Escritura sem ficha técnica da casa: o que ainda exige a lei

Desde 1 de outubro de 2026, a escritura de venda de um prédio urbano tem de indicar se o imóvel dispõe ou não de título urbanístico, sob pena de o negócio poder ser anulado. A regra vem do Decreto-Lei n.º 108/2026, com entrada em vigor fixada pelo Decreto-Lei n.º 155-B/2026. A apresentação da ficha técnica de habitação (FTH) no ato continua dispensada, como acontece desde 1 de janeiro de 2024.

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O que mudou na escritura de compra de casa desde 2024

O Decreto-Lei n.º 10/2024, conhecido como Simplex Urbanístico, revogou o artigo 9.º do Decreto-Lei n.º 68/2004 a partir de 1 de janeiro de 2024. Esse artigo impedia a escritura sem que o notário confirmasse a existência da ficha e a sua entrega ao comprador. Também obrigava o banco, nas compras com crédito habitação, a assegurar essa entrega.

Nenhuma das duas verificações continua a ser obrigatória. Ao preparares a compra, além de conheceres o custo da escritura, passa a caber-te pedir a ficha por iniciativa própria.

A regra de outubro de 2026: o título urbanístico na escritura

O Decreto-Lei n.º 108/2026 reviu o regime do licenciamento urbanístico. Sem a menção ao título urbanístico, a venda pode ser anulada. Já a ficha técnica não tem de ser apresentada no ato.

A ficha também não prova, por si só, que a casa está regularizada junto da câmara. Vale a pena olhares para a licença de habitação e, se houver falhas, perceberes como legalizar uma casa.

Quem continua obrigado a ter a ficha técnica e que casas a têm

O promotor imobiliário continua obrigado a elaborar a FTH, a mantê-la em arquivo durante pelo menos 10 anos e a depositar um exemplar na câmara municipal onde correu o licenciamento. Para informação falsa, a lei prevê coimas entre 2490 e 3490 euros para pessoas singulares e entre 12 470 e 44 890 euros para empresas. O promotor e o técnico respondem solidariamente pelos danos causados ao comprador.

A ficha abrange as habitações construídas, reconstruídas, ampliadas ou alteradas depois de 30 de março de 2004, data em que o Decreto-Lei n.º 68/2004 entrou em vigor. Ficam de fora os prédios anteriores ao Regulamento Geral das Edificações Urbanas, de 1951, e os que já tinham licença de utilização ou pedido de licença apresentado nessa data. Numa casa anterior a 2004, há outros cuidados na compra de imóveis.

Como pedir a ficha técnica ou uma segunda via antes de comprares

Numa casa usada, o primeiro passo é pedir a ficha ao vendedor antes de assinares o contrato-promessa compra e venda. Se ele não a encontrar, pode contactar o promotor. Em caso de perda ou destruição, o proprietário pode pedir uma segunda via ao promotor ou à câmara municipal onde a ficha foi depositada. Cada município fixa a sua taxa.

Com a ficha na mão, compara as áreas, as divisões, os materiais e os equipamentos com a casa. Uma diferença de metros quadrados face à caderneta predial pode pesar no preço, no IMI e na avaliação do banco.

Compra com crédito habitação: pergunta ao banco que documentos exige

A lei deixou de obrigar o banco a assegurar a entrega da ficha. Por isso, convém perguntares que documentos o banco pede na avaliação do crédito. Revê também os documentos que o banco pede para o crédito habitação e compara propostas no simulador da ComparaJá antes de decidires.