, pelo que deve compreender exatamente em que consiste cada taxas e quais os seus impactos na prestação.
Ao analisar um crédito para comprar casa deve atentar sobretudo à TAEG, a Taxa Anual Efetiva Global. No entanto, não deverá descurar a análise ao spread, à EURIBOR e à Taxa Anual Nominal, conceitos que vamos desmistificar de seguida.
O spread é uma componente da taxa de juro que é definida por cada banco, contrato a contrato, quando concede um empréstimo. De forma simplificada, representa a margem de lucro que a instituição vai obter através do crédito, sendo esta percentagem adicionada aos juros cobrados a cada cliente.
Uma vez que, ao emprestar dinheiro, a entidade bancária está a assumir um determinado risco o cliente pode, no limite, entrar em incumprimento e não pagar o crédito, por exemplo –, quanto mais elevado for este risco, maior será a percentagem do spread.
Assim, e uma vez que este risco varia caso a caso, também o spread varia de cliente para cliente.
A EURIBOR, que significa, em inglês, Euro Interbank Offered Rate, corresponde à média das taxas de juro às quais os principais bancos da Zona Euro estão dispostos a emprestar dinheiro entre si.
A generalidade dos contratos a longo prazo, como o crédito imobiliário, são indexados à EURIBOR. Este indexante poderá ter vários prazos (desde uma semana a um ano), sendo que em Portugal a EURIBOR a 6 ou a 12 meses é a regra nos empréstimos à habitação.
Ora, isto significa que, se tiver um contrato indexado à EURIBOR a 6 meses, a cada seis meses esta taxa vai ser revista. Como consequência, de acordo com as oscilações deste indexante, a sua prestação poderá aumentar ou diminuir. E o mesmo acontece se contratar a EURIBOR a 12 meses ou a qualquer outro prazo.
Sendo aplicada a todo o tipo de operações, sejam aplicações financeiras ou empréstimos que impliquem o pagamento de juros, a Taxa Anual Nominal (TAN) é um indicador que permite comparar produtos entre si. No caso do crédito habitação com taxa de juro variável, esta resulta simplesmente da soma do spread com a da EURIBOR.
Representando o custo total do crédito habitação, a Taxa Anual Efetiva Global (TAEG) inclui todos os encargos associados ao contrato. A saber:
Contendo todos os encargos associados ao empréstimo, desde as comissões bancárias, como as de avaliação do imóvel e de abertura do processo, até aos prémios dos seguros exigidos, passando pelos impostos e despesas, a TAEG afirma-se, assim, como o melhor indicador ao comparar propostas de diferentes bancos.
Conhecidas todas as taxas, deparamo-nos agora com uma das questões fundamentais num financiamento imobiliário: a diferença entre taxa fixa e variável.
Enquanto num empréstimo com taxa fixa a prestação se mantém constante ao longo do prazo contratado, num crédito com taxa variável a prestação irá variar de acordo com a oscilações do indexante, a EURIBOR. Esta é, de forma simples, a grande diferença entre estas duas opções.
Mas isso significa, então, que é mais vantajoso optar pela taxa de juro fixa visto garantir estabilidade? Essa é uma questão cuja resposta depende sobretudo dos riscos que cada pessoa está disposta a incorrer. Vejamos porquê.
Para oferecerem aos seus clientes a segurança de terem sempre a mesma prestação, os bancos vão cobrar uma taxa adicional ao Spread, a qual será baseada no cálculo de uma taxa swap conforme o prazo durante o qual é pretendida a fixação da prestação :que poderá ser desde um ano até 30 anos.
Ora, pelo acréscimo de custos que acarreta a opção pela taxa fixa, e atendendo que a EURIBOR se encontra, nos dias de hoje, em mínimos históricos, quem neste momento tem contratado um crédito com taxa variável estará a pagar mensalmente menos várias dezenas de euros face a quem tenha um empréstimo com taxa fixa.
No entanto, na eventualidade de acontecer uma alteração substancial nas condições do mercado, algo que poderá fazer com a EURIBOR chegue a valores similares aos verificados em 2008, por exemplo, quem agora optar pela taxa fixa poderá poupar, nesse cenário, várias centenas de euros a cada mês.
Concluída a exploração das taxas de juro, segue-se outra componente essencial a analisar num crédito habitação: as comissões.
Para além da taxa de juro, os bancos cobram várias comissões relacionadas com a gestão dos processos burocráticos e administrativos associados ao financiamento concedido. Aqui importa ressalvar que a nomenclatura de cada comissão, bem como quais as comissões efetivamente cobradas, é algo que varia de instituição para instituição. De notar ainda que a cada comissão acresce a respetiva tributação (4% de Imposto do Selo ou 23% de IVA).
Comissões iniciais
De uma forma geral, as comissões iniciais cobradas pelos bancos são as seguintes:
Para uma análise mais detalhada a estes custos, na tabela abaixo encontram-se resumidos os dados relativos aos diferentes bancos, a qual permite verificar que os custos cobrados apresentam uma grande variação de instituição para instituição.
Comissão | EuroBic | CGD | Crédito Agrícola | BPI | ActivoBank | Millennium bcp | Montepio | Banco Best | Novo Banco | Abanca | UCI | Banco CTT | Bankinter | Santander |
---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
Comissão de Estudo/Dossier | 135,20€* | 226,20€ | 280,80€ | 301,60€ | 301,60€ | 301,60€ | 291,20€ | 166,40€ | 332,80€ | - | 260€ | 291,20€ | 270,40€ | 291,20€ |
Comissão de formalização/contratação | - | 93,60€ | 182€ | - | 208€ | 208€ | 197,60€ | 176,80€ | 176,80€ | 520€ | - | 166,40€ | 124,80€ | 754€ |
Comissão de avaliação | 246€ | 239,20€ | 239,20€ | 239,20€ | 282,90€ | 282,90€ | 210€ | 322,40€ | 322,40€ | 338,25€ | 221€ | 239,20€ | 220€ | 239,20€ |
Comissão de vistoria | - | - | - | - | - | - | - | - | - | - | - | - | - | - |
Comissão de preparação de documentos | 124,80€ | 129,15€ | - | 197,60€ | - | - | - | 156€ | - | - | 416€ | - | - | - |
Solicitadoria | - | - | - | - | - | - | - | - | - | - | - | 282,90€ | 307,50€ | - |
Comissão de Prestação de Fiança | - | - | - | - | - | - | 116,48€ | - | - | - | - | - | - | - |
Comissão de Tramitação | - | - | - | - | - | - | - | - | - | - | - | - | 110,70€ | - |
TOTAL | 636€ ou 506€ (*desconto 50% por deter conta) |
763,55€ |
702€ | 738,40€ | 792,50€ | 792,50€ | 815,28€ | 821,60€ | 832€ | 858,25€ | 897€ | 979,70€ | 1033,40€ | 1284,40€ |
Comissões iniciais
Cobrada a cada prestação liquidada pelo cliente (com acréscimo do Imposto do Selo) e ao longo de toda a vigência do crédito, a comissão de processamento aplica-se mensalmente aquando do pagamento da prestação mensal.
Apesar de desde janeiro de 2021 ter sido decretado o fim da comissão de processamento, esta medida é apenas aplicável aos novos créditos. Tal significa que nos contratos existentes os respetivos titulares vão ter de continuar a fazer face a esse encargo mensal.
Amortização antecipada do crédito habitação também obriga ao pagamento de comissões
Os consumidores têm direito a reembolsar antecipadamente o seu crédito, isto é, proceder à sua amortização antes da data prevista para a respetiva liquidação. Tal poderá na forma de um reembolso total ou apenas parcial.
Porém, a amortização antecipada acarreta custos, cujos tetos máximos variam de acordo com o tipo de taxa de juro contratada:
Tenho de pagar comissões se falhar o pagamento da prestação do empréstimo da casa?
Quando o cliente bancário não paga as prestações na data estipulada, entra em mora. Nestas situações, a instituição bancária pode exigir o pagamento de juros moratórios e de uma comissão respeitante à recuperação de valores em dívida.
Existem, no entanto, limites máximos nestes domínios que importa conhecer:
Deve saber que existem mecanismos - como o PARI e o PERSI - que visam proteger as famílias que entrem em incumprimento no empréstimo para comprar casa, uma situação indesejável para qualquer devedor.
Se nenhuma destas soluções funcionar, e em casos extremos, o cliente poderá ter de entregar a casa ao banco.
Fechado o capítulo das comissões, urge abordar outra componente determinante nos custos de um empréstimo imobiliário: os seguros. Vejamos, então, as questões essenciais a este respeito.
Funcionando como uma garantia do risco associado ao financiamento, existem dois seguros que os bancos exigem sempre quando se pede crédito para comprar casa: por um lado, o seguro de vida e, por outro lado, o seguro multirriscos-habitação (versão ampliada do seguro de incêndio).
Estes podem ser subscritos diretamente no banco :por norma, as instituições bancárias oferecem bonificações no Spread quando são contratados através de si - ou numa seguradora selecionada pelo consumidor.
Seguro de Vida
Apesar de não ser obrigatório por lei, na verdade o seguro de vida é sempre exigido pelos bancos para a concessão de um empréstimo à habitação.
De forma simplificada, este seguro cobre o valor em dívida do crédito em caso de morte ou invalidez de um dos titulares, o que permite proteger quer os clientes quer a entidade bancária.
O seguro de vida vem, portanto, possibilitar que os titulares do financiamento e respetiva família fiquem com a habitação paga em caso de morte ou invalidez de algum dos membros.
Existem dois aspetos em torno desta proteção que deve ter em atenção, a tipologia das coberturas e a percentagem de capital seguro por proponente.
A importância de conhecer a diferença entre as coberturas IAD e ITP
Complementarmente à cobertura base de Morte, existem duas coberturas adicionais que, apesar de terem nomenclaturas parecidas, as suas diferenças em termos práticos poderão ser determinantes no momento de proteger os consumidores. A saber:
Assim, e apesar de, por ser um seguro mais completo, o ITP apresentar um prémio mais elevado, pela maior segurança que confere a quem contrata um crédito habitação, é sempre aconselhável optar por este tipo de cobertura.
Não descure a percentagem de capital seguro por proponente
Na eventualidade de existirem dois titulares no crédito habitação, é possível contratar o seguro de vida apenas parcialmente ou na totalidade para cada pessoa. Isto é, no caso de um casal, poderá ser a 100% para cada titular ou apenas a 50% para cada um.Seguro Multirriscos
Indo além da legislação portuguesa, que obriga a que os imóveis em propriedade horizontal disponham de um seguro de incêndio, para a concessão de financiamento imobiliário os bancos exigem a contratação de um seguro multirriscos, um seguro com coberturas mais amplas que, adicionalmente à proteção face a incêndios, deverá incluir, entre outras, também coberturas como fenómenos naturais, responsabilidade civil, inundações, riscos elétricos ou fenómenos sísmicos.Finalidade
O crédito pessoal é um tipo de financiamento que pode ser solicitado para diversas finalidades, tais como: financiar os estudos ou uma formação executiva; consolidar diversos créditos num só; para mobilar a casa, fazer obras ou até adquirir novos eletrodomésticos; comprar carro ou mota; investir em energias renováveis (instalação de painéis solares na habitação ou afins); pagar cirurgias e/ou outras emergências médicas; fazer umas férias de sonho; financiar pequenos negócios; existindo ainda a possibilidade de requisitar crédito rápido ou microcrédito para valores mais reduzidos. Também é possível solicitar um crédito pessoal sem indicar a finalidade específica do mesmo.Montante máximo e prazo
Os montantes máximos de empréstimo pessoal variam de instituição para instituição, sendo que os bancos normalmente financiam até 75 mil euros, ao passo que as instituições financeiras de crédito podem permitir até um máximo de 50 mil euros.Modalidade de reembolso
O crédito pessoal funciona em prestações mensais constantes, o que significa que, a partir do momento em que é solicitado, o consumidor vai liquidando um valor fixo todos os meses durante o prazo que escolheu contratar. Não é necessária a apresentação de garantias (tais como a casa ou um fiador, como acontece num crédito habitação).Conteúdo Revisto por André Pedro em
Managing Director do ComparaJá.pt
Especialista em Crédito Habitação e Crédito Pessoal certificado pela Escola Superior de Atividades Imobiliárias e intermediário de crédito credenciado pelo Banco de Portugal
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