Simplex Urbanístico: obras sem licença mudam desde outubro

Desde 1 de outubro de 2026 está em vigor a revisão do Regime Jurídico da Urbanização e da Edificação (RJUE), feita pelo Decreto-Lei n.º 108/2026, de 29 de maio, cuja entrada em vigor foi adiada pelo Decreto-Lei n.º 155-B/2026, de 31 de julho. Há três caminhos: obras isentas, obras sujeitas a comunicação prévia e obras que continuam a precisar de licença.

A revisão corrige parte da reforma iniciada pelo Decreto-Lei n.º 10/2024, de 8 de janeiro, e mantém a lógica: menos autorizações da câmara, mais responsabilidade para o proprietário e para os técnicos.

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Que obras ficam isentas de licença desde 1 de outubro de 2026

Ficam isentas as obras de conservação, como reparações, restauro ou limpeza, e as alterações interiores que não mexam no aspeto exterior nem na estabilidade do edifício. Se a obra interior tocar na estrutura, continua isenta, mas só com projeto de estabilidade e termo de responsabilidade de um técnico habilitado, entregues à câmara.

A lista de obras isentas de licenciamento inclui ainda pequenas construções de escassa relevância urbanística:

A novidade de 2026 é a troca de caixilharias por outras mais eficientes, com acabamento exterior idêntico ao original, que também dispensa licença.

Isenção não significa silêncio: a câmara tem de ser avisada do início dos trabalhos até cinco dias antes de começar. Só as obras de conservação feitas exclusivamente no interior escapam a este aviso. As isenções não valem para imóveis classificados nem, em regra, para zonas de proteção, e cada câmara pode acrescentar obras à lista no seu regulamento municipal.

Quando é preciso comunicação prévia ou licença da câmara

Fechar uma varanda ou ampliar a casa já não cabe nas isenções. A comunicação prévia aplica-se sobretudo onde já existe plano de pormenor, loteamento ou unidade de execução. Permite começar a obra sem aprovação da câmara, que pode fiscalizar durante um ano, com uma única notificação para suprir falhas em 10 dias. Se a obra violar as regras, a comunicação pode ser declarada inepta e isso pode levar à demolição.

Para as restantes obras mantém-se a licença. A câmara tem 20 dias para verificar o pedido, 30 dias para decidir sobre o projeto de arquitetura e 20 dias para a decisão final numa obra de edificação, depois de entregues os projetos de especialidades. São 70 dias de prazos da câmara, sem contar a preparação dos projetos nem os pareceres externos. Sem resposta a tempo, o pedido considera-se tacitamente deferido.

Título urbanístico na compra e venda: o que muda para quem pede crédito habitação

A revisão repõe o título urbanístico, o conjunto de documentos que prova que uma obra foi feita dentro da lei. Os contratos de compra e venda de casas e de terrenos para construção têm de indicar se existe título urbanístico ou se o vendedor declara não o ter. Se essa menção faltar, o negócio pode ser anulado.

Quem compra deve pedir estes documentos, juntamente com a ficha técnica de habitação, idealmente antes do contrato-promessa compra e venda. O prazo para a câmara declarar nula uma licença baixou de 10 para três anos, o que dá mais estabilidade a quem financia a casa com hipoteca e crédito habitação.

Como confirmar se a tua obra precisa de licença antes de avançar

Antes de pedir orçamentos ou um crédito para obras, vale a pena pedir ao arquiteto que confirme em qual dos três caminhos se enquadra a obra, porque a resposta muda o prazo e o custo do projeto. Convém também consultar o regulamento municipal e a versão consolidada do RJUE no Diário da República. Os modelos de requerimento e de comunicação constam da Portaria n.º 320/2026/1.

Uma obra sem título pode custar um embargo, uma contraordenação ou uma venda bloqueada. Se já fizeste obras nessa situação, pode compensar perceber como legalizar obras sem licença.