Crédito para Comprar Casa

Encontrar a casa ideal é um processo difícil, especialmente à medida que a família cresce. Se um apartamento (seja este um T1 ou até um T0) pode ser suficiente para um casal jovem à procura da primeira casa, já para uma família com dois filhos, por exemplo, torna-se pequeno e são precisos mais quartos.

Todavia, comprar casa deve ser uma decisão pensada no longo prazo. Sendo um compromisso financeiro grande, é importante que não haja arrependimentos. A chave está em comparar opções e ponderar: será que é melhor ter mais espaço longe da agitação das cidades ou é preferível estar perto de transportes, infraestruturas, serviços essenciais (tais como escolas, hospitais, restaurantes…) e espaços úteis, como supermercados. A decisão entre moradia e apartamento pode ser complicada. Há que ponderar os custos com a manutenção: quanto maior a casa, mais elevados serão. Ademais, se se tratar de uma casa usada, há que não esquecer ainda os possíveis gastos com obras e melhoramentos. Nos apartamentos existem gastos com o condomínio.

No entanto, ao comprar casa fora das grandes cidades pode beneficiar de preços muito atrativos e, consequentemente, ter uma habitação maior num espaço mais reduzido. Quem sabe, uma simpática moradia geminada ou perto da praia.

Hoje em dia, com tanta informação disponível na internet e tantos sites com casas à venda online, o que não falta são sítios para pesquisar a casa dos seus sonhos.

Já ao nível do financiamento, nada como solicitar uma simulação de crédito habitação tanto para moradia como para apartamento e perceber qual se adapta melhor à carteira, avaliando os custos com o spread, os seguros de vida e multirriscos e a TAE (Taxa Anual Efetiva). No final, o verdadeiro valor a pagar será o que consta do montante total imputado ao consumidor.

Para comprar casa, depois de escolhido o espaço ideal, é necessário celebrar um contrato de compra e venda. De acordo com o artigo 874º do Código Civil, compra e venda é o contrato pelo qual se transmite a propriedade de uma coisa ou outro direito, mediante um preço. Existem diversos cuidados a ter no processo de aquisição de uma casa e que podem tornar esta compra mais segura.

Antes de adquirir uma determinada habitação, existe um conjunto de medidas que devem ser tomadas. Em primeiro lugar, é importante verificar, na Conservatória do Registo Predial da zona do imóvel, se a pessoa que está a vender em casa é, na verdade, o real proprietário da casa (ou seja, se esta está registada em seu nome) e se não existem hipotecas ou penhoras pendentes ou até se o usufruto da mesma está em nome de outra pessoa.

Em segundo lugar, há que verificar, nas Finanças, se o imóvel está ou não arrendado, se o pagamento do IMI da habitação se encontra em dia ou se a casa está livre dos direitos de presumíveis herdeiros.

O passo seguinte já será dado na Câmara Municipal: o imóvel tem de ser certificado com emissão das Licenças de Construção e de Habitação.

Por último, e ainda no âmbito das medidas de prevenção, é de salientar a consulta da Ficha Técnica de Habitação, porque nesta constam todas as caraterísticas funcionais e técnicas do prédio para fins habitacionais. Quem possui este documento é o proprietário da habitação.

É crucial ainda dar-se uma vista de olhos pelo Certificado Energético, que hoje em dia é obrigatório para todos os imóveis.

Já o processo de compra é composto por três fases: celebração de compra e venda, pagamento de impostos e registo do imóvel. Antes da celebração do contrato final, pode ainda haver lugar para um contrato-promessa de compra e venda. Este não é obrigatório, mas é uma forma de o comprador se proteger e garantir que a casa que escolheu virá mesmo a ser sua. Nesta espécie de “pré-contrato” deve constar: uma identificação plena das partes do acordo (com nome completo, estado civil, morada e identificação civil e fiscal); indicação da data específica de entrega da casa ao comprador; um prazo final para a celebração de um contrato definitivo.

Comprar casa requer sempre um investimento elevado precedido de uma decisão bem ponderada. Há que não descurar todas despesas necessárias à compra da casa. Primeiramente, é preciso ter algum dinheiro de parte para dar de entrada, pois, muito provavelmente, o banco não financiará 100% do empréstimo. Por exemplo, para um empréstimo de 200 mil euros para comprar casa, o banco, à partida, não disponibilizará mais de 160 mil euros (o que corresponde a um Loan-to-Valuede 80%).

Depois há ainda o financiamento da avaliação do imóvel, que pode custar entre 200 a 300 euros, dependendo muito da localização (em termos de distrito, concelho e freguesia) da propriedade e da sua tipologia (se é moradia ou apartamento e, no caso deste último, avaliando-se a dimensão em metros quadrados).

Já na celebração da escritura pode ser necessário pagar emolumentos notariais e ainda as taxas de registo na Conservatória do Registo Predial.

As finanças pessoais necessitam ainda de estar devidamente preparadas para o pagamento de impostos, tanto no início com o Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis (IMT) e o Imposto do Selo, e após a escritura, com o pagamento do Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI). Acrescem ainda despesas com pagamentos de seguros de vida e multirriscos-habitação e, para quem se encontrar num apartamento, os custos com o condomínio.

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Existem três impostos a considerar para comprar casa: o IMT, o Imposto do Selo e o IMI. O primeiro, o IMT (Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis), incide sobre a transmissão onerosa do direito de propriedade ou de figuras parcelares deste direito (uso e habitação, direito de superfície, usufruto, entre outros) sobre bens imóveis. As taxas de incidência deste imposto variam consoante a localização do imóvel (Continente ou Regiões Autónomas) e conforme o valor de aquisição da casa (a cada intervalo de preços corresponde um valor de imposto a aplicar).

Por sua vez, o Imposto do Selo é cobrado em duas circunstâncias: sobre o preço da casa e sobre o dinheiro que é emprestado pelo banco.

Já o Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI) é pago anualmente e é aplicado a todas as pessoas que possuem uma habitação própria. Incide sobre o valor patrimonial do imóvel, variando entre 0,3% e 0,5% e conforme o município. A fórmula de cálculo deste encargo é relativamente simples de perceber: basta multiplicar o Valor Patrimonial Tributário da casa pela taxa que se aplica ao respetivo município. Por exemplo: se a casa estiver avaliada em 200 mil euros e se a taxa de IMI aplicável for de 0,3%, então o valor do IMI a liquidar por ano é de 600 euros.

A escolha entre comprar ou arrendar uma casa pode ter consequências financeiras decisivas para o futuro de qualquer família. Se ter o encargo de um crédito pode ser pesado para o orçamento mensal, a verdade é que estar mais de 15 anos a arrendar uma casa (logo, a pagar uma prestação mensal) que não é própria também pode não ser a opção mais inteligente. Um imóvel valoriza-se e pode sempre vir a tornar-se numa fonte de rendimento.

Todavia, tomar a decisão acertada depende de uma série de prós e contras.

Desde logo, o fulcro da questão está no custo de oportunidade: aquilo de que vai abdicar em prol da decisão que tomar. Neste sentido, e começando pelo fator preço, compensa comprar se a casa não custar mais do que 2,5 vezes o salário. Mas se desfrutar de uma renda baixa numa casa que lhe agrada e bem localizada, mais vale continuar com a opção de arrendamento durante mais algum tempo.

Este ponto leva precisamente à organização do orçamento: é benéfico comprar se o rendimento atual cobrir, no mínimo, 20% da entrada para o crédito. No entanto, se para comprar casa ficar completamente sem poupanças, talvez o melhor seja arrendar.

Finalmente, há que ter ainda atenção aos custos que se tem com a compra da casa, nomeadamente com o IMI, o recheio da mesma, eventuais obras e as despesas que advirão da manutenção.

É na ponderação do custo de oportunidade de todos estes fatores que reside a decisão entre comprar casa ou arrendar.

Comprar casa é um custo que vai para além do preço do imóvel em si, acarretando outras despesas paras quais qualquer comprador tem de estar preparado.

Ainda antes de se realizar a escritura de compra e venda, existe o (IMT) Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis, que varia consoante o tipo de imóvel (urbano ou rústico), a localização (Continente ou Regiões Autónomas) e a finalidade (para habitação própria permanente ou secundária). A taxa deste imposto, que é definida todos os anos no Orçamento de Estado, incide sobre o mais elevado destes dois valores: valor patrimonial tributário do imóvel ou valor declarado na escritura de compra e venda. Porém, há lugar para isenção deste imposto quando o imóvel se destina exclusivamente a habitação própria e permanente para imóveis até 92.407€ (no Continente) e 115.509€ (nas Regiões Autónomas).

Depois existem ainda dois tipos de imposto de selo: o que incide sobre a transação de compra e venda e que corresponde a 0,8% do valor de aquisição do imóvel; e o imposto de selo sobre o crédito para comprar casa cuja taxa é de 0,6% sobre o montante do empréstimo.

Já o IMI, por sua vez, é pago anualmente (geralmente em abril), sendo que as taxas aplicadas são definidas ao nível municipal, oscilando entre 0,3% e 0,5%.

Contam-se ainda os custos com registos e a escritura que formaliza o processo de compra e venda, bem como com a Certidão de Registo Predial (que costuma ter um preço mais acessível se for solicitada online).

Por último, é importante não esquecer, obviamente, os custos com o empréstimo para comprar casa, que congregam as comissões ao banco e os seguros de vida e multirriscos.