Decreto-Lei 97/2026: o que muda na fiscalidade da habitação

O Decreto-Lei n.º 97/2026, de 20 de maio de 2026, deu origem ao pacote fiscal conhecido por Construir Portugal, apresentado pelo Governo como a alteração mais relevante ao enquadramento fiscal da habitação dos últimos anos. O diploma cruza IVA, IRS e, indiretamente, o IMT, com o objetivo de aumentar a oferta de casas a preços moderados. Se estás a pensar comprar, arrendar ou financiar habitação, há medidas que já podem afetar a tua fatura fiscal, embora nem todos os detalhes tenham, para já, confirmação completa em fonte legal.

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O que é o Decreto-Lei 97/2026 e o pacote Construir Portugal?

O Decreto-Lei n.º 97/2026 é o diploma que criou o pacote fiscal designado Construir Portugal. Segundo o Governo, o objetivo passa por alinhar os benefícios fiscais com o aumento da oferta de habitação a preços moderados, num momento em que o acesso à casa continua a ser um dos principais desafios das famílias portuguesas.

Este diploma não surge isolado. Insere-se numa estratégia Construir Portugal mais ampla, que já tinha sido anunciada através de medidas para facilitar a construção e de um anterior desagravamento fiscal habitação que já tinha reduzido a carga fiscal sobre a compra de casa própria. O DL 97/2026 soma-se ainda a outras alterações recentes, como a aprovação de IVA 6% e IRS nas rendas e o programa de habitação do PRR, que já tinha entregue casas a milhares de famílias.

Nem todos os artigos do diploma têm, para já, confirmação pública detalhada. Por isso, este artigo distingue sempre o que está confirmado pelo Governo do que ainda carece de verificação no Diário da República.

Como fica a fiscalidade da habitação com IMI, IMT e os incentivos previstos?

O pacote Construir Portugal atua sobretudo sobre o IVA e o IRS. A medida com maior impacto imediato é a redução do IVA no imobiliário 2026: a taxa desce de 23% para 6% na construção e reabilitação de habitação, sempre que o preço de venda não ultrapasse 648 mil euros ou a renda não ultrapasse 2.300 euros mensais. Esta descida soma-se à trajetória já iniciada com a aprovação da IVA da construção a 6% noutros diplomas.

Segundo o Governo, as principais medidas fiscais do pacote são estas:

Fonte: Governo de Portugal, portugal.gov.pt (comunicado sobre a aprovação parlamentar do pacote fiscal para a habitação).

No lado do arrendamento, os incentivos fiscais ao arrendamento incluem esta dedução à coleta de IRS e a isenção quando a renda praticada fica pelo menos 20% abaixo da mediana concelhia. Estas condições complementam outras medidas fiscais no IRS já anunciadas para os próximos anos.

Quanto ao IMI e ao IMT, o Governo ainda não divulgou publicamente alterações concretas às taxas, isenções ou prazos no âmbito deste diploma em particular. Já existem, contudo, outros regimes em vigor que podem aplicar-se: é o caso da isenção de IMT custos controlados para habitação a custos controlados, da isenção de IMT jovens para quem compra a primeira casa até aos 35 anos, ou, de forma mais geral, da isenção de IMT aplicável a outras situações. Para perceberes o impacto concreto na tua compra, podes recorrer ao simulador de IMT e cruzar o resultado com o valor patrimonial tributário do imóvel que pretendes adquirir.

Quem está a construir a própria casa pode ainda beneficiar de mecanismos como a devolução de IVA na construção ou as regras específicas da IVA na autoconstrução, que se mantêm relevantes independentemente do novo diploma.

O que significa isto se estou a planear comprar ou financiar casa?

Se estás a planear comprar casa nos próximos meses, o pacote Construir Portugal pode alterar o valor final da operação, mas o efeito depende do tipo de imóvel e do teu perfil. Vale a pena rever primeiro todos os impostos na compra de casa que habitualmente entram na conta, antes de simular o crédito habitação.

Se tens menos de 35 anos, existem medidas do Governo para jovens que podem ser cumuladas com os novos incentivos, nomeadamente ao nível do IMT. Convém também consultar o artigo sobre o IMI para perceberes como este imposto municipal continua a ser calculado, já que o Decreto-Lei 97/2026 não alterou, para já e de forma confirmada, as suas regras. Há ainda um conjunto de apoios mais amplo, reunido num resumo de medidas habitação jovens, que pode ajudar a perceber que benefícios se aplicam ao teu caso concreto.

Como as condições de elegibilidade (tetos de preço, localização, idade) variam consoante a medida, o valor da tua prestação mensal pode ser diferente consoante o imóvel escolhido. Antes de assinares qualquer proposta, faz sentido simular diferentes cenários de financiamento e comparar bancos, já que a poupança fiscal só compensa totalmente quando está associada às condições de crédito mais vantajosas para o teu perfil.