Bancos em Portugal

A taxa fixa mantém a sua prestação mensal igual do início ao fim do contrato, protegendo-o contra as subidas da Euribor. A taxa variável está indexada à Euribor (normalmente a 3, 6 ou 12 meses), o que significa que a prestação sobe ou desce consoante o mercado. A taxa mista combina o melhor dos dois mundos: garante uma taxa fixa nos primeiros anos (ex: 1 a 10 anos) e, terminando esse período, passa a variável.

Segundo as regras do Banco de Portugal, as instituições bancárias financiam, no máximo, 90% do valor de aquisição ou da avaliação (aplica-se o menor dos dois valores) para Habitação Própria Permanente. Isto significa que precisa de capitais próprios para garantir a entrada inicial de 10%. Para segundas habitações, o financiamento máximo é de 80%. (Nota: Existem exceções recentes para jovens até 35 anos ao abrigo da Garantia Pública).

O melhor é simulares e comparares connosco, não custa nada e tomas a melhor decisão.

A TAN (Taxa Anual Nominal) representa apenas os juros do empréstimo (Euribor + Spread). A TAEG (Taxa Anual de Encargos Efetiva Global) engloba os juros, comissões bancárias, impostos e seguros obrigatórios. O MTIC (Montante Total Imputado ao Consumidor) é o valor total em euros que vai pagar ao banco até ao final do contrato. Para comparar propostas, olhe sempre para a TAEG e para o MTIC, pois refletem o custo real do seu crédito.

Não. Por lei (Decreto-Lei n.º 222/2009), tem o direito de contratar o seguro de vida e o seguro multirriscos noutra seguradora que não a do seu banco. Contratar seguros fora do banco pode poupar-lhe milhares de euros ao longo do contrato. Embora o banco possa agravar ligeiramente o seu spread por não ter os seguros associados, na grande maioria dos casos, a poupança na apólice compensa largamente esse agravamento.

A transferência de crédito começa por simular o mercado para encontrar um banco que ofereça um spread inferior ou condições promocionais mais atrativas (como isenções ou uma taxa fixa mais baixa). Atualmente, a maioria dos bancos suporta os custos de transferência, como a penalização por reembolso antecipado, os custos com notário e a nova avaliação do imóvel. Todo o processo administrativo é tratado entre os bancos.

Legalmente, a comissão máxima por amortização antecipada (ou transferência) é de 0,5% sobre o capital em dívida para contratos de taxa variável, e de 2% para contratos de taxa fixa. Contudo, convém notar que o Governo tem aplicado isenções temporárias a esta taxa de 0,5% para aliviar o impacto da Euribor, tornando a amortização e a transferência gratuitas em muitos cenários de taxa variável.

O Banco de Portugal recomenda que a taxa de esforço, a percentagem do seu rendimento líquido mensal que é usada para pagar todos os seus créditos, não ultrapasse os 35%. Em cenários excecionais de clientes com rendimentos elevados, os bancos podem aprovar taxas de esforço superiores (até perto dos 50%), mas aplicarão testes de stress rigorosos (simulando uma subida da Euribor) para garantir que não entra em risco de incumprimento.

Para a pré-aprovação, precisará de: Documento de Identificação (Cartão de Cidadão), últimos 3 recibos de vencimento, última Declaração de IRS e Nota de Liquidação, Extratos bancários dos últimos 3 meses e o Mapa de Responsabilidades do Banco de Portugal. Relativamente ao imóvel, necessitará da Caderneta Predial, Certidão Permanente e o Contrato-Promessa Compra e Venda (CPCV), caso já o tenha.

Se a sua prestação subiu, tem três vias de ação:

1. Renegociar com o seu banco (pedir uma redução do spread ou o alargamento do prazo do empréstimo para baixar a mensalidade).

2. Transferir o crédito para um banco concorrente com uma oferta de taxa mista mais barata.

3. Amortizar antecipadamente, utilizando poupanças para reduzir o capital em dívida e, consequentemente, abater o valor mensal dos juros.

Sim. Destaca-se a recente Garantia Pública para jovens até aos 35 anos, que permite aos bancos financiarem até 100% do valor do imóvel, eliminando a barreira da entrada inicial de 10%. Para aceder, os jovens não podem ultrapassar o 8.º escalão do IRS, não podem ser proprietários de outra habitação e o imóvel não pode exceder os 450.000€. Além disso, existem isenções totais de IMT e Imposto de Selo para esta faixa etária.

A FINE é o documento oficial e obrigatório que os bancos lhe têm de entregar com todos os detalhes da sua proposta de crédito. Como tem um formato padrão em toda a Europa, permite-lhe colocar duas FINES de bancos diferentes lado a lado e comparar facilmente a TAEG, o MTIC, as comissões cobradas, os seguros exigidos e o quadro de amortização com total transparência.

Desde o momento em que entrega todos os documentos até ao dia da escritura, o processo leva em média entre 30 a 60 dias. A pré-aprovação financeira do seu perfil pode demorar apenas 48 horas a uma semana. O que leva mais tempo é a marcação da avaliação do imóvel por um perito independente e o agendamento das formalidades notariais. Entregar a documentação completa logo no primeiro dia acelera drasticamente este prazo.