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O Fisco confirmou, segundo avançou o eco.sapo.pt a 28 de setembro de 2026, que as mais-valias obtidas com a venda de uma habitação própria e permanente em 2025 não podem beneficiar do novo regime de isenção de mais-valias em sede de IRS. A clarificação atinge diretamente quem vendeu casa nesse ano e contava reinvestir o valor num imóvel para arrendamento habitacional. O impacto sente-se já na declaração de IRS a entregar em 2026, referente aos rendimentos de 2025.
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O que decidiu o Fisco sobre as vendas de casa em 2025
O novo regime de isenção fiscal destina-se a quem reinveste o valor da venda de casa na compra de um imóvel para arrendamento habitacional. Segundo a clarificação do Fisco, as transmissões ocorridas em 2025 ficam fora deste benefício, mesmo que o reinvestimento tenha sido feito no mesmo ano. Quem vendeu a habitação própria e permanente nesse período e já tinha começado a calcular mais-valias imóveis a pagar deve rever essas contas antes de submeter a declaração de IRS de 2026.
A clarificação do Fisco tem impacto direto na declaração de IRS a entregar em 2026, referente aos rendimentos de 2025.
Como funciona a isenção de mais-valias por reinvestimento em arrendamento habitacional
O regime permite excluir de tributação o ganho apurado na venda de casa própria, desde que o valor seja reinvestido na compra de um imóvel para colocar no mercado de arrendamento habitacional, com as reduções fiscais no arrendamento associadas a esse destino. Este mecanismo distingue-se de outros já existentes na lei, como o reinvestimento habitação secundária ou a regra que permite mais-valias isentas após um ano da compra do imóvel. A diferença essencial está no calendário: só transmissões posteriores à entrada em vigor do regime podem beneficiar dele.
O que deves fazer se vendeste casa em 2025
Quem vendeu a habitação própria e permanente em 2025 deve confirmar se algum outro regime se aplica ao seu caso antes de entregar a declaração de IRS. Vale a pena verificar situações como a isenção para maiores de 65 anos, a possibilidade de reduzir mais-valias com obras realizadas no imóvel, ou casos de venda de imóvel herdado, que seguem regras próprias. Quem planeia vender casa e comprar outra em 2026 pode ainda enquadrar-se no novo regime, tal como quem procura enquadrar mais-valias reinvestidas em imóvel ou situações específicas de isenção de mais-valias trabalho em casa. Um simulador de mais-valias ajuda a perceber, de forma indicativa, qual poderá ser o imposto a pagar antes de submeteres a declaração.
Quem vendeu a habitação própria e permanente em 2025 deve confirmar se algum outro regime se aplica ao seu caso antes de entregar a declaração de IRS.
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