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Facilitamos a sua escolha ao agregar todas as ofertas existentes no mercado

Nos últimos anos, o número de bancos a oferecer taxa fixa no crédito habitação aumentou, sendo que já há vários a permitir fixar a taxa até 30 anos. Mas será uma solução benéfica para o bolso do consumidor? Para dar resposta a esta questão, o ComparaJá.pt confrontou os custos das ofertas indexadas à EURIBOR face às ofertas com taxa fixa a 30 anos.

Qual a diferença entre um empréstimo habitação com taxa fixa e taxa indexada?

Na hora de escolher o melhor crédito habitação existem muitos fatores a analisar para garantir que se toma uma boa decisão. Analisar detalhadamente diferentes propostas de vários bancos é, neste sentido, essencial. Para tal, deve-se atentar desde a TAEG ao MTIC, passando pelas condições necessárias para se obter bonificação no Spread até às características dos Seguros.

A taxa indexada à EURIBOR varia conforme as flutuações das taxas de juro de referência no mercado. Já a taxa fixa, é definida no momento da contratualização e mantém-se inalterada até ao fim do período definido entre o cliente e a instituição bancária. Isto significa que, contrariamente à taxa variável em que a prestação vai sendo alterada de acordo com as oscilações na EURIBOR, num crédito habitação com taxa fixa a prestação é sempre igual.

Também no que toca às condições de reembolso antecipado parcial e total do crédito existem diferenças nos contratos com base na taxa variável face à taxa fixa. Por lei, esta comissão não pode ser superior a 0,5% do capital reembolsado caso se trate de um contrato com taxa de juro variável e de 2% do capital reembolsado caso se trate de um contrato em que vigora taxa de juro fixa.

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O caso prático do Francisco e da Teresa

Para averiguar se compensa mais fazer um crédito à habitação com taxa fixa, o ComparaJá.pt recorreu ao perfil de um casal, o Francisco e a Teresa, ambos com 34 anos. Estando efetivos e empregados por conta de outrem, o Francisco e a Teresa são quadros intermédios de uma consultora na área dos serviços financeiros. O seu rendimento anual líquido conjunto ascenda a 36.000 euros. Neste momento arrendam casa, fixando-se as suas despesas mensais nos 750 euros, e não detêm qualquer outro crédito.

O imóvel que pretendem comprar, situado em Lisboa e construído em 2015, tem uma área bruta de 100 m2 e está avaliado em 215.000 euros. O casal irá adquirir o apartamento por 200.000 euros, necessitando para tal de um empréstimo no valor de 150.000 euros. O prazo de reembolso que estabeleceram foi de 30 anos.

Para obter bonificação no spread, o Francisco e a Teresa estão dispostos a:
  • Domiciliar os seus ordenados na instituição de crédito;
  • Deter conta bancária na instituição, com descoberto contratado;
  • Contratar cartão de crédito e de débito;
  • Ter ordens de pagamento permanentes ativas;
  • Subscrever o seguro de vida e o seguro multirriscos proposto pelo banco.

Taxa fixa no Crédito Habitação: uma opção muito dispendiosa?

Conforme a análise do ComparaJá.pt de acordo as condições pretendidas pelo jovem casal, na tabela abaixo estão representadas ofertas de instituições bancárias que disponibilizam crédito habitação com taxa fixa a 30 anos, sendo estes comparados com os produtos com taxa indexada dessas mesmas instituições.

No conjunto dos cinco bancos escrutinados pode-se verificar que as diferenças nas prestações – estes valores referem-se à média no primeiro ano, sendo englobados todos os encargos, desde juros, seguros ou comissões – podem oscilar entre 31 euros (o caso do Bankinter) e 121 euros (o caso da UCI).

Crédito Habitação Taxa Fixa - 150.000€ a 30 anos (com bonificação)
Banco Tipo de Taxa Spread Indexante/Taxa de Referência TAN TAEG Prestação MTIC
Bankinter EURIBOR 12 meses 1% -0,356% 0,644% 1,6% 507€ 188.680€
Fixa 1% 0,098% 1,098% 2,1% 538€ 200.205€
UCI EURIBOR 6 meses 1,65% -0,405% 1,245% 2,149% 522€ 199.897€
Fixa n.d. n.d. 2,850% 3,758% 643€ 244.763€
Novo Banco EURIBOR 12 meses 1,25% -0,356% 0,894% 2,2% 534€ 201.929€
Fixa 1,25% -0,363% 1,613% 2,9% 585€ 221.398€
Banco Best EURIBOR 12 meses 1,35% -0,356% 0,994% 2,2% 537€ 203.061€
Fixa 1,35% -0,363% 1,713% 2,9% 589€ 222.691€
CGD EURIBOR 12 meses 1,8% -0,356% 1,444% 2,3% 558€ 207.658€
Fixa n.d. n.d. 2,45% 3,3% 633€ 235.636€
BPI EURIBOR 12 meses 1,6% -0,356% 1,244% 2,5% 559€ 212.041€
Fixa n.d. n.d. 1,9% 3,1% 607€ 230.127€
  • Dados recolhidos a 4 de setembro de 2019.
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De forma a ilustrar as diferenças potenciais nas prestações caso a EURIBOR atinja o valor histórico máximo, o ComparaJá.pt reuniu na tabela abaixo as ofertas das mesmas instituições.

Não sendo neste exercício considerada a contratação de produtos adicionais facultativos para bonificação no spread, conclui-se que se o Francisco e a Teresa optassem pela fixação da taxa, isto face à opção pela taxa variável num cenário de subida da EURIBOR para o máximo de 5,393% verificado em 2008, as suas prestações poderiam ser praticamente metade.

Crédito Habitação Taxa Fixa 30 anos - 150.000€ (sem bonificação)
Banco Tipo de Taxa Spread Indexante/Taxa de Referência TAN TAEG Prestação MTIC
Bankinter EURIBOR 12 Meses 1,5% 5,393% 6,893% 8% 1.037€ 384.483€
Fixa 1,5% 0,098% 1,598% 2,6% 573€ 213.431€
UCI EURIBOR 6 Meses 1,65% 5,219% 6,869% 7,863% 1.007€ 379.322€
Fixa n.d. n.d. 2,85% 3,758% 643€ 244.763€
Novo Banco EURIBOR 12 Meses 2,05% 5,393% 7,443% 8,9% 1.103€ 417.468€
Fixa 2,05% -0,363% 2,413% 3,7% n.d. 246.584€
Banco Best EURIBOR 12 Meses 1,95% 5,393% 7,343% 8,7% 1.088€ 412.122€
Fixa 1,95% -0,363% 2,313% 3,5% n.d. 241.960€
CGD EURIBOR 12 Meses 2,3% -5,393% 7,693% 8,8% 1.113€ 413.151€
Fixa n.d. n.d. 2,95% 3,8% 672€ 250.349€
BPI EURIBOR 12 Meses 2,1% 5,393% 7,493% 8,9% 1.108€ 418.828€
Fixa n.d. n.d. 2,4% 3,6% 645€ 244.545€
  • Dados recolhidos a 4 de setembro de 2019.

Vale a pena optar pela taxa fixa no crédito habitação?

Embora neste momento a EURIBOR se encontre em mínimos históricos, o que naturalmente faz descer as prestações dos empréstimos, não é possível prever durante quanto tempo estará em terrenos negativos.

A única maneira de os consumidores se protegerem desta incerteza é, nesse sentido, recorrerem a um empréstimo habitação com taxa fixa, que garantirá maior estabilidade no orçamento familiar. No entanto, ao transferirem este risco para o banco, têm de estar preparados para suportar uma prestação mais elevada, ainda que neste momento as diferenças entre os valores não sejam extremamente significativas.

Optar entre um empréstimo com taxa indexada à EURIBOR e um crédito com taxa fixa prende-se sobretudo com os riscos que as famílias estão dispostas a correr. Quem neste momento contratar um empréstimo com taxa variável estará a pagar menos várias dezenas de euros por mês face a quem opte por um crédito imobiliário com taxa fixa. Mas caso haja uma alteração substancial nas condições do mercado, o que poderá levar a que a EURIBOR atinja valores semelhantes aos de 2008, quem agora optar pela taxa fixa poderá poupar várias centenas de euros a cada mês.

Utilizando valores médios de mercado, o ComparaJá.pt calculou a evolução dos custos conforme aumento da EURIBOR:

Evolução dos custos conforme aumento da EURIBOR | 150.000€ a 30 anos

EURIBOR Spread TAN TAEG Prestação MTIC
-0,356% 1,5% 1,114% 2,292% 550€ 204.133€
0% 1,5% 1,5% 2,657% 577€ 213.580€
1% 1,5% 2,5% 3,697% 657€ 241.661€
2% 1,5% 3,5% 4,758% 743€ 271.994€
3% 1,5% 4,5% 5,838% 834€ 304.315€
4% 1,5% 5,5% 6,938% 931€ 338.631€
5% 1,5% 6,5% 8,056% 1.032€ 374.730€
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