Taxa fixa ou taxa variável? Garanta a melhor opção do mercado para si.

Na hora de escolher o melhor crédito habitação existem muitos fatores a analisar para garantir que se toma uma boa decisão. Analisar detalhadamente diferentes propostas de vários bancos é, neste sentido, essencial. Para tal, deve-se atentar desde a TAEG ao MTIC, passando pelas condições necessárias para se obter bonificação no Spread até às características dos Seguros.

A taxa indexada à EURIBOR varia conforme as flutuações das taxas de juro de referência no mercado. Já a taxa fixa, é definida no momento da contratualização e mantém-se inalterada até ao fim do período definido entre o cliente e a instituição bancária. Isto significa que, contrariamente à taxa variável em que a prestação vai sendo alterada de acordo com as oscilações na EURIBOR, num crédito habitação com taxa fixa a prestação é sempre igual.

Também no que toca às condições de reembolso antecipado parcial e total do crédito existem diferenças nos contratos com base na taxa variável face à taxa fixa. Por lei, esta comissão não pode ser superior a 0,5% do capital reembolsado caso se trate de um contrato com taxa de juro variável e de 2% do capital reembolsado caso se trate de um contrato em que vigora taxa de juro fixa.

A EURIBOR (European Interbank Offered Rate) é a taxa de referência do Mercado Monetário Interbancário (MMI), resultando da média das cotações fornecidas por um conjunto de bancos europeus. As taxas de juro no crédito habitação são, por norma, indexadas à EURIBOR. Assim, quanto maior for o valor do indexante (neste caso, da EURIBOR), mais elevada será a prestação, uma vez que os juros a pagar serão superiores. A EURIBOR é variável ao longo do contrato de crédito e consoante o prazo escolhido (entre uma semana e 12 meses). Em Portugal, os indexantes mais utilizados são a EURIBOR a 6 ou 12 meses.

Conforme a análise do ComparaJá.pt de acordo as condições oferecidas pelas diferentes instituições bancárias, na tabela abaixo estão representadas ofertas de crédito habitação com taxa fixa. 

No conjunto dos bancos escrutinados, verifica-se que a maior parte das instituições está a oferecer taxa fixa a 30 anos, existindo duas exeções com um banco a disponibilizar esta opção a 40 anos e outra instituição que faz crédito habitação com taxa fixa a 25 anos.

A entidade bancária considera a taxa de juros fixa que irá pagar para obter o capital que vai emprestar, tendo em conta o valor praticado no mercado interbancário. Este valor considera os grandes acontecimentos macroeconómicos, como a guerra na Ucrânia e a pandemia.

Além disso, são também tidos em conta alguns fatores como o risco de crédito ao cliente, as garantias fornecidas (como hipoteca ou fiança) e, no caso do crédito habitação, o loan-to-value, que designa a relação entre o valor do empréstimo e o valor do imóvel.

Neste momento a EURIBOR encontra-se em máximos históricos, o que naturalmente faz subir as prestações dos empréstimos associados a uma taxa variável. Embora a previsão seja de abrandamento da subida das taxas de juro, não existe uma previsão para quando estas poderão descer. É neste contexto que crédito habitação com taxa fixa poderá ser uma opção apelativa paraa muitas famílias.

Isto porque a única maneira de os consumidores se protegerem da incerteza do mercado é, nesse sentido, recorrerem a um empréstimo habitação com taxa fixa, que garantirá maior estabilidade no orçamento familiar. No entanto, ao transferirem este risco para o banco, têm de estar preparados para suportar uma prestação mais elevada, ainda que neste momento as diferenças entre os valores não sejam extremamente significativas.

Optar entre um empréstimo com taxa indexada à EURIBOR e um crédito com taxa fixa prende-se sobretudo com os riscos que as famílias estão dispostas a correr. Quem neste momento contratar um empréstimo com taxa variável é possível que esteja a pagar mais face a quem opte por um crédito imobiliário com taxa fixa, devido à subida da EURIBOR. Mas caso haja uma alteração substancial nas condições do mercado, o que poderá levar a que a EURIBOR atinja valores semelhantes aos que se verificavam há 2 anos atrás, quem agora optar pela taxa fixa poderá ter de pagar a mais várias centenas de euros a cada mês.

Sim, existe uma terceira taxa, designada por taxa mista. Ao contrair um empréstimo, pode optar por uma taxa fixa durante os primeiros cinco anos, por exemplo, e aplicar a taxa variável durante o restante prazo.

Assim, num primeiro período, a sua prestação mensal não vai oscilar, mas a partir do momento em que se passa a reger pela Euribor, o valor pode variar. Em suma, a taxa mista combina a taxa fixa com a variável; não é uma, nem é outra, mas ambas, em momentos diferentes do empréstimo.

Esta solução de meio termo pode ter vantagens e desvantagens, dependendo da altura em que o empréstimo for feito. Poderá ajudar na previsibilidade do pagamento e na estabilidade do orçamento familiar nos primeiros anos do contrato; pagando sempre o mesmo valor, poderá criar uma folga orçamental.

Em Portugal, a grande maioria dos créditos aplica a taxa de juro variável, tendo em conta o facto de a Euribor ter apresentado valores mínimos durante muito tempo. Hoje em dia, há uma tendência crescente de procura na taxa mista, mas ainda assim com algumas reticências.

A taxa mista permite ao consumidor ter uma taxa fixa durante um período inicial – a definir com o banco – e, posteriormente, uma taxa variável. Assim já saberá com o que contar durante os primeiros anos do seu crédito, o que pode ser uma boa ajuda na previsibilidade e gestão orçamental.

Passado o prazo contratado de taxa fixa, a mensalidade passa a ser calculada com base na taxa variável, sujeita às variações da Euribor, até ao final do contrato.

Durante períodos de maior incerteza, quer do ponto de vista político, social e mundial, quer do ponto de vista pessoal e profissional, a taxa mista pode ser vista com bons olhos. Se a Euribor subir drasticamente ou se o panorama político estiver a atravessar um período mais conturbado, poderá estar tranquilo durante alguns anos com uma taxa mista.