Contrato-Promessa Compra e Venda: em que consiste?

O contrato de compra e venda é o documento que formaliza, de forma definitiva, a transferência da propriedade de um imóvel entre vendedor e comprador. Esse contrato definitivo assume normalmente a forma de escritura pública ou de documento particular autenticado.

O Contrato-Promessa Compra e Venda (CPCV) está inevitavelmente ligado à compra de uma casa e/ou de um terreno. Embora não seja obrigatório, este é um documento muito importante tanto para compradores como para proprietários, uma vez que salvaguarda os direitos e estabelece os deveres de ambas as partes no negócio até à assinatura do contrato definitivo: a escritura pública de compra e venda.

Imagina que vais visitar uma casa que te agrada bastante e queres assegurar que o negócio se mantém até ao dia da escritura. Para não ficares preocupado com o que pode acontecer entretanto e para teres a certeza de que não sairás prejudicado se algo impedir a venda da habitação, convém assinar um Contrato-Promessa Compra e Venda.

Entre a visita da casa e a assinatura da escritura, e para quem não dispõe de dinheiro a pronto para pagar o imóvel, há sempre o período de solicitação e consequente aprovação do crédito habitação por parte do banco (que pode durar algumas semanas).

Para que tenhas a certeza de que escolheste a instituição financeira que te oferece as melhores condições do mercado, compara primeiro todas as soluções de crédito à habitação dos bancos em Portugal.

Será que consegues um crédito melhor do que pensas?

Simula opções de todos os bancos e descobre já.

Simular

Em que consiste o Contrato-Promessa Compra e Venda (CPCV)?

O Contrato-Promessa Compra e Venda é um documento escrito, assinado por quem promete vender (promitente-vendedor) e por quem promete comprar (promitente-comprador), no qual ambas as partes se obrigam a celebrar um contrato definitivo, numa data futura, que fecha o negócio (a chamada escritura de compra e venda).

Sempre que ainda não haja condições para se realizar a escritura, nomeadamente se a casa ainda está a ser construída, se o comprador ainda aguarda pela aprovação do crédito habitação, ou se o imóvel ainda não possui licença de habitação, é útil realizar um CPCV.

A escritura é o mesmo que o contrato de compra e venda?

A escritura (ou o documento particular autenticado) é a forma que o contrato de compra e venda definitivo assume. O que se distingue dela é o CPCV, que é apenas uma promessa de celebrar esse contrato numa data futura. Enquanto o CPCV pode, em certos casos, ser alterado ou rescindido mediante cláusula própria, a escritura tem efeitos imediatos e definitivos sobre a titularidade do imóvel.

O que deve estar incluído no CPCV?

Em caso de aquisição de um imóvel, normalmente deve estar incluída a seguinte informação numa minuta de CPCV:

• Dados das partes envolvidas, Nome completo, morada, estado civil, número do Cartão de Cidadão/Bilhete de Identidade e Número de Contribuinte (NIF) do comprador e do vendedor.

• Detalhes do imóvel, Tipologia, localização, existência de anexos como garagem ou arrecadação, bem como a inscrição matricial e a descrição predial.

• Preço e condições de pagamento, Valor acordado para a compra da casa e a forma como será pago.

• Sinal e reforços, Montante entregue como sinal/entrada e eventuais reforços definidos no contrato.

• Prazo para a escritura, Data prevista para a concretização da compra e venda.

• Consequências do incumprimento, Penalizações aplicáveis caso a escritura não seja realizada dentro do prazo estipulado.

• Licença de construção, Documento emitido pela Câmara Municipal ou prova de que já foi solicitado.

• Garantia de imóvel livre de encargos, Cláusula que assegura que o imóvel está livre de dívidas, hipotecas ou penhoras, protegendo assim o comprador.

O que acrescenta a escritura ao CPCV?

Além da assinatura das partes perante o notário ou outra entidade habilitada para o ato, a outorga da escritura exige o pagamento prévio do imposto devido pela transmissão do imóvel. Depois da escritura, o comprador deve ainda pedir o registo da aquisição a seu favor.

Obter minuta do Contrato-Promessa de Compra e Venda

Para te ajudar neste processo, disponibilizamos aqui uma minuta exemplificativa do contrato, retirada do Portal da Habitação. Descarrega abaixo e preenche de acordo com as tuas condições:

Quais são as vantagens de ter um CPCV?

O CPCV é um contrato que beneficia ambas as partes estabelecidas, vendedor e comprador. Já foi mencionado que assegura a validez do contrato até ao dia da escritura, garantindo que o negócio vai ser cumprido no prazo estabelecido. Existem ainda outras mais-valias que são igualmente importantes.

Por um lado, estabelece, desde já, parâmetros jurídicos relativamente a casos de incumprimento, prevenindo assim possíveis lapsos judiciais. Terás desta forma uma segurança extra se tiveres de te defender perante a lei.

É de salientar ainda que, legalmente, com a assinatura do Contrato-Promessa Compra e Venda, o comprador adquire o direito real de aquisição sobre o bem imóvel em questão, independentemente de quem seja o seu proprietário à data.

Cuidados a ter antes de assinar o contrato

O CPCV é um contrato, como muitos outros, abrangido pela lei. De forma a garantir que as vantagens do Contrato-Promessa Compra e venda se verifiquem, é importante que revejas por inteiro as condições presentes no contrato:

• Vê se todos os requisitos estão preenchidos corretamente. Isto envolve as devidas identificações, o preço do objeto, tal como a forma e o calendário de pagamentos;

• No caso de ser necessário financiamento, verifica se o processo relativo ao teu crédito habitação apresenta todas as condições para ser aprovado. Para tal, é também crucial que te certifiques que tens toda a documentação necessária que o banco precisa (Caderneta Predial, Certificado energético, Licenças de habitação/utilização);

• Procura que o contrato contemple um prazo suficientemente alargado para a sua conclusão. Desta forma, terás alguma margem de manobra caso existam eventuais atrasos;

• Se for um imóvel inserido num condomínio, pede para analisar as atas das assembleias. Isto permite-te detetar valores em atraso ou a existência de obras prévias;

• Assegura a inclusão de uma cláusula no contrato que desvincule o comprador de possíveis encargos extra sobre a propriedade, tais como penhoras ou hipotecas.

Pagamento do sinal da casa

Normalmente, é com a assinatura do Contrato-Promessa Compra e Venda que se procede ao pagamento do chamado "sinal" da casa, ou seja, da entrada que se dá com capitais próprios para aquisição do imóvel.

Por exemplo: supondo-se que vais adquirir uma habitação no valor de 160 mil euros, poderás ter de dar uma entrada de 20 mil euros. Esta quantia em dinheiro é entregue no momento da assinatura deste contrato.

Não existe um valor mínimo ou máximo fixado por lei para o sinal: o montante é livremente acordado entre as partes no CPCV. Antes de o definires, vale a pena confirmares o valor pretendido com o vendedor e, se tiveres dúvidas, com um advogado. O sinal funciona como garantia do cumprimento do acordo e, nos termos do Código Civil, em caso de incumprimento aplica-se a regra do sinal em dobro, explicada na secção seguinte.

E se houver incumprimento do contrato?

Imagine-se que o proprietário ou o construtor (no caso de se estar a adquirir uma casa ainda em construção) não cumpre a sua parte do acordo, desistindo de vender a habitação. Neste caso, quem compra pode exigir a restituição do sinal que pagou a dobrar.

Para fins de exemplo, assume que deste 25.000 euros como sinal para a compra de um imóvel. Se houver incumprimento por parte do vendedor, então terás direito a receber 50.000 euros de compensação (ou seja, o dobro do valor que pagaste inicialmente).

Se, por sua vez, for o comprador a desistir da aquisição da casa, o proprietário ou o construtor têm o direito de ficar com o sinal que lhes foi pago.

É possível cancelar o CPCV?

A rescisão do contrato-promessa compra e venda é possível. No entanto, isso pode significar o seu incumprimento. Para tal ocorrer sem problemas, é fundamental que exista, nesse contrato, uma cláusula a prever esse mesmo fim.

Podes sempre tentar renegociar as condições do teu contrato, embora seja uma alternativa um pouco mais complicada. Nesse caso, é recomendado que consultes um advogado de forma a avaliar melhor a sua situação legal.

No fundo, o CPCV é uma garantia, para ambas as partes, de que o negócio se realizará. Sendo a compra de casa uma decisão financeira tão importante na vida de um consumidor, quanto mais protegido estiveres melhor.

Perdido no pedido de crédito habitação?

Dos documentos até ao perfil financeiro: tudo o que precisas de saber.

Obter guia